--- title: "Como funcionam os dois leilões após a consolidação do imóvel?" description: "Entenda prazos, pisos de lance, regra residencial, eventual saldo remanescente e a diferença entre venda e leilão sem proposta aceita." url: "https://wikijuridica.com.br/bancario/leilao-extrajudicial-imovel-como-funciona/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:6992a2658d46783602faba89b7a538d89fe5e4210d91daf9be7be90316f82305" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei nº 9.514/1997, art. 27" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art27" verified_at: "2026-07-11" claim: "Define prazos, comunicação, pisos, sobra, livre disponibilidade e saldo remanescente." - name: "Lei nº 9.514/1997, art. 26-A, §§ 3º e 4º" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm" verified_at: "2026-07-11" claim: "Estabelece o segundo leilão e a quitação no recorte residencial especial." - name: "Câmara dos Deputados, Lei nº 9.514/1997 atualizada" url: "https://www2.camara.leg.br/legin/fed/lei/1997/lei-9514-20-novembro-1997-365383-normaatualizada-pl.html" verified_at: "2026-07-11" claim: "Confirma o texto consolidado após a Lei nº 14.711/2023 e a história das alterações." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Como funcionam os dois leilões após a consolidação do imóvel? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Depois da consolidação, a [Lei nº 9.514/1997](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) exige leilão público. O primeiro busca o valor atribuído ao imóvel; o segundo trabalha com os referenciais da dívida e, na regra geral, com a possibilidade de o credor aceitar um lance menor dentro do piso legal. A reforma de 2023 ampliou o prazo do primeiro certame e mudou os efeitos de insuficiência. Não existe uma resposta única para “a dívida acabou?”. É necessário separar o regime especial do imóvel residencial do devedor, descrito no art. 26-A, da regra geral do art. 27. ## Primeiro leilão em até 60 dias usa o valor do imóvel O fiduciário deve promover o primeiro leilão em até 60 dias contados do registro da consolidação. O piso é o valor do imóvel e o critério de revisão previstos no contrato. Se a base usada para o ITBI da consolidação for maior, ela prevalece como mínimo. Lance inferior não é aceito como venda nesse certame. Nessa hipótese, realiza-se o segundo leilão nos 15 dias seguintes. Datas, horários e locais dos dois atos devem ser comunicados ao devedor e ao terceiro fiduciante nos endereços contratuais, inclusive eletrônico. ## Segundo leilão geral combina dívida e metade da avaliação Na regra geral, o segundo leilão aceita o maior lance igual ou superior à dívida integral, despesas, emolumentos, prêmios de seguro, tributos e condomínio. Se ninguém alcança esse total, o fiduciário pode, a seu exclusivo critério, aceitar proposta de pelo menos metade do valor de avaliação do bem. Essa faculdade não garante ao licitante a aceitação de qualquer lance de 50%, nem permite preço abaixo desse piso. Se a venda produzir menos que o total devido, o saldo remanescente pode continuar exigível conforme os §§ 5º-A e 6º-A. ## Imóvel residencial do devedor segue regra especial No financiamento para aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor, exceto consórcio, o art. 26-A exige no segundo leilão lance ao menos igual à dívida garantida mais despesas, seguros, tributos e condomínio. Se nenhuma oferta atende ao referencial, a dívida se extingue com quitação recíproca, e o credor fica com livre disponibilidade. Essa extinção é uma exceção definida pelo objeto e pela finalidade do financiamento. Não deve ser estendida a imóvel comercial, home equity ou outra operação apenas porque o devedor mora no bem. ## Venda com sobra e certame frustrado são eventos distintos Quando há venda, o credor apura dívida, despesas e encargos. O que exceder esse total, incluída a indenização de benfeitorias mencionada pela lei, deve ser entregue ao fiduciante nos cinco dias seguintes. Se o produto for insuficiente fora da exceção residencial, pode haver saldo executável. Se não aparece lance aceito, não houve arrematação pelo banco. A propriedade já estava consolidada; após o segundo leilão frustrado, o fiduciário passa à livre disponibilidade e fica dispensado de entregar sobra inexistente. Edital, atas e demonstrativo final distinguem essas situações. ## Perguntas frequentes ### O banco vira arrematante quando ninguém oferece lance? Não automaticamente. Sem lance aceito não existe arrematação; o banco já detinha a propriedade consolidada e, cumpridos os leilões, pode obter livre disponibilidade. Uma oferta do próprio credor, se houver, deve ser identificada na ata e observar as regras do certame. ## Proveniência - [Lei nº 9.514/1997, art. 27](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art27) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Define prazos, comunicação, pisos, sobra, livre disponibilidade e saldo remanescente. - [Lei nº 9.514/1997, art. 26-A, §§ 3º e 4º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Estabelece o segundo leilão e a quitação no recorte residencial especial. - [Câmara dos Deputados, Lei nº 9.514/1997 atualizada](https://www2.camara.leg.br/legin/fed/lei/1997/lei-9514-20-novembro-1997-365383-normaatualizada-pl.html) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Confirma o texto consolidado após a Lei nº 14.711/2023 e a história das alterações. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Lei 9.514, art. 27: leilão do imóvel consolidado](https://wikijuridica.com.br/leis/9514-art-27/index.md) - [Leilão extrajudicial do imóvel: primeira e segunda etapas](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/leilao-extrajudicial-como-funciona/index.md) - [Preferência do devedor para adquirir o imóvel consolidado](https://wikijuridica.com.br/bancario/direito-preferencia-devedor-comprar-imovel/index.md) - [Sobra do leilão fiduciário: cálculo, prazo e eventual saldo](https://wikijuridica.com.br/bancario/sobra-leilao-imovel-devolucao/index.md) - [REsp 2.226.375 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2226375/index.md) - [Financiamento atrasado: da mora ao leilão do imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/parei-pagar-financiamento/index.md) - [Carro vendido acima da dívida: existe direito à diferença?](https://wikijuridica.com.br/bancario/fver-devolucao-sobra-venda-veiculo/index.md) - [REsp 2.233.877 do STJ: alienação fiduciária de bem imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2233877/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/bancario/leilao-extrajudicial-imovel-como-funciona/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Como funcionam os dois leilões após a consolidação do imóvel?. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/bancario/leilao-extrajudicial-imovel-como-funciona/ Versão do conteúdo: sha256:6992a2658d46783602faba89b7a538d89fe5e4210d91daf9be7be90316f82305 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-bancario-leilao-extrajudicial-imovel-como-funciona", "type": "webpage", "title": "Como funcionam os dois leilões após a consolidação do imóvel?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/bancario/leilao-extrajudicial-imovel-como-funciona/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:6992a2658d46783602faba89b7a538d89fe5e4210d91daf9be7be90316f82305", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: