{"schema":"wiki.casos-public-original.v1","id":116199,"origem":"stj","sha256_origem":"2c39768792b5c02ec84aa11ae5891440ac1ed68d628b5b6e9e98599d5da3f493","registro_original":{"id_fonte":"936937","tribunal":"STJ","orgao_julgador":"QUARTA TURMA","classe":"REsp","classe_descricao":"RECURSO ESPECIAL","numero_processo":"1955186","numero_registro":"202102484200","relator":"RAUL ARAÚJO","data_julgamento":"2025-10-20","data_publicacao":"2025-10-29","tipo_decisao":"ACÓRDÃO","ementa":"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE\nPROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. LOTE\nNÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA\nCORRETORA. TEORIA DA APARÊNCIA. MESMO GRUPO ECONÔMICO. SÚMULAS 7 E\n83/STJ. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE\nRETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. EMBARGOS OPOSTOS COM O INTUITO DE\nPREQUESTIONAMENTO. AFASTAMENTO DA MULTA. RECURSO ESPECIAL\nPARCIALMENTE PROVIDO.\rI. CASO EM EXAME\r1. Recurso especial\ninterposto por promitentes-vendedoras contra acórdão que, em ação de\nrescisão de contrato de compra e venda de lote ajuizada pelos\ncompradores, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos\ne reconheceu a legitimidade passiva da empresa de consultoria\nimobiliária. As recorrentes buscam a majoração do percentual de\nretenção, a fixação de taxa de fruição, o afastamento da\nlegitimidade da corretora e a exclusão da multa por embargos de\ndeclaração protelatórios.\rII. QUESTÃO EM DISCUSSÃO\r2. Há cinco\nquestões em discussão: (I) saber se o Tribunal de origem cometeu\nomissão ao deixar de se manifestar sobre a taxa de fruição; (II)\nestabelecer a possibilidade de cobrança de taxa de fruição pela\nposse de lote não edificado; (III) definir a legitimidade passiva da\ncorretora de imóveis que pertence ao mesmo grupo econômico da\nvendedora; (IV) determinar o percentual de retenção a ser aplicado\nsobre os valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual\npor sua iniciativa; e (V) aferir o cabimento da multa por embargos\nde declaração considerados protelatórios.\rIII. RAZÕES DE DECIDIR\r3.\nNão há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de\norigem analisa as questões essenciais para a solução da\ncontrovérsia, ainda que decida de forma contrária à pretensão da\nparte.\r4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme\nno sentido de ser indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição\nem caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de\nlote não edificado, porquanto não há aproveitamento econômico do bem\npelo comprador que justifique a indenização.\r5. A corretora de\nimóveis que integra a mesma cadeia de fornecimento e pertence ao\nmesmo grupo econômico da incorporadora possui legitimidade passiva\npara responder pela ação de rescisão contratual, com base na teoria\nda aparência. Precedentes. A revisão dessa conclusão encontra óbice\nna Súmula 7 do STJ.\r6. Em rescisões de contrato de compra e venda de\nimóvel por iniciativa do comprador, anteriores à Lei 13.786/2018, a\njurisprudência da Segunda Seção do STJ consolidou como adequado e\nsuficiente o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento)\ndos valores pagos para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e\npelo rompimento do contrato.\r7. Afasta-se a multa do art. 1.026, §\n2º, do CPC quando os embargos de declaração são opostos com o\nobjetivo de prequestionar a matéria para fins de interposição de\nrecurso às instâncias superiores, o que descaracteriza o intuito\nmanifestamente protelatório, conforme a Súmula 98/STJ.\rIV.\nDISPOSITIVO\r8. Recurso especial parcialmente provido, para majorar o\npercentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos\nvalores pagos pelos compradores e para afastar a multa por embargos\nde declaração protelatórios.","dispositivo":"Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,\nacordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de\nJustiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por\nunanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos\ntermos do voto do Sr. Ministro Relator.\rOs Srs. Ministros Maria\nIsabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio\nde Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.\rPresidiu o julgamento\no Sr. Ministro João Otávio de Noronha.","inteiro_teor":"","inteiro_teor_url":"","dispositivos_citados_urn":[],"sumulas_citadas":[],"referencias_legislativas_brutas":[],"jurisprudencia_citada":"","tema":"","fonte_url":"https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/bab65848-f287-4146-8273-e58faee39ad2/resource/a6bf7ad2-fef6-4ac5-93a9-397524be6c44/download/20251130.json","coletado_em":"2026-09-10T12:42:21Z","sha256_conteudo":"84892e92d063e04ef94187c5418aec600f6851af136d12eee65bc03d0353327a","base_legal":"Lei 9.610/98 art. 8o, IV; CPC art. 189; dataset STJ sob Creative Commons Atribuicao","nivel_sigilo":null}}