{"schema":"wiki.casos-public-original.v1","id":107648,"origem":"stj","sha256_origem":"c92644e2308aff9c0675f3688c944a9a804202b7078b971ba1bbbf68cfa3e376","registro_original":{"id_fonte":"923897","tribunal":"STJ","orgao_julgador":"TERCEIRA TURMA","classe":"REsp","classe_descricao":"RECURSO ESPECIAL","numero_processo":"2111681","numero_registro":"202304205393","relator":"RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA","data_julgamento":"2025-09-02","data_publicacao":"2025-09-19","tipo_decisao":"ACÓRDÃO","ementa":"CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO\nDE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS\nPAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO\nCDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES.\nDESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO\nAOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25%\nDOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA.\nREQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE.\nSÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.\nI. HIPÓTESE EM EXAME\n1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de\nimóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o\npresente recurso especial.\nII. QUESTÃO EM DISCUSSÃO\n2. O propósito recursal é decidir (I) se houve negativa de prestação\njurisdicional; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção\ndos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e\nvenda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência da Lei\nnº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da\nLei nº 6.766/1979.\nIII. RAZÕES DE DECIDIR\n3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o\nCDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de\nconter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em\nvista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em\ngeral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou\nparcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses\ncontratos quando preenchido um requisito adicional: a\ncaracterização de uma relação de consumo.\n4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e\ndo princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte\nextraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores\npagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de\nimóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o\npercentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.\n5. O referido percentual possui natureza indenizatória e\ncominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores\nque devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por\nculpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto\ndeve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.\n6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e\nvenda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os\ndescontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser\nobservados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de\nconsumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de\nretenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.\n7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não\nguarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os\nbenefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser\ncobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória\nestabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao\nTema 970/STJ. Precedente.\n8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é\nindevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de\ncompra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não\nenseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do\nvendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento\ndessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem\ncausa.\n9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula\npenal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a\ncobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75%\nsobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da\nLei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores\npagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.\n10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada,\ncomo prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma\nprática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC,\ncomo já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a\nprevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica\nnas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata\nrestituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.\n11. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau reconheceu a\nabusividade das cláusulas contratuais, de modo que limitou a\nretenção dos valores pagos ao percentual de 50%, além de declarar a\nperda de eventuais benfeitorias e condenar os réus ao pagamento de\nimpostos e despesas associativas relativas ao terreno durante o\nperíodo em que estiveram na posse do bem; por sua vez, (II) o\nTribunal de segundo grau deu parcial provimento à apelação apenas\npara fixar a indenização pelo tempo de fruição em 0,75% sobre o\nvalor atualizado do contrato, consignar a incidência dos juros de\nmora sobre os valores a restituir a partir do trânsito em julgado da\ncondenação, bem como corrigir de ofício o erro material quanto aos\nhonorários advocatícios sucumbenciais.\nIV. DISPOSITIVO\n12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não\nprovido.","dispositivo":"","inteiro_teor":"","inteiro_teor_url":"","dispositivos_citados_urn":["urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766!art32","urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art39","urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art51","urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art53","urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786"],"sumulas_citadas":["STJ:543"],"referencias_legislativas_brutas":["LEG:FED LEI:013786 ANO:2018","LEG:FED LEI:006766 ANO:1979\n***** LPSU-1979 LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO\n ART:0032A PAR:00001 INC:00001 INC:00002\n(COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI 13.786/2018)","LEG:FED LEI:008078 ANO:1990\n***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR\n ART:00039 ART:00051 INC:00002 INC:00004 INC:00009\n PAR:00004 ART:00053","LEG:FED SUM:****** ANO:****\n***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA\n SUM:000543"],"jurisprudencia_citada":"(CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - LUCROS CESSANTES)\n STJ - <>-SC (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 970)\n(COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESOLUÇÃO - RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS\nPAGAS - TÉRMINO DA OBRA)\n STJ - <>-SC (RECURSO REPETITIVO - TEMA(s) 577)\n(COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CLÁUSULA DE RETENÇÃO - PERCENTUAL)\n STJ - <>-SP, <>-MG\n(CONTRATO DE COMPRA E VENDA - LEI 13.786/2018 - PERCENTUAL DE\nRETENÇÃO DE 25%)\n STJ - <>-SP\n(PERCENTUAL DE RETENÇÃO - CUMULAÇÃO COM TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL)\n STJ - <>-SC","tema":"","fonte_url":"https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/c9e81c2e-2f5d-47e7-bb54-bcc331bad78d/download/20250930.json","coletado_em":"2026-09-09T12:52:51Z","sha256_conteudo":"239222684478a412127be8702b4415160d067c6b34dcc0fcf98531eed09cca58","base_legal":"Lei 9.610/98 art. 8o, IV; CPC art. 189; dataset STJ sob Creative Commons Atribuicao","nivel_sigilo":null},"registro_original_integral":true,"qualidade_textual":{"schema":"wiki.casos-qualidade-textual.v1","verificacao":"presenca_de_U+FFFD","escopo":"chaves_e_valores_da_representacao_publica","sha256_fonte_preservada":"c92644e2308aff9c0675f3688c944a9a804202b7078b971ba1bbbf68cfa3e376","tem_alerta":false,"ocorrencias":0,"campos_afetados":0,"caminhos":[],"formato_caminhos":"JSON Pointer relativo ao registro público","caminhos_omitidos":0,"limite_caminhos":128,"origem_da_substituicao":"nao_determinada_por_esta_verificacao","aviso":""},"campos_identificadores_removidos":[],"formato_caminhos_removidos":"JSON Pointer"}