# Registro público: STJ — 2795369 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-09-22 - **Publicação:** 2025-09-26 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/112108/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/112108.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 45ce331cc5dc0873c639076073a8083317ca6ec0424cd3e360c043726c1a55ee ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 928782 - **Número de registro na fonte:** 202404299092 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-09T12:52:51Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). EMPREENDIMENTO COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. 1. Ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, ajuizada pelo promitente comprador, fundada em impossibilidade financeira de prosseguir com o pagamento das parcelas. Contrato firmado após a vigência da lei nº 13.786/2018. 2. O propósito recursal consiste em definir: (I) a legalidade da cláusula co… **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Ementa PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). EMPREENDIMENTO COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. 1. Ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, ajuizada pelo promitente comprador, fundada em impossibilidade financeira de prosseguir com o pagamento das parcelas. Contrato firmado após a vigência da lei nº 13.786/2018. 2. O propósito recursal consiste em definir: (I) a legalidade da cláusula contratual que estabelece a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme previsão do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, para empreendimentos com patrimônio de afetação; e (II) a possibilidade de substituição judicial do índice de correção monetária pactuado (INCC) por outro (IGP-M). 3. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 quando o tribunal de origem, apesar de contrário aos interesses da parte, aprecia e decide, de maneira clara e fundamentada, as questões relevantes ao julgamento da lide, não estando obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos aventados pelas partes. 4. A Lei nº 13.786/2018, ao introduzir o art. 67-A na Lei de Incorporações Imobiliárias, estabeleceu um teto para a cláusula penal em caso de distrato ou rescisão por culpa do adquirente, mas não afastou a possibilidade de controle judicial de abusividade, sobretudo nas relações de consumo. 5. O percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, fixado pelo tribunal de origem, está em consonância com a jurisprudência desta corte, que o considera razoável para compensar o vendedor pelas despesas inerentes ao negócio. A revisão desse entendimento para aplicar o teto legal de 50% (cinquenta por cento) implicaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pelas súmulas 5 e 7 do STJ. 6. A escolha do índice de correção monetária pelas instâncias ordinárias, quando fundamentada na premissa de que o índice eleito melhor reflete a recomposição do poder de compra da moeda, constitui questão fático-probatória cuja análise é inviável em sede de recurso especial, ante o óbice da súmula 7/STJ. 7. Recurso especial desprovido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado.