{"schema":"wiki.casos-public-original.v1","id":107545,"origem":"stj","sha256_origem":"a7ae6c0ed269cea8ba7d3846049a4a0fe9f11ff45c906e2971e8f75211825259","registro_original":{"id_fonte":"923129","tribunal":"STJ","orgao_julgador":"TERCEIRA TURMA","classe":"REsp","classe_descricao":"RECURSO ESPECIAL","numero_processo":"2117412","numero_registro":"202400053343","relator":"NANCY ANDRIGHI","data_julgamento":"2025-09-02","data_publicacao":"2025-09-12","tipo_decisao":"ACÓRDÃO","ementa":"CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO\nDE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS\nPAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO\nCDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES.\nDESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO\nAOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25%\nDOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA.\nREQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE.\nSÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.\n1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de\nimóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o\npresente recurso especial, interposto em 20/9/2023 e concluso ao\ngabinete em 29/1/2024.\n2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do\nConsumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve\nocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de\nresolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC\ne celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das\nalterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.\n3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o\nCDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de\nconter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em\nvista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em\ngeral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou\nparcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses\ncontratos quando preenchido um requisito adicional: a\ncaracterização de uma relação de consumo.\n4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e\ndo princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte\nextraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores\npagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de\nimóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o\npercentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.\n5. O referido percentual possui natureza indenizatória e\ncominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores\nque devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por\nculpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto\ndeve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.\n6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e\nvenda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os\ndescontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser\nobservados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de\nconsumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de\nretenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.\n7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não\nguarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os\nbenefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser\ncobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória\nestabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao\nTema 970/STJ. Precedente.\n8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é\nindevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de\ncompra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não\nenseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do\nvendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento\ndessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem\ncausa.\n9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula\npenal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a\ncobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75%\nsobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da\nLei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores\npagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.\n10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada,\ncomo prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma\nprática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC,\ncomo já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a\nprevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica\nnas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata\nrestituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.\n11. Hipótese em que o contrato foi celebrado após a Lei nº\n13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a\nretenção dos valores pagos não poderia ultrapassar o percentual de\n25%. Na espécie, apesar de as instâncias de origem terem limitado a\nretenção, não foi observado o percentual adequado, não sendo\npossível, contudo, reformar o acórdão recorrido diante da vedação ao\nreformatio in pejus, pois o recurso foi interposto apenas pela\nvendedora.\n12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não\nprovido.","dispositivo":"Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima\nindicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior\nTribunal de Justiça, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista\ndo Sr. Ministro Moura Ribeiro, por maioria, negar provimento ao\nrecurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.\nVotaram, parcialmente, vencidos os Srs. Ministros Ricardo Villas\nBôas Cueva e Moura Ribeiro. Os Srs. Ministros Humberto Martins\n(Presidente) e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra\nRelatora.","inteiro_teor":"","inteiro_teor_url":"","dispositivos_citados_urn":["urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art67","urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766!art32","urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art39","urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art4","urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art51","urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art53","urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786"],"sumulas_citadas":["STJ:543"],"referencias_legislativas_brutas":["LEG:FED LEI:013786 ANO:2018","LEG:FED LEI:008078 ANO:1990\n***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR\n ART:00004 INC:00003 ART:00039 ART:00051 INC:00002\n INC:00004 INC:00009 ART:00053","LEG:FED LEI:006766 ANO:1979\n***** LPSU-1979 LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO\n ART:0032A INC:00001 INC:00002 INC:00005 PAR:00001\n(ART. 32-A COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI 13.786/2018)","LEG:FED LEI:004591 ANO:1964\n ART:0067A PAR:00005\n(ART. 67-A COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI 13.786/2018)","LEG:FED SUM:****** ANO:****\n***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA\n SUM:000543","LEG:FED SUM:****** ANO:****\n***** SUV(STF) SÚMULA VINCULANTE DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL\n SUM:000010"],"jurisprudencia_citada":"(PARTE INADIMPLENTE - RESOLUÇÃO DO CONTRATO)\n STJ - <>-SP, <>-MG\n(CONTRATO DE COMPRA E VENDA - LEI 13.786/2018 - PERCENTUAL DE\nRETENÇÃO DE 25%)\n STJ - <>-SP, <>-SP,\n <>-PE,\n <>-SC (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 577)\n(TAXA DE FRUIÇÃO)\n STJ - <>-SC,\n <>-SC (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 970),\n <>-SP, <>-SP,\n <>-SP","tema":"","fonte_url":"https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/c9e81c2e-2f5d-47e7-bb54-bcc331bad78d/download/20250930.json","coletado_em":"2026-09-09T12:52:51Z","sha256_conteudo":"a68702dd96a9d4accc7eecef7b0d1d9c906069f5f9aa87743097657a69dae1df","base_legal":"Lei 9.610/98 art. 8o, IV; CPC art. 189; dataset STJ sob Creative Commons Atribuicao","nivel_sigilo":null},"registro_original_integral":true,"qualidade_textual":{"schema":"wiki.casos-qualidade-textual.v1","verificacao":"presenca_de_U+FFFD","escopo":"chaves_e_valores_da_representacao_publica","sha256_fonte_preservada":"a7ae6c0ed269cea8ba7d3846049a4a0fe9f11ff45c906e2971e8f75211825259","tem_alerta":false,"ocorrencias":0,"campos_afetados":0,"caminhos":[],"formato_caminhos":"JSON Pointer relativo ao registro público","caminhos_omitidos":0,"limite_caminhos":128,"origem_da_substituicao":"nao_determinada_por_esta_verificacao","aviso":""},"campos_identificadores_removidos":[],"formato_caminhos_removidos":"JSON Pointer"}