# Registro público: STJ — 2191973 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-11-24 - **Publicação:** 2025-11-27 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/117378/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/117378.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** cec8a8d32e87e1632550978ee5564b29e4f37c4d49d6a3fb0df345ece312e95d ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 937464 - **Número de registro na fonte:** 202500091011 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-09T12:52:51Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. LUCROS CESSANTES E TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO CONTRATUAL COMO ÚNICA COMPENSAÇÃO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** Nos contratos de promessa de compra e venda de lote não edificado, a simples posse do terreno não gera proveito econômico ao adquirente nem implica perda patrimonial ao alienante, razão pela qual não há falar em indenização por lucros cessantes ou taxa de fruição. - **Item 2 (texto oficial):** A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento pacífico de que a compensação devida ao vendedor deve limitar-se ao percentual de retenção sobre os valores pagos, usualmente entre 10% e 25%, solução que equilibra os interesses das partes e afasta o enriquecimento sem causa. - **Item 3 (texto oficial):** No caso concreto, o acórdão recorrido fixou a retenção em 20% do montante pago, sendo 10% a título de despesas administrativas e 10% a título de multa compensatória, solução em conformidade com a orientação desta Corte. - **Item 4 (texto oficial):** Inexistência de violação do art. 402 do Código Civil, pois não há lucros cessantes a indenizar em razão da ausência de edificação no imóvel. - **Item 5 (texto oficial):** Tema 970/STJ. Inaplicabilidade. O Tribunal de origem corretamente concluiu pela configuração de bis in idem na tentativa de cumular cláusula penal com lucros cessantes, distinguindo o caso concreto da hipótese analisada no repetitivo. - **Item 6 (texto oficial):** Pedido de condenação em lucros cessantes no percentual contratual de 0,25% (cláusula 16ª, § 1º, alínea e). Indeferimento. Cláusula abusiva. Cumulação vedada. - **Item 7 (texto oficial):** Recurso especial não provido. ## Ementa RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. LUCROS CESSANTES E TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO CONTRATUAL COMO ÚNICA COMPENSAÇÃO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Nos contratos de promessa de compra e venda de lote não edificado, a simples posse do terreno não gera proveito econômico ao adquirente nem implica perda patrimonial ao alienante, razão pela qual não há falar em indenização por lucros cessantes ou taxa de fruição. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento pacífico de que a compensação devida ao vendedor deve limitar-se ao percentual de retenção sobre os valores pagos, usualmente entre 10% e 25%, solução que equilibra os interesses das partes e afasta o enriquecimento sem causa. 3. No caso concreto, o acórdão recorrido fixou a retenção em 20% do montante pago, sendo 10% a título de despesas administrativas e 10% a título de multa compensatória, solução em conformidade com a orientação desta Corte. 4. Inexistência de violação do art. 402 do Código Civil, pois não há lucros cessantes a indenizar em razão da ausência de edificação no imóvel. 5. Tema 970/STJ. Inaplicabilidade. O Tribunal de origem corretamente concluiu pela configuração de bis in idem na tentativa de cumular cláusula penal com lucros cessantes, distinguindo o caso concreto da hipótese analisada no repetitivo. 6. Pedido de condenação em lucros cessantes no percentual contratual de 0,25% (cláusula 16ª, § 1º, alínea e). Indeferimento. Cláusula abusiva. Cumulação vedada. 7. Recurso especial não provido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [REsp 2.191.973 do STJ: restituição de valores](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2191973/) **Fundamento do vínculo:** Comentário autoral sobre este acórdão. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Nos contratos de promessa de compra e venda de lote não edificado, a simples posse do terreno não gera proveito econômico ao adquirente nem implica perda patrimonial ao alienante, razão pela qual não há falar em indenização por lucros cessantes ou taxa de fruição. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento pacífico de que a compensação devida ao vendedor deve limitar-se ao percentual de retenção sobre os valores pagos, usualmente entre 10% e 25%, solução que equilibra os interesses das partes e afasta o enriquecimento sem causa. 3. No caso concreto, o acórdão recorrido fixou a retenção em 20% do montante pago, sendo 10% a título de despesas administrativas e 10% a título de multa compensatória, solução em conformidade com a orientação desta Corte. 4. Inexistência de violação do art. 402 do Código Civil, pois não há lucros cessantes a indenizar em razão da ausência de edificação no imóvel. 5. Tema 970/STJ. Inaplicabilidade. O Tribunal de origem corretamente concluiu pela configuração de bis in idem na tentativa de cumular cláusula penal com lucros cessantes, distinguindo o caso concreto da hipótese analisada no repetitivo. 6. Pedido de condenação em lucros cessantes no percentual contratual de 0,25% (cláusula 16ª, § 1º, alínea e). Indeferimento. Cláusula abusiva. Cumulação vedada. 7. Recurso especial não provido.” A transcrição é literal e vem do espelho 937464, publicado pelo tribunal em 27 de novembro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 2.191.973, no texto oficial da ementa - **Âncoras documentais:** restituicao, superior, valores - **SHA-256 do HTML autoral:** 2a146fb39fc6f77bac9f1120241b1e4c0d8a830b267651e7c43607ded5642113 - **SHA-256 do registro documental:** cec8a8d32e87e1632550978ee5564b29e4f37c4d49d6a3fb0df345ece312e95d - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2191973%2F) ### [REsp 2.096.572 do STJ: cumulação vedada](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2096572/) **Fundamento do vínculo:** Tema documentado no texto da fonte. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 970, firmou a tese de que a cláusula penal moratória, por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio, afasta, em regra, a cumulação com lucros cessantes. 2. As decisões de tutela provisória, por sua natureza precária e revogável, não fazem coisa julgada material e podem ser revisadas a qualquer tempo, conforme o art. 296 do CPC. 3. O fundamento de preclusão utilizado pelo Tribunal de origem para manter a cumulação de cláusula penal e lucros cessantes é equivocado, pois a aplicação de tese vinculante firmada em recurso repetitivo sobrepõe-se à estabilidade de decisão provisória. 4. Havendo cláusula penal moratória contratualmente prevista e mantida pelas instâncias ordinárias, a condenação em lucros cessantes configura bis in idem e deve ser afastada. 5. Resultado do Julgamento: Recurso especial parcialmente provido para afastar a condenação ao pagamento de lucros cessantes, mantendo-se a cláusula penal moratória.” A transcrição é literal e vem do espelho 941077, publicado pelo tribunal em 25 de novembro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 2.096.572, no texto oficial da ementa - **Âncoras documentais:** cumulacao, vedada - **SHA-256 do HTML autoral:** 6a08913d6f710c067fbde243ebb1d384951169571473063108415e082cef7c44 - **SHA-256 do registro documental:** cec8a8d32e87e1632550978ee5564b29e4f37c4d49d6a3fb0df345ece312e95d - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2096572%2F) ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2191973 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** cec8a8d32e87e1632550978ee5564b29e4f37c4d49d6a3fb0df345ece312e95d - **SHA-256 do comentário:** 2dd000ba306ac9819e529f3a9b643465bea28c1ea7518fa80cf075058912eb9b