# Registro público: STJ — 2707207 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-10-13 - **Publicação:** 2025-10-17 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/114763/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/114763.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 5b41e962121168fc38f232ae3f53082fd6fb565bd95fb105f7f42316a9c05871 ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 930156 - **Número de registro na fonte:** 202402618659 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-09T12:52:51Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULA E INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. PARCIAL PROVIMENTO. 1. A oposição de embargos de declaração para suscitar a manifestação do Tribunal de origem sobre matéria omitida no acórdão, aliada à alegação de violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil no recurso especial, configura o prequestionamento ficto previsto no art. 1.025 do mesmo diploma… **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Ementa PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULA E INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. PARCIAL PROVIMENTO. 1. A oposição de embargos de declaração para suscitar a manifestação do Tribunal de origem sobre matéria omitida no acórdão, aliada à alegação de violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil no recurso especial, configura o prequestionamento ficto previsto no art. 1.025 do mesmo diploma legal, superando-se o óbice da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. 2. É abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada, a cláusula penal que estabelece como base de cálculo da multa rescisória o valor integral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em detrimento do montante efetivamente adimplido pelo promitente comprador. A referida estipulação viola o disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e enseja o enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 3. A jurisprudência pacífica deste Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, a retenção de valores pelo vendedor deve se limitar a um percentual entre 10% e 25% das quantias pagas, a ser definido de acordo com as particularidades do caso concreto. 4. Recurso especial parcialmente provido para redimensionar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos promitentes compradores. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2707207 no STJ está identificado por “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-21.2 - **SHA-256 da fonte:** 5b41e962121168fc38f232ae3f53082fd6fb565bd95fb105f7f42316a9c05871 - **SHA-256 do comentário:** e2869cd00a448a1599c5c9a1f3d0d923e6e03dc6ff5463f4136095844e876ee6