# Registro público: STJ — 1997300 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2022-09-06 - **Publicação:** 2022-09-14 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/11272/ - **Registro público original integral (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/11272.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 32af165632714e1d43db9504b1c0b3eee710cca4b791bbb584d02791acd29dbb ## Questão jurídica conforme a ementa oficial PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. MORA. INADIMPLEMENTO TERMO FINAL INDENIZATÓRIO. RESCISÃO. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. TRANSITO EM JULGADO. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** Ação de indenização por dano material. - **Item 2 (texto oficial):** Recurso especial interposto em: 14/02/2022. Concluso ao gabinete em: 03/05/2022. - **Item 3 (texto oficial):** O propósito recursal consiste em perquirir qual o termo final de incidência da cláusula penal por atraso na entrega de unidade imobiliária quando houver rescisão contratual. - **Item 4 (texto oficial):** Na ocorrência de atraso na entrega de unidade imobiliária ao adquirente, ultrapassado o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização. Precedentes. - **Item 5 (texto oficial):** A multa por atraso visa a reparar o dano causado a outrem por violação de obrigação. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel, a inadimplência do promitente vendedor, isto é, o atraso na entrega do imóvel alienado, de acordo com jurisprudência desta Corte, cessará na data do recebimento da unidade pelo adquirente, mediante a entrega das chaves. - **Item 6 (texto oficial):** Em conformidade com o parágrafo único do art. 395, do Código Civil, caso a prestação, devido à mora, tornar-se inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos. Assim, admissível a rescisão contratual por atraso na entrega de imóvel, pois aquele que infringe um dever contratual principal ou lateral abre a possibilidade de resolução do contrato, sendo compatíveis os pedidos de rescisão de contrato e de indenização por perdas e danos. - **Item 7 (texto oficial):** Nada obstante a importância do interesse do contraente para a manutenção da avença, há firme a jurisprudência desta Corte Superior em preceituar que é "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos". Precedentes. - **Item 8 (texto oficial):** Nas hipóteses em que não chegou a haver a entrega das chaves de imóvel objeto de contrato de compra e venda, pois sobreveio sentença de procedência pela rescisão contratual, o marco final da multa compensatória por atraso na entrega do bem deve ser a data em que transitou em julgado a sentença. - **Item 9 (texto oficial):** Diante do exposto, o correto termo final da cláusula penal moratória deve ser computado a partir do trânsito em julgado da decretação da rescisão contratual. - **Item 10 (texto oficial):** Contudo, na hipótese sob julgamento, não há como aplicar essa compreensão, porquanto o recurso especial visa a alteração do termo final do dever de indenizar para a data da propositura da ação de rescisão contratual (conclusão da sentença) e o acórdão fixa a data da publicação da sentença. Assim, para não violar a regra do reformatio in pejus, deve ser mantido o teor do acórdão recorrido. - **Item 11 (texto oficial):** Recurso especial CONHECIDO e NÃO PROVIDO. ## Ementa PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. MORA. INADIMPLEMENTO TERMO FINAL INDENIZATÓRIO. RESCISÃO. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. TRANSITO EM JULGADO. 1. Ação de indenização por dano material. 2. Recurso especial interposto em: 14/02/2022. Concluso ao gabinete em: 03/05/2022. 3. O propósito recursal consiste em perquirir qual o termo final de incidência da cláusula penal por atraso na entrega de unidade imobiliária quando houver rescisão contratual. 4. Na ocorrência de atraso na entrega de unidade imobiliária ao adquirente, ultrapassado o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização. Precedentes. 5. A multa por atraso visa a reparar o dano causado a outrem por violação de obrigação. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel, a inadimplência do promitente vendedor, isto é, o atraso na entrega do imóvel alienado, de acordo com jurisprudência desta Corte, cessará na data do recebimento da unidade pelo adquirente, mediante a entrega das chaves. 6. Em conformidade com o parágrafo único do art. 395, do Código Civil, caso a prestação, devido à mora, tornar-se inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos. Assim, admissível a rescisão contratual por atraso na entrega de imóvel, pois aquele que infringe um dever contratual principal ou lateral abre a possibilidade de resolução do contrato, sendo compatíveis os pedidos de rescisão de contrato e de indenização por perdas e danos. 7. Nada obstante a importância do interesse do contraente para a manutenção da avença, há firme a jurisprudência desta Corte Superior em preceituar que é "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos". Precedentes. 8. Nas hipóteses em que não chegou a haver a entrega das chaves de imóvel objeto de contrato de compra e venda, pois sobreveio sentença de procedência pela rescisão contratual, o marco final da multa compensatória por atraso na entrega do bem deve ser a data em que transitou em julgado a sentença. 9. Diante do exposto, o correto termo final da cláusula penal moratória deve ser computado a partir do trânsito em julgado da decretação da rescisão contratual. 10. Contudo, na hipótese sob julgamento, não há como aplicar essa compreensão, porquanto o recurso especial visa a alteração do termo final do dever de indenizar para a data da propositura da ação de rescisão contratual (conclusão da sentença) e o acórdão fixa a data da publicação da sentença. Assim, para não violar a regra do reformatio in pejus, deve ser mantido o teor do acórdão recorrido. 11. Recurso especial CONHECIDO e NÃO PROVIDO. ## Dispositivo / resultado textual Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva e Marco Aurélio Bellizze votaram com a Sra. Ministra Relatora. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Moura Ribeiro. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado.