{"schema":"wiki.casos-public-original.v1","id":112185,"origem":"stj","sha256_origem":"9135d037bad4922a61a1af1d81cd62937dfacb92650f8266e49b0d377aa57342","registro_original":{"id_fonte":"928920","tribunal":"STJ","orgao_julgador":"TERCEIRA TURMA","classe":"AREsp","classe_descricao":"AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL","numero_processo":"2642072","numero_registro":"202401547170","relator":"MOURA RIBEIRO","data_julgamento":"2025-09-22","data_publicacao":"2025-09-26","tipo_decisao":"ACÓRDÃO","ementa":"I. RECURSO ESPECIAL DE ADRIANO AUGUSTO PREHS E PATRICIA CONTER LARA\nPREHS (VENDEDORES). AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E\nPROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA\nDE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PERDA\nINTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. MANIFESTA\nEXCESSIVIDADE. REVISÃO JUDICIAL. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. NORMA\nDE ORDEM PÚBLICA. PODER-DEVER DO MAGISTRADO. IRRELEVÂNCIA DA\nCONDIÇÃO PROFISSIONAL DO DEVEDOR (ADVOGADO E REDATOR DA CLÁUSULA).\nMANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.\nRAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.\nI. 1. O art. 413 do Código Civil atribui ao magistrado o dever - e\nnão mera faculdade - de reduzir equitativamente a cláusula penal\nquando verificada a sua excessividade ou o cumprimento parcial da\nobrigação, por se tratar de norma de ordem pública destinada a\ncoibir abusos e restabelecer o equilíbrio contratual.\nI.2. A estipulação de cláusula penal compensatória com previsão de\nperda integral das parcelas pagas em contrato de promessa de compra\ne venda de imóvel revela-se manifestamente excessiva quando, com a\nresolução, o promitente vendedor retoma a posse do bem e pode\nlivremente renegociá-lo no mercado, acarretando enriquecimento sem\ncausa.\nI.3. A condição profissional do promitente comprador inadimplente,\nainda que advogado e redator do contrato, não tem o condão de\nlegitimar cláusula abusiva, sendo a aferição da excessividade\nobjetiva e vinculada à natureza e finalidade do negócio.\nI.4. O Tribunal de origem, ao limitar a retenção em 25% dos valores\npagos, decidiu em conformidade com a jurisprudência pacífica do STJ,\nque admite a flutuação entre 10% e 25% como parâmetro razoável para\nindenizar o promitente vendedor em casos de rescisão por culpa do\ncomprador.\nI.5. A revisão do percentual fixado demandaria reexame do conjunto\nfático-probatório dos autos, providência inviável em recurso\nespecial (Súmula 7/STJ). Ademais, o acórdão recorrido encontra-se em\nconsonância com a orientação consolidada nesta Corte, atraindo a\nincidência da Súmula 83/STJ.\nI.6. Não configurado o dissídio jurisprudencial, por ausência de\ncotejo analítico e similitude fática entre os julgados paradigmas e\no caso em exame (arts. 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1º e\n2º, do RISTJ), incidindo, ademais, a Súmula 284/STF.\nI.7. Recurso especial não conhecido.\n\nII. RECURSO ESPECIAL DE WILLIAN BIGASKI STOLLE E ELIZA MARIA\nGRIEBELER LEICHTWEIS (COMPRADORES). AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.\nDIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL.\nCONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO\nPROMISSÁRIO COMPRADOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO\nAPLICAÇÃO. ANÁLISE DE CRITÉRIOS QUANTITATIVOS E QUALITATIVOS. SALDO\nDEVEDOR EXPRESSIVO (25% DO VALOR TOTAL). CONDUTA DO DEVEDOR\nCONTRÁRIA À BOA-FÉ OBJETIVA (CRIAÇÃO DE EMBARAÇOS À REINTEGRAÇÃO DE\nPOSSE). PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.\nRAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PREJUÍZOS E TRANSTORNOS\nEXTRAORDINÁRIOS AO VENDEDOR. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.\nII.1. A teoria do adimplemento substancial, fundada na boa-fé\nobjetiva, na função social do contrato e na conservação dos negócios\njurídicos, não se resume a critério meramente matemático, devendo a\naferição da \"substancialidade\" considerar fatores quantitativos e\nqualitativos (conduta das partes, grau de satisfação do interesse do\ncredor, equilíbrio sinalagmático, entre outros).\nII.2. Na espécie, embora quitados 75% do preço, o saldo devedor\nremanescente - R$ 102.698,78 - revela expressão econômica\nincompatível com a pecha de valor ínfimo, de modo que a preservação\ndo contrato imporia ônus desproporcional ao credor.\nII.3. O aspecto qualitativo também obsta a aplicação da teoria,\nporque os compradores, mesmo notificados, permaneceram inadimplentes\ne transferiram a posse do imóvel a terceiros, criando obstáculos\nconcretos à recomposição do status quo ante e evidenciando quebra do\ndever de lealdade contratual.\nII.4. A jurisprudência do STJ prestigia a análise casuística e\nafasta o adimplemento substancial quando ausentes a boa-fé e o\ncumprimento expressivo do contrato, sendo indevida, na via especial,\na revisão das premissas fático-probatórias fixadas pelo Tribunal de\norigem.\nII.5. Inviável o conhecimento do especial pela alínea \"c\" quando os\nacórdãos paradigmas não guardam similitude fático-jurídica com o\ncaso concreto, notadamente quanto ao comportamento das partes e às\nconsequências do inadimplemento (Súmula 284/STF).\nII.6. Mantida a resolução contratual por culpa do promitente\ncomprador, é lícita a retenção, a título de cláusula penal\ncompensatória, de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, nos\ntermos do art. 413 do CC e da jurisprudência desta Corte. No caso,\nas peculiaridades - inclusive os transtornos extraordinários\ndecorrentes da ocupação por terceiros - legitimam a fixação no\npatamar de 25%.\nII.7 Pretensão de reduzir a retenção para 10% que demandaria reexame\ndo conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso\nespecial (Súmula 7/STJ), além de o acórdão recorrido estar em\nconsonância com a orientação do STJ (Súmula 83/STJ).\nII.8. Recurso especial não conhecido.","dispositivo":"Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,\nacordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de\nJustiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por\nunanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr.\nMinistro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy\nAndrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o\nSr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto\nMartins.","inteiro_teor":"","inteiro_teor_url":"","dispositivos_citados_urn":[],"sumulas_citadas":[],"referencias_legislativas_brutas":[],"jurisprudencia_citada":"","tema":"","fonte_url":"https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/6cc2456a-4b0d-491f-9818-8028fdd587cf/download/20251031.json","coletado_em":"2026-09-09T12:52:51Z","sha256_conteudo":"b31dcc3fd786e03406f5230da0e32e6feece8adc28755a5669c02ca27ddd0f9e","base_legal":"Lei 9.610/98 art. 8o, IV; CPC art. 189; dataset STJ sob Creative Commons Atribuicao","nivel_sigilo":null},"registro_original_integral":true,"campos_identificadores_removidos":[],"formato_caminhos_removidos":"JSON Pointer"}