# Registro público: STJ — 1955186

- **Origem:** stj
- **Órgão:** QUARTA TURMA
- **Classe:** RECURSO ESPECIAL
- **Grau:** 
- **Data de julgamento:** 2025-10-20
- **Publicação:** 2025-10-29
- **Ajuizamento:** 
- **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/116199/
- **Registro público original integral (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/116199.json
- **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos
- **SHA-256 da fonte preservada:** 2c39768792b5c02ec84aa11ae5891440ac1ed68d628b5b6e9e98599d5da3f493

## Questão jurídica conforme a ementa oficial

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. TEORIA DA APARÊNCIA. MESMO GRUPO ECONÔMICO. SÚMULAS 7 E 83/STJ. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. EMBARGOS OPOSTOS COM O INTUITO DE PREQUESTIONAMENTO. AFASTAMENTO DA MULTA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto por promitentes-vendedoras contra acórdão que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote ajuizada pelos compradores…

**Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida.

## Ementa

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. LOTE
NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA
CORRETORA. TEORIA DA APARÊNCIA. MESMO GRUPO ECONÔMICO. SÚMULAS 7 E
83/STJ. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. EMBARGOS OPOSTOS COM O INTUITO DE
PREQUESTIONAMENTO. AFASTAMENTO DA MULTA. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial
interposto por promitentes-vendedoras contra acórdão que, em ação de
rescisão de contrato de compra e venda de lote ajuizada pelos
compradores, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos
e reconheceu a legitimidade passiva da empresa de consultoria
imobiliária. As recorrentes buscam a majoração do percentual de
retenção, a fixação de taxa de fruição, o afastamento da
legitimidade da corretora e a exclusão da multa por embargos de
declaração protelatórios.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco
questões em discussão: (I) saber se o Tribunal de origem cometeu
omissão ao deixar de se manifestar sobre a taxa de fruição; (II)
estabelecer a possibilidade de cobrança de taxa de fruição pela
posse de lote não edificado; (III) definir a legitimidade passiva da
corretora de imóveis que pertence ao mesmo grupo econômico da
vendedora; (IV) determinar o percentual de retenção a ser aplicado
sobre os valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual
por sua iniciativa; e (V) aferir o cabimento da multa por embargos
de declaração considerados protelatórios.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.
Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de
origem analisa as questões essenciais para a solução da
controvérsia, ainda que decida de forma contrária à pretensão da
parte.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme
no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição
em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
lote não edificado, porquanto não há aproveitamento econômico do bem
pelo comprador que justifique a indenização.
5. A corretora de
imóveis que integra a mesma cadeia de fornecimento e pertence ao
mesmo grupo econômico da incorporadora possui legitimidade passiva
para responder pela ação de rescisão contratual, com base na teoria
da aparência. Precedentes. A revisão dessa conclusão encontra óbice
na Súmula 7 do STJ.
6. Em rescisões de contrato de compra e venda de
imóvel por iniciativa do comprador, anteriores à Lei 13.786/2018, a
jurisprudência da Segunda Seção do STJ consolidou como adequado e
suficiente o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento)
dos valores pagos para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e
pelo rompimento do contrato.
7. Afasta-se a multa do art. 1.026, §
2º, do CPC quando os embargos de declaração são opostos com o
objetivo de prequestionar a matéria para fins de interposição de
recurso às instâncias superiores, o que descaracteriza o intuito
manifestamente protelatório, conforme a Súmula 98/STJ.
IV.
DISPOSITIVO
8. Recurso especial parcialmente provido, para majorar o
percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos
valores pagos pelos compradores e para afastar a multa por embargos
de declaração protelatórios.

## Dispositivo / resultado textual

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por
unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria
Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio
de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento
o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

## Referências extraídas



**Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.


## Navegação contextual


**Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado.