--- title: "Juros de obra depois do prazo de entrega: por que a cobrança pode ser indevida" description: "Pagar juros da fase de construção enquanto a obra está atrasada pode configurar cláusula abusiva do CDC. Veja o que caracteriza o problema e como reagir." url: "https://wikijuridica.com.br/bancario/juros-de-obra-atraso-construtora/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:f688a0c857fbd283e8eafb9cc1d75a1cc03f6c3509105fd1a6966824a73b9250" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "CDC (Lei 8.078/1990), art. 51, IV" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art51" verified_at: "2026-07-08" claim: "ancora a nulidade de cláusula que mantenha obrigação abusiva ou desvantagem exagerada ao consumidor, base para questionar a cobrança de juros de obra após o atraso da construtora" - name: "Código Civil, art. 389" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art389" verified_at: "2026-07-11" claim: "ancora o dever de a construtora responder por perdas e danos decorrentes do descumprimento do prazo de entrega, incluindo custos financeiros suportados pelo comprador" - name: "STJ — Tema Repetitivo 996" url: "https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=996&cod_tema_inicial=996&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T" verified_at: "2026-07-11" claim: "fixa a ilicitude dos juros de obra após o prazo contratual de entrega das chaves, incluída a tolerância, no recorte julgado" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Juros de obra depois do prazo de entrega: por que a cobrança pode ser indevida Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quem compra um imóvel na planta financiado costuma pagar, durante a fase de construção, os chamados juros de obra sobre o valor já liberado pelo banco à construtora, encargo distinto da parcela do financiamento propriamente dito. O problema surge quando a obra atrasa além do prazo contratual, incluída a tolerância normalmente prevista, e o comprador continua pagando esse encargo mês após mês, arcando com o custo financeiro de um atraso que não deu causa. ## O que são juros de obra e por que existem Enquanto a construção não termina, o banco libera o dinheiro do financiamento à construtora em parcelas, conforme o avanço físico da obra, e cobra do comprador, nesse período, juros sobre o saldo já liberado — os juros de obra. É um encargo previsto na maioria dos contratos de financiamento na planta e tem lógica financeira legítima enquanto a construção segue seu curso normal: o banco está remunerando o capital adiantado antes de o imóvel existir para servir de garantia plena. ## Quando o atraso da construtora transforma o encargo em custo indevido No Tema Repetitivo 996, o Superior Tribunal de Justiça fixou, para os contratos do Minha Casa, Minha Vida abrangidos pelo julgamento, que é ilícita a cobrança de juros de obra depois do prazo ajustado para a entrega das chaves, já incluído o período de tolerância. O comprador não deve suportar o custo financeiro do atraso imputável ao fornecedor. Em contratos fora do recorte exato do repetitivo, a conclusão exige conferir contrato, causa da mora e precedentes aplicáveis; o [art. 51](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art51), IV, do [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm) continua relevante contra obrigação que imponha desvantagem exagerada, mas não substitui essa análise. A tolerância só pode ser usada até o limite contratual válido, e não para prorrogar indefinidamente a obra. ## A diferença entre a dívida com o banco e a responsabilidade da construtora Os contratos de compra e venda e de financiamento precisam ser separados, mas não se deve presumir que o banco sempre cumpriu integralmente sua parte ou que a construtora é a única responsável. É necessário identificar quem cobrou o encargo, quem causou o prolongamento da fase de obra e qual é o recorte contratual e jurisprudencial aplicável. Conforme os fatos, a pretensão pode envolver construtora, agente financeiro ou ambos. Interromper unilateralmente o pagamento pode gerar mora e outros efeitos contratuais. Pedido de suspensão ou de restituição deve ser formulado pela via adequada, com delimitação do período posterior ao prazo de entrega e da responsabilidade de cada participante. ## Documentos para reunir antes de questionar a cobrança - Contrato de compra e venda com a construtora, incluindo a cláusula de prazo de entrega e tolerância; - Contrato de financiamento com o banco e o histórico de liberação das parcelas de obra; - Comprovantes de pagamento dos juros de obra mês a mês; - Comunicação formal da construtora informando o novo prazo de entrega ou justificando o atraso; - Habite-se e termo de entrega das chaves, quando finalmente emitidos, para delimitar o período exato do atraso. ## Quando a cobrança dos juros de obra não é considerada abusiva Cobrança dentro do prazo contratual válido e de sua tolerância não se confunde com a discutida no Tema 996. Alegação de caso fortuito, força maior ou contribuição do comprador para o atraso exige exame de validade da cláusula, nexo causal e prova concreta; não prorroga automaticamente o cronograma nem afasta, por simples afirmação, a responsabilidade do fornecedor. Exemplo hipotético: uma compradora financiou apartamento com prazo de entrega e tolerância definidos. Depois do término de ambos, continuou pagando o encargo por dez meses. Com contrato, comprovantes e data da entrega efetiva, ela pôde delimitar o período controvertido e buscar orientação jurídica sobre quem deveria responder no caso concreto. ## Perguntas frequentes ### Posso simplesmente parar de pagar os juros de obra enquanto a construtora não entrega o imóvel? Não é prudente interromper unilateralmente o pagamento sem analisar o contrato e obter medida adequada, pois podem surgir mora e efeitos no financiamento. Responsável, restituição e eventual suspensão dependem dos contratos, da causa do atraso e do alcance do Tema 996; o pedido deve ser formalizado contra quem tiver participação juridicamente relevante. ## Proveniência - [CDC (Lei 8.078/1990), art. 51, IV](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art51) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: ancora a nulidade de cláusula que mantenha obrigação abusiva ou desvantagem exagerada ao consumidor, base para questionar a cobrança de juros de obra após o atraso da construtora - [Código Civil, art. 389](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art389) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: ancora o dever de a construtora responder por perdas e danos decorrentes do descumprimento do prazo de entrega, incluindo custos financeiros suportados pelo comprador - [STJ — Tema Repetitivo 996](https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=996&cod_tema_inicial=996&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: fixa a ilicitude dos juros de obra após o prazo contratual de entrega das chaves, incluída a tolerância, no recorte julgado --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Obra parada no crédito associativo: quem responde por isso](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/mutuario-caixa-obra-atrasada-associativo/index.md) - [Tarifa de avaliação do imóvel: é devida no financiamento?](https://wikijuridica.com.br/bancario/tarifa-avaliacao-imovel-financiamento-habitacional/index.md) - [SFH e SFI: diferenças no financiamento imobiliário](https://wikijuridica.com.br/bancario/sfh-x-sfi-diferencas/index.md) - [Ação revisional dos juros do financiamento da casa própria](https://wikijuridica.com.br/bancario/rj-revisional-financiamento-imovel-sfh/index.md) - [Tema 666 do STJ: Validade da cláusula de contrato de planta](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-tema-666/index.md) - [Taxa de evolução de obra em atraso: cobrança indevida](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/taxa-evolucao-obra/index.md) - [REsp 2.041.654 do STJ: ação de cobrança](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2041654/index.md) - [REsp 2.048.957 do STJ: ação de cobrança e cláusula de take or pay](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2048957/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/bancario/juros-de-obra-atraso-construtora/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Juros de obra depois do prazo de entrega: por que a cobrança pode ser indevida. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/bancario/juros-de-obra-atraso-construtora/ Versão do conteúdo: sha256:f688a0c857fbd283e8eafb9cc1d75a1cc03f6c3509105fd1a6966824a73b9250 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-bancario-juros-de-obra-atraso-construtora", "type": "webpage", "title": "Juros de obra depois do prazo de entrega: por que a cobrança pode ser indevida", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/bancario/juros-de-obra-atraso-construtora/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:f688a0c857fbd283e8eafb9cc1d75a1cc03f6c3509105fd1a6966824a73b9250", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: