--- title: "Financiamento quitado, matrícula ainda presa ao banco: o que fazer" description: "O banco tem 30 dias após a quitação para entregar o termo que libera a matrícula. Entenda o prazo, a multa pela demora e como cobrar o cumprimento." url: "https://wikijuridica.com.br/bancario/quitei-imovel-banco-nao-da-baixa/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:ee96ea48fb93150daa654e381848029f79d9527f177c49936fd5066d0470ffeb" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 9.514/1997, art. 25" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art25" verified_at: "2026-07-11" claim: "fixa o prazo de 30 dias para o termo de quitação, a multa de 0,5% ao mês pelo atraso e a hipótese de portabilidade sem termo formal" - name: "Código Civil, art. 389" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art389" verified_at: "2026-07-11" claim: "ancora o dever geral de indenizar por perdas e danos quando o devedor da obrigação, aqui o banco, não a cumpre no prazo" - name: "Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), art. 250" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm" verified_at: "2026-07-11" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "disciplina o cancelamento do registro por título hábil, consentimento do interessado ou decisão judicial transitada em julgado" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Financiamento quitado, matrícula ainda presa ao banco: o que fazer Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Pagar a última parcela do financiamento deveria encerrar o assunto, mas a matrícula do imóvel pode continuar registrando a alienação fiduciária em favor do banco. Enquanto o gravame não for cancelado, a situação registral permanece incompatível com a quitação e dificulta a transferência ou a [constituição](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm) regular de nova garantia. A [Lei nº 9.514/1997](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) fixa prazo para o credor fornecer o documento necessário e prevê consequência financeira pelo atraso. É importante separar a efetiva liquidação da dívida do simples pagamento que o cliente acredita ser o último: eventual saldo residual precisa ser contratualmente devido e demonstrado pela instituição. ## Os 30 dias do art. 25, §1º, contam da quitação, não do pedido O [art. 25, § 1º](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514), da [Lei nº 9.514/1997](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) dá ao credor fiduciário 30 dias, contados da liquidação da dívida, para fornecer o termo de quitação. O marco é a efetiva liquidação apurada segundo o contrato e os pagamentos comprovados; não é necessariamente a data de um pedido posterior, nem pode ser reduzido sem prova à data em que um valor isolado entrou na conta do banco. Se a instituição sustentar saldo residual, deve identificá-lo e demonstrar sua base contratual. O termo de quitação é o título normalmente apresentado ao Registro de Imóveis para cancelar a propriedade fiduciária, conforme o § 2º. A demora do credor não transforma o gravame em dívida existente, mas exige providência documental ou judicial para ajustar a matrícula. ## A multa de 0,5% ao mês por atraso na entrega do termo Desde a alteração trazida pela [Lei 14.711/2023](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2023-10-30;14711), o §1º-A do [artigo 25](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2023-10-30;14711) prevê expressamente que o descumprimento do prazo de 30 dias gera multa em favor de quem deveria ter recebido o termo, no valor de 0,5% ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato. Essa penalidade corre enquanto o banco não regulariza a pendência, e costuma ser pouco cobrada porque o ex-mutuário simplesmente não sabe que ela existe. É um valor calculado sobre o contrato original, não sobre o saldo residual, o que faz a multa crescer de forma relevante quando a demora se estende por vários meses — situação comum quando o pedido de baixa fica perdido entre setores do banco. ## Quando o atraso não é do banco: portabilidade e pendências residuais Nem toda demora configura descumprimento. O §3º do artigo 25 esclarece que, quando a quitação decorre de portabilidade do financiamento para outra instituição, não há emissão de termo de quitação propriamente dito — o registro é apenas averbado como transferido, e o novo credor passa a figurar na matrícula. Também é comum que o banco aponte, de forma legítima, saldo residual de tarifas, seguro obrigatório ou taxa de administração ainda pendente, o que impede a quitação formal até a regularização desse valor menor. Antes de cobrar judicialmente, vale confirmar por escrito com o banco se existe algum resíduo contratual — muitas vezes a solução é simples e evita uma disputa desnecessária. ## Documentos para reunir antes de cobrar a baixa - Comprovante da última parcela paga, com data e valor; - Extrato de todas as parcelas do financiamento, se disponível no aplicativo ou agência; - Protocolo de qualquer pedido anterior de termo de quitação, feito por telefone, e-mail ou agência; - Certidão de matrícula atualizada, para comprovar que a alienação fiduciária ainda consta averbada; - Contrato de financiamento original, para calcular o valor sobre o qual incide a multa. ## Caminho extrajudicial e judicial para destravar a matrícula O primeiro passo é a reclamação formal ao banco, por protocolo escrito, e, se não houver resposta em prazo razoável, o registro de reclamação no Banco Central pelo canal de atendimento a reclamações do consumidor bancário. Persistindo a omissão, cabe ação de obrigação de fazer, cumulada com pedido de multa diária e a indenização legal do §1º-A, na Justiça Estadual, geralmente tramitando pelo rito comum ou, quando o valor permitir, pelo Juizado Especial Cível. Exemplo hipotético: um casal quitou o financiamento em janeiro e, em julho, ainda não recebera o termo de quitação nem conseguira vender o imóvel para custear um novo apartamento maior. Levantando o histórico de pagamento e o protocolo do primeiro pedido, feito em fevereiro, eles reuniram base para cobrar judicialmente tanto a baixa quanto a multa acumulada por cinco meses de atraso. Quem enfrenta essa resistência do banco depois de já ter cumprido integralmente o contrato pode buscar orientação jurídica particular, com atendimento inteiramente digital, para calcular a multa devida e formalizar a cobrança da baixa registral. ## Perguntas frequentes ### O cartório pode cancelar a alienação fiduciária sem o termo do banco? Na via administrativa, o oficial precisa de título hábil e o termo de quitação é o documento previsto no [art. 25](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) da [Lei nº 9.514/1997](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514). A falta do termo, porém, não torna o registro incancelável: se o banco se recusar apesar da liquidação comprovada, decisão judicial pode determinar o cancelamento nas hipóteses da Lei de Registros Públicos. ## Proveniência - [Lei 9.514/1997, art. 25](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art25) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: fixa o prazo de 30 dias para o termo de quitação, a multa de 0,5% ao mês pelo atraso e a hipótese de portabilidade sem termo formal - [Código Civil, art. 389](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art389) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: ancora o dever geral de indenizar por perdas e danos quando o devedor da obrigação, aqui o banco, não a cumpre no prazo - [Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), art. 250](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) — verificado em 2026-07-11 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: disciplina o cancelamento do registro por título hábil, consentimento do interessado ou decisão judicial transitada em julgado --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Venda de imóvel financiado: anuência, quitação e registro](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/venda-imovel-financiado/index.md) - [Bem de família e alienação fiduciária: a exceção legal](https://wikijuridica.com.br/bancario/bem-de-familia-alienacao-fiduciaria/index.md) - [Amortização antecipada do imóvel: direito e cálculo](https://wikijuridica.com.br/bancario/amortizacao-antecipada-banco-dificulta/index.md) - [Divórcio com financiamento imobiliário: partilha e o banco](https://wikijuridica.com.br/bancario/separacao-casal-financiamento-conjunto/index.md) - [Tema 1142 do STJ: A) a inexistência de registro imobiliário](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-tema-1142/index.md) - [Juros de obra com entrega atrasada: quando a cobrança é abusiva](https://wikijuridica.com.br/bancario/juros-de-obra-atraso-construtora/index.md) - [Portabilidade do financiamento imobiliário: etapas e custos](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/portabilidade-financiamento/index.md) - [Quitação do financiamento e baixa da alienação fiduciária](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/quitei-baixa-alienacao/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/bancario/quitei-imovel-banco-nao-da-baixa/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 9.514/1997, art. 25** — `urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514!art25` - [Quitação do financiamento e baixa da alienação fiduciária](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/quitei-baixa-alienacao/index.md) - [REsp 1.483.058 do STJ: alienação fiduciária de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1483058/index.md) - [REsp 2.135.500 do STJ: alienação fiduciária de bem imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2135500/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Financiamento quitado, matrícula ainda presa ao banco: o que fazer. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/bancario/quitei-imovel-banco-nao-da-baixa/ Versão do conteúdo: sha256:ee96ea48fb93150daa654e381848029f79d9527f177c49936fd5066d0470ffeb Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-bancario-quitei-imovel-banco-nao-da-baixa", "type": "webpage", "title": "Financiamento quitado, matrícula ainda presa ao banco: o que fazer", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/bancario/quitei-imovel-banco-nao-da-baixa/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:ee96ea48fb93150daa654e381848029f79d9527f177c49936fd5066d0470ffeb", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: