# Registro público: STJ — 2642072 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-09-22 - **Publicação:** 2025-09-26 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/112185/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/112185.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 9135d037bad4922a61a1af1d81cd62937dfacb92650f8266e49b0d377aa57342 ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 928920 - **Número de registro na fonte:** 202401547170 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-09T12:52:51Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial I. RECURSO ESPECIAL DE ADRIANO AUGUSTO PREHS E PATRICIA CONTER LARA PREHS (VENDEDORES). AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PERDA INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. MANIFESTA EXCESSIVIDADE. REVISÃO JUDICIAL. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. NORMA DE ORDEM PÚBLICA. PODER-DEVER DO MAGISTRADO. IRRELEVÂNCIA DA CONDIÇÃO PROFISSIONAL DO DEVEDOR (ADVOGADO E REDATOR DA CLÁUSULA). MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHE… **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Ementa I. RECURSO ESPECIAL DE ADRIANO AUGUSTO PREHS E PATRICIA CONTER LARA PREHS (VENDEDORES). AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PERDA INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. MANIFESTA EXCESSIVIDADE. REVISÃO JUDICIAL. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. NORMA DE ORDEM PÚBLICA. PODER-DEVER DO MAGISTRADO. IRRELEVÂNCIA DA CONDIÇÃO PROFISSIONAL DO DEVEDOR (ADVOGADO E REDATOR DA CLÁUSULA). MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. 1. O art. 413 do Código Civil atribui ao magistrado o dever - e não mera faculdade - de reduzir equitativamente a cláusula penal quando verificada a sua excessividade ou o cumprimento parcial da obrigação, por se tratar de norma de ordem pública destinada a coibir abusos e restabelecer o equilíbrio contratual. I.2. A estipulação de cláusula penal compensatória com previsão de perda integral das parcelas pagas em contrato de promessa de compra e venda de imóvel revela-se manifestamente excessiva quando, com a resolução, o promitente vendedor retoma a posse do bem e pode livremente renegociá-lo no mercado, acarretando enriquecimento sem causa. I.3. A condição profissional do promitente comprador inadimplente, ainda que advogado e redator do contrato, não tem o condão de legitimar cláusula abusiva, sendo a aferição da excessividade objetiva e vinculada à natureza e finalidade do negócio. I.4. O Tribunal de origem, ao limitar a retenção em 25% dos valores pagos, decidiu em conformidade com a jurisprudência pacífica do STJ, que admite a flutuação entre 10% e 25% como parâmetro razoável para indenizar o promitente vendedor em casos de rescisão por culpa do comprador. I.5. A revisão do percentual fixado demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência inviável em recurso especial (Súmula 7/STJ). Ademais, o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a orientação consolidada nesta Corte, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ. I.6. Não configurado o dissídio jurisprudencial, por ausência de cotejo analítico e similitude fática entre os julgados paradigmas e o caso em exame (arts. 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ), incidindo, ademais, a Súmula 284/STF. I.7. Recurso especial não conhecido. II. RECURSO ESPECIAL DE WILLIAN BIGASKI STOLLE E ELIZA MARIA GRIEBELER LEICHTWEIS (COMPRADORES). AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO APLICAÇÃO. ANÁLISE DE CRITÉRIOS QUANTITATIVOS E QUALITATIVOS. SALDO DEVEDOR EXPRESSIVO (25% DO VALOR TOTAL). CONDUTA DO DEVEDOR CONTRÁRIA À BOA-FÉ OBJETIVA (CRIAÇÃO DE EMBARAÇOS À REINTEGRAÇÃO DE POSSE). PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PREJUÍZOS E TRANSTORNOS EXTRAORDINÁRIOS AO VENDEDOR. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. II.1. A teoria do adimplemento substancial, fundada na boa-fé objetiva, na função social do contrato e na conservação dos negócios jurídicos, não se resume a critério meramente matemático, devendo a aferição da "substancialidade" considerar fatores quantitativos e qualitativos (conduta das partes, grau de satisfação do interesse do credor, equilíbrio sinalagmático, entre outros). II.2. Na espécie, embora quitados 75% do preço, o saldo devedor remanescente - R$ 102.698,78 - revela expressão econômica incompatível com a pecha de valor ínfimo, de modo que a preservação do contrato imporia ônus desproporcional ao credor. II.3. O aspecto qualitativo também obsta a aplicação da teoria, porque os compradores, mesmo notificados, permaneceram inadimplentes e transferiram a posse do imóvel a terceiros, criando obstáculos concretos à recomposição do status quo ante e evidenciando quebra do dever de lealdade contratual. II.4. A jurisprudência do STJ prestigia a análise casuística e afasta o adimplemento substancial quando ausentes a boa-fé e o cumprimento expressivo do contrato, sendo indevida, na via especial, a revisão das premissas fático-probatórias fixadas pelo Tribunal de origem. II.5. Inviável o conhecimento do especial pela alínea "c" quando os acórdãos paradigmas não guardam similitude fático-jurídica com o caso concreto, notadamente quanto ao comportamento das partes e às consequências do inadimplemento (Súmula 284/STF). II.6. Mantida a resolução contratual por culpa do promitente comprador, é lícita a retenção, a título de cláusula penal compensatória, de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, nos termos do art. 413 do CC e da jurisprudência desta Corte. No caso, as peculiaridades - inclusive os transtornos extraordinários decorrentes da ocupação por terceiros - legitimam a fixação no patamar de 25%. II.7 Pretensão de reduzir a retenção para 10% que demandaria reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial (Súmula 7/STJ), além de o acórdão recorrido estar em consonância com a orientação do STJ (Súmula 83/STJ). II.8. Recurso especial não conhecido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [Artigo 389 do Código Civil: consequências do inadimplemento](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-389/) **Fundamento do vínculo:** Tema documentado no texto da fonte. > Quando uma obrigação não é cumprida, o credor quer saber o que pode exigir além do valor original. O artigo 389 do Código Civil responde: não cumprida a obrigação, o devedor responde por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado. Esse dispositivo desenha as consequências do inadimplemento e conecta-se ao art. 402, que define **Atribuição:** Rafael Toledo · Abertura - **Âncoras documentais:** consequencias, inadimplemento - **SHA-256 do HTML autoral:** 3b0251ee27f71650ee6cdc597a6309b80a6c113566d41e6b0ba18fbbc64ee2e8 - **SHA-256 do registro documental:** 9135d037bad4922a61a1af1d81cd62937dfacb92650f8266e49b0d377aa57342 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fleis%2Fcc-art-389%2F)