# Registro público: STJ — 1940838 - **Origem:** stj - **Órgão:** QUARTA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-10-13 - **Publicação:** 2025-10-20 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/116053/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/116053.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** a5ae4120c45ae93434940a25a6b90ced6cbeec0f3d76ae95cafa2cb71a13e8e5 ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 931637 - **Número de registro na fonte:** 202101630400 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-10T12:42:21Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONVERSÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. DANOS MORAIS E MATERIAIS. RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve sentença de parcial procedência em ação indenizatória por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. 2. A sentença declarou inexigível a multa contratual, determinou a conversão da obrigação de entrega da… **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Ementa RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONVERSÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. DANOS MORAIS E MATERIAIS. RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve sentença de parcial procedência em ação indenizatória por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. 2. A sentença declarou inexigível a multa contratual, determinou a conversão da obrigação de entrega das chaves em perdas e danos, em razão da venda do imóvel a terceiros, e condenou a recorrente à devolução integral do preço pago, com acréscimos de juros e correção monetária, além de indenizações por danos materiais, lucros cessantes e danos morais, estes fixados em R$ 25.000,00. A recorrente foi também condenada por litigância de má-fé e ao pagamento de honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação. 3. O acórdão recorrido afastou a tese de julgamento extra petita, reconheceu o atraso na entrega do imóvel e a alienação do bem a terceiros como condutas ilícitas, confirmando a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, bem como as condenações por danos morais, lucros cessantes e despesas condominiais e de IPTU. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Quatro questões são objeto de análise: (I) se a condenação por lucros cessantes configura julgamento extra petita; (II) se a condenação por danos morais foi desproporcional; (III) se o recorrido se desincumbiu do ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente quanto aos lucros cessantes e danos materiais; (IV) se a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais deveria prevalecer conforme cláusula contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A condenação por lucros cessantes decorreu da impossibilidade de entrega das chaves, por culpa exclusiva da recorrente, que vendeu o imóvel a terceiros, estando amparada nas particularidades do caso concreto e na interpretação lógico-sistemática da petição inicial, não configurando julgamento extra petita. 6. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é autorizada pelo art. 499 do CPC/2015, independentemente de pedido expresso, conforme jurisprudência pacífica do STJ. 7. A revisão do valor fixado a título de danos morais somente é admitida quando se tratar de montante irrisório ou exorbitante, o que não se verifica no caso concreto. 8. As despesas condominiais e de IPTU são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel ao adquirente. 9. A análise das provas relativas aos lucros cessantes e danos materiais encontra óbice na Súmula 7/STJ, que veda o reexame de matéria fático-probatória. 10. Recurso especial desprovido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [REsp 1.940.838 do STJ: atraso na entrega de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1940838/) **Fundamento do vínculo:** Comentário autoral sobre este acórdão. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve sentença de parcial procedência em ação indenizatória por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. 2. A sentença declarou inexigível a multa contratual, determinou a conversão da obrigação de entrega das chaves em perdas e danos, em razão da venda do imóvel a terceiros, e condenou a recorrente à devolução integral do preço pago, com acréscimos de juros e correção monetária, além de indenizações por danos materiais, lucros cessantes e danos morais, estes fixados em R$ 25.000,00. A recorrente foi também condenada por litigância de má-fé e ao pagamento de honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação. 3. O acórdão recorrido afastou a tese de julgamento extra petita, reconheceu o atraso na entrega do imóvel e a alienação do bem a terceiros como condutas ilícitas, confirmando a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, bem como as condenações por danos morais, lucros cessantes e despesas condominiais e de IPTU. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Quatro questões são objeto de análise: (I) se a condenação por lucros cessantes configura julgamento extra petita; (II) se a condenação por danos morais foi desproporcional; (III) se o recorrido se desincumbiu do ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente quanto aos lucros cessantes e danos materiais; (IV) se a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais deveria prevalecer conforme cláusula contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A condenação por lucros cessantes decorreu da impossibilidade de entrega das chaves, por culpa exclusiva da recorrente, que vendeu o imóvel a terceiros, estando amparada nas particularidades do caso concreto e na interpretação lógico-sistemática da petição inicial, não configurando julgamento extra petita. 6. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é autorizada pelo art. 499 do CPC/2015, independentemente de pedido expresso, conforme jurisprudência pacífica do STJ. 7. A revisão do valor fixado a título de danos morais somente é admitida quando se tratar de montante irrisório ou exorbitante, o que não se verifica no caso concreto. 8. As despesas condominiais e de IPTU são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel ao adquirente. 9. A análise das provas relativas aos lucros cessantes e danos materiais encontra óbice na Súmula 7/STJ, que veda o reexame de matéria fático-probatória. 10. Recurso especial desprovido.” A transcrição é literal e vem do espelho 931637, publicado pelo tribunal em 20 de outubro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 1.940.838, no texto oficial da ementa - **Âncoras documentais:** atraso, entrega, imovel - **SHA-256 do HTML autoral:** 68a30c8476445aec8966d9666d2397c9df2672053a8e3e315da515d2a05b299a - **SHA-256 do registro documental:** a5ae4120c45ae93434940a25a6b90ced6cbeec0f3d76ae95cafa2cb71a13e8e5 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-1940838%2F) ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 1940838 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** a5ae4120c45ae93434940a25a6b90ced6cbeec0f3d76ae95cafa2cb71a13e8e5 - **SHA-256 do comentário:** 7169bd1b6fa3c71dff2e7a3e6a58e1e50a1d052560253f4d82cd3abf80e12e07