{"schema":"wiki.casos-public-original.v1","id":115502,"origem":"stj","sha256_origem":"4739f0c24ab5e4f99ba1790723d31fb601e5494cf4b26b14f3f0ed75e588ab4b","registro_original":{"id_fonte":"931221","tribunal":"STJ","orgao_julgador":"TERCEIRA TURMA","classe":"REsp","classe_descricao":"RECURSO ESPECIAL","numero_processo":"2091170","numero_registro":"202302874898","relator":"MOURA RIBEIRO","data_julgamento":"2025-10-27","data_publicacao":"2025-10-30","tipo_decisao":"ACÓRDÃO","ementa":"RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E\nVENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM\nRESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº\n13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RESCISÃO POR INICIATIVA DA\nCOMPRADORA. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. FIXAÇÃO DA\nRETENÇÃO EM PATAMAR INFERIOR A 50%. POSSIBILIDADE. TAXA DE\nCORRETAGEM. ACÓRDÃO PARCIALMENTE ANULADO.\r1. Trata-se de ação de\nrescisão de promessa de compra e venda de imóvel, celebrada em março\nde 2019, cujo desfazimento ocorreu por impossibilidade da\npromitente-compradora em obter financiamento bancário para quitação\ndo saldo devedor. A sentença de improcedência foi mantida pelo\nTribunal de origem.\r2. Inexistência de violação dos arts. 141 e 492\ndo Código de Processo Civil. O órgão julgador não está obrigado a\nresponder a todas as alegações das partes, quando já tenha\nencontrado motivo suficiente para fundar a decisão. O acórdão\nrecorrido enfrentou as questões essenciais ao deslinde da\ncontrovérsia, não havendo falar em julgamento citra petita.\r3. Em\ncontratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de\nincorporação imobiliária, firmados após a vigência da Lei nº\n13.786/2018, e estando o empreendimento submetido ao patrimônio de\nafetação, embora seja válida a cláusula penal que estipula a\nretenção de até 50% da quantia paga pelo adquirente em caso de\nrescisão por fato a ele imputável (art. 67-A, § 5º, da Lei nº\n4.591/64), é possível a redução desse percentual quando se mostrar\nmanifestamente abusivo, considerando a vulnerabilidade do\nconsumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual,\nà luz do Código de Defesa do Consumidor.\r4. O acórdão recorrido, ao\nvalidar a retenção no patamar máximo sem analisar a possibilidade de\nsua redução com base nos elementos fático-probatórios específicos do\ncaso e à luz dos princípios consumeristas, incorreu em\ndesconformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de\nJustiça.\r5. Ainda que válida a cláusula contratual que transfere ao\npromitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem\n(Tema 938/STJ), é indevida a retenção dos valores pagos a esse\ntítulo além do percentual fixado para a cláusula penal, sob pena de\nbis in idem e enriquecimento ilícito da vendedora, conforme\norientação do STJ (REsp n. 1.820.330/SP).\r6. Recurso especial\nparcialmente provido para anular o acórdão recorrido nos pontos\nrelativos ao percentual de retenção e à restituição da comissão de\ncorretagem, e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem\npara novo julgamento da causa, com a análise da possibilidade de\nredução do percentual de retenção e a reavaliação da retenção da\ncomissão de corretagem à luz da fundamentação exposta.","dispositivo":"Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,\nacordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de\nJustiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025 a 27/10/2025, por\nunanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto\ndo Sr. Ministro Relator.\rOs Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy\nAndrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o\nSr. Ministro Relator.\rPresidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto\nMartins.","inteiro_teor":"","inteiro_teor_url":"","dispositivos_citados_urn":[],"sumulas_citadas":[],"referencias_legislativas_brutas":[],"jurisprudencia_citada":"","tema":"","fonte_url":"https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/68435b3b-ab21-4501-aaa0-a543996299ad/download/20251130.json","coletado_em":"2026-09-09T12:52:51Z","sha256_conteudo":"4d366061d867af741a4190080180424265f2f9e6efd7427bcb4fad98fbec130a","base_legal":"Lei 9.610/98 art. 8o, IV; CPC art. 189; dataset STJ sob Creative Commons Atribuicao","nivel_sigilo":null}}