# Registro público: STJ — 2117412 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-09-02 - **Publicação:** 2025-09-12 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/107545/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/107545.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** a7ae6c0ed269cea8ba7d3846049a4a0fe9f11ff45c906e2971e8f75211825259 ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 923129 - **Número de registro na fonte:** 202400053343 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-09T12:52:51Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 20/9/2023 e concluso ao gabinete em 29/1/2024. - **Item 2 (texto oficial):** O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. - **Item 3 (texto oficial):** Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. - **Item 4 (texto oficial):** Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. - **Item 5 (texto oficial):** O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. - **Item 6 (texto oficial):** Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. - **Item 7 (texto oficial):** A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente. - **Item 8 (texto oficial):** Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. - **Item 9 (texto oficial):** Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo. - **Item 10 (texto oficial):** A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ. - **Item 11 (texto oficial):** Hipótese em que o contrato foi celebrado após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não poderia ultrapassar o percentual de 25%. Na espécie, apesar de as instâncias de origem terem limitado a retenção, não foi observado o percentual adequado, não sendo possível, contudo, reformar o acórdão recorrido diante da vedação ao reformatio in pejus, pois o recurso foi interposto apenas pela vendedora. - **Item 12 (texto oficial):** Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. ## Ementa CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 20/9/2023 e concluso ao gabinete em 29/1/2024. 2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. 3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. 6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. 7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente. 8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo. 10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ. 11. Hipótese em que o contrato foi celebrado após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não poderia ultrapassar o percentual de 25%. Na espécie, apesar de as instâncias de origem terem limitado a retenção, não foi observado o percentual adequado, não sendo possível, contudo, reformar o acórdão recorrido diante da vedação ao reformatio in pejus, pois o recurso foi interposto apenas pela vendedora. 12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Moura Ribeiro, por maioria, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Votaram, parcialmente, vencidos os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro. Os Srs. Ministros Humberto Martins (Presidente) e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. ## Referências extraídas urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art67, urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766!art32, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art39, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art4, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art51, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art53, urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786 ## Jurisprudência citada pela fonte STJ (PARTE INADIMPLENTE - RESOLUÇÃO DO CONTRATO) STJ - <>-SP, <>-MG (CONTRATO DE COMPRA E VENDA - LEI 13.786/2018 - PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%) STJ - <>-SP, <>-SP, <>-PE, <>-SC (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 577) (TAXA DE FRUIÇÃO) STJ - <>-SC, <>-SC (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 970), <>-SP, <>-SP, <>-SP ## Súmulas citadas - STJ:543 ## Referências legislativas textuais - LEG:FED LEI:013786 ANO:2018 - LEG:FED LEI:008078 ANO:1990 ***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ART:00004 INC:00003 ART:00039 ART:00051 INC:00002 INC:00004 INC:00009 ART:00053 - LEG:FED LEI:006766 ANO:1979 ***** LPSU-1979 LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO ART:0032A INC:00001 INC:00002 INC:00005 PAR:00001 (ART. 32-A COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI 13.786/2018) - LEG:FED LEI:004591 ANO:1964 ART:0067A PAR:00005 (ART. 67-A COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI 13.786/2018) - LEG:FED SUM:****** ANO:**** ***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SUM:000543 - LEG:FED SUM:****** ANO:**** ***** SUV(STF) SÚMULA VINCULANTE DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL SUM:000010 **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art67](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1964-12-16%3B4591%21art67) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766!art32](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1979-12-19%3B6766%21art32) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art39](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1990-09-11%3B8078%21art39) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art4](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1990-09-11%3B8078%21art4) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art51](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1990-09-11%3B8078%21art51) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art53](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1990-09-11%3B8078%21art53) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A2018-12-27%3B13786) **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Casos reais relacionados — semelhanças e diferenças documentais Relações por códigos TPU ou URN LexML coincidentes. Coincidências de campos não demonstram identidade da causa, do mérito ou do resultado e não são aconselhamento jurídico. Diferenças de classificação, tribunal ou órgão são documentais. - [STJ — 2106548](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/107647/) — classe: RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art67, urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766!art32, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art39, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art4, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art53 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Coincidência literal — Classe processual: RECURSO ESPECIAL - Coincidência literal — Órgão julgador: TERCEIRA TURMA - [STJ — 3165194](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/140781/) — classe: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766!art32, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art53 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Classe processual (atual / relacionado): RECURSO ESPECIAL / AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - Órgão julgador (atual / relacionado): TERCEIRA TURMA / QUARTA TURMA - [STJ — 2107422](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/107578/) — classe: RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art67, urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766!art32, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art39, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art4, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art53 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Coincidência literal — Classe processual: RECURSO ESPECIAL - Coincidência literal — Órgão julgador: TERCEIRA TURMA ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [Art. 39 do CDC: práticas abusivas e venda casada](https://wikijuridica.com.br/leis/cdc-art-39/) **Fundamento do vínculo:** Referência ao dispositivo citado na fonte. > O inciso I do art. 39 proíbe condicionar o fornecimento de produto ou serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos. É a clássica venda casada: obrigar a levar um seguro para liberar um financiamento, por exemplo. **Atribuição:** Rafael Toledo · A venda casada e outras condutas do inciso I ao III - **Âncoras documentais:** venda - **SHA-256 do HTML autoral:** b6baa196add464072e166b8a2f540051f17a46805371e6fb3c79f4d227099d32 - **SHA-256 do registro documental:** a7ae6c0ed269cea8ba7d3846049a4a0fe9f11ff45c906e2971e8f75211825259 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fleis%2Fcdc-art-39%2F) ### [Art. 4º do Código de Defesa do Consumidor](https://wikijuridica.com.br/leis/cdc-art-4/) **Fundamento do vínculo:** Referência ao dispositivo citado na fonte. > Redação vigente, transcrita de Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), conferida em 10 de setembro de 2026: “A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios: (Redação dada pela Lei nº 9. 008, de 21. 3. 1995) I - reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo; II - ação governamental no sentido de proteger efetivamente o consumidor: a) por iniciativa direta; b) por incentivos à criação e desenvolvimento de associações representativas; c) pela presença do Estado no mercado de consumo; d) pela garantia dos produtos e serviços com padrões adequados de qualidade, segurança, durabilidade e desempenho. III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art.” **Atribuição:** Rafael Toledo · O texto oficial, no trecho citado - **Âncoras documentais:** consumidor, defesa - **SHA-256 do HTML autoral:** 7d67ca05fdf0b74bae5eb5d3573d7aab3f8989e5d6da6c069bd3e8b10b06c687 - **SHA-256 do registro documental:** a7ae6c0ed269cea8ba7d3846049a4a0fe9f11ff45c906e2971e8f75211825259 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fleis%2Fcdc-art-4%2F) ### [Art. 51 do CDC: cláusulas abusivas nulas](https://wikijuridica.com.br/leis/cdc-art-51/) **Fundamento do vínculo:** Referência ao dispositivo citado na fonte. > O art. 51 traz um rol exemplificativo de cláusulas nulas. Entre elas estão as que impossibilitam, exoneram ou atenuam a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza; as que implicam renúncia ou disposição de direitos pelo consumidor; e as que estabelecem obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade. **Atribuição:** Rafael Toledo · O que o art. 51 considera abusivo - **SHA-256 do HTML autoral:** 0adcde34441b4e3d4572c4b16f35844063ef7826ee95f6e47e995389776fb889 - **SHA-256 do registro documental:** a7ae6c0ed269cea8ba7d3846049a4a0fe9f11ff45c906e2971e8f75211825259 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fleis%2Fcdc-art-51%2F) ### [Art. 53 do CDC: perder tudo o que já pagou?](https://wikijuridica.com.br/leis/cdc-art-53/) **Fundamento do vínculo:** Referência ao dispositivo citado na fonte. > O art. 53 alcança os contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, além das alienações fiduciárias em garantia. Nesses contratos, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto. **Atribuição:** Rafael Toledo · O que o art. 53 declara nulo - **Âncoras documentais:** clausula, pagas, perda - **SHA-256 do HTML autoral:** 90b03602942727de6bd971a87ea94a6350591d2708421219bbec17c5b2fe9f0f - **SHA-256 do registro documental:** a7ae6c0ed269cea8ba7d3846049a4a0fe9f11ff45c906e2971e8f75211825259 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fleis%2Fcdc-art-53%2F) ### [REsp 2.100.634 do STJ: cláusula penal](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2100634/) **Fundamento do vínculo:** Tema documentado no texto da fonte. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem manifesta-se de forma clara e fundamentada sobre as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses da parte. 2. A cláusula penal, ainda que pactuada sob a égide da Lei n. 13.786/2018 e dentro dos limites do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, não possui caráter absoluto. O Poder Judiciário mantém o dever de reduzir equitativamente a penalidade que se mostre manifestamente excessiva em relação aos valores pagos pelo consumidor, sob pena de chancelar o enriquecimento sem causa da vendedora (art. 413 do CC e art. 53 do CDC). 3. O entendimento do Tribunal de origem que fixa a retenção em 20% dos valores efetivamente pagos pelo comprador - em detrimento do percentual sobre o valor total do contrato que importaria em perda quase total das prestações - harmoniza-se com a jurisprudência recente desta Corte Superior. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 4. A retenção da comissão de corretagem pressupõe o cumprimento do dever de transparência e informação prévia ao consumidor (Tema n. 938/STJ). A verificação do preenchimento desses requisitos demanda o reexame do contrato e do contexto fático-probatório, providência vedada pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ. Recurso especial não conhecido.” A transcrição é literal e vem do espelho 1382631, publicado pelo tribunal em 11 de junho de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 2.100.634, no texto oficial da ementa - **Âncoras documentais:** clausula, penal - **SHA-256 do HTML autoral:** 92e40ea90958cbda13e9d1799b61e35968d8d477b643add5f384a95cff6388ab - **SHA-256 do registro documental:** a7ae6c0ed269cea8ba7d3846049a4a0fe9f11ff45c906e2971e8f75211825259 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2100634%2F) ### [REsp 2.109.503 do STJ: rescisão contratual](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2109503/) **Fundamento do vínculo:** Tema documentado no texto da fonte. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem julga a causa de forma fundamentada, ainda que de modo contrário aos interesses da parte. 2. A aplicação das disposições da Lei n. 13.786/2018 deve ser compatibilizada com o sistema de proteção ao consumidor (diálogo das fontes), de modo a evitar a perda substancial das prestações pagas e garantir o equilíbrio contratual (arts. 51 e 53 do CDC). 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que a retenção deve se limitar ao patamar de 10% a 25% dos valores efetivamente pagos, sendo abusiva a incidência do percentual sobre o valor total do contrato quando resultar em desvantagem exagerada ao consumidor. 4. A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo o parcelamento do reembolso prática abusiva nas relações de consumo (Súmula n. 543/STJ). 5. A revisão do percentual de retenção e a análise da abusividade das cláusulas contratuais demandariam o reexame de fatos, provas e interpretação de cláusulas, o que atrai os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 6. Incidência da Súmula n. 83/STJ ante a consonância entre o acórdão recorrido e a orientação firmada nesta Corte Superior. Recurso especial conhecido em parte e improvido.” A transcrição é literal e vem do espelho 1437185, publicado pelo tribunal em 15 de junho de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 2.109.503, no texto oficial da ementa - **Âncoras documentais:** contratual, rescisao - **SHA-256 do HTML autoral:** a1a2a7b6f05c2f3285eb9904356e3991eb187da8a11b5701cb129aa4e7572e99 - **SHA-256 do registro documental:** a7ae6c0ed269cea8ba7d3846049a4a0fe9f11ff45c906e2971e8f75211825259 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2109503%2F) ### [REsp 2.148.689 do STJ: compra e venda de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2148689/) **Fundamento do vínculo:** Tema documentado no texto da fonte. > O REsp 2.148.689 se apoia em 10 precedentes do próprio STJ, nominados na base de origem. A base os organiza por rubrica temática, e as deste julgado são lei do distrato, compra e venda de imóvel e arras confirmatórias. Precedente citado mede o lastro que Nancy Andrighi reuniu, não tese vinculante. **Atribuição:** Rafael Toledo · O lastro de precedentes que o REsp 2.148.689 reúne - **Âncoras documentais:** compra, imovel, venda - **SHA-256 do HTML autoral:** 40a6f26494e77eaa2ea165420f559fe7bc8ce2cc8bf163ca5942283cffc58cbb - **SHA-256 do registro documental:** a7ae6c0ed269cea8ba7d3846049a4a0fe9f11ff45c906e2971e8f75211825259 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2148689%2F) ### [Desistir da compra de lote parcelado: regras da Lei 6.766](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/lote-compromisso-6766/) **Fundamento do vínculo:** Citação da mesma norma. - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fimobiliario%2Flote-compromisso-6766%2F) ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2117412 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** a7ae6c0ed269cea8ba7d3846049a4a0fe9f11ff45c906e2971e8f75211825259 - **SHA-256 do comentário:** 51c450df9266593f09163173b7c526f281d5cfb15ec6baa386856f3831fd72a2