# Registro público: STJ — 2209154 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-11-24 - **Publicação:** 2025-11-27 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/117392/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/117392.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 1cb834d8658b4fa89bbf37f7fd730752ee1083a6c3ebec7d1b1ab5065dce54ca ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 937478 - **Número de registro na fonte:** 202501367900 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-09T12:52:51Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). DIÁLOGO DAS FONTES COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA MENSAL (INCC) EM CONTRATO COM DURAÇÃO INFERIOR A 36 MESES. ARTIFÍCIO DE PARCELA ÍNFIMA PARA AMPLIAR PRAZO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. INEXISTÊNCIA DE CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA PARA O DISTRATO. CLÁUSULA PENAL COM RETENÇÃO DE 50% E PERDA INTEGRAL DA CORRETAGEM EM REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. VALIDADE NO CASO CONCRETO. INADMISSIBILIDADE DE RECURSO ESPECIAL FUNDADO EM VIOLAÇÃO DE ENUNCIADOS DE SÚMULA. INCIDÊNCIA DOS ÓBICES DAS SÚMULAS 83 E 7/STJ E 282 E 283/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores em promessa de compra e venda de imóvel firmada em 8/11/2022, com preço de R$ 307.664,10 (trezentos e sete mil, seiscentos e sessenta e quatro reais e dez centavos), comissão de corretagem de R$ 20.880,35 (vinte mil, oitocentos e oitenta reais e trinta e cinco centavos) e financiamento futuro. A autora alegou abusividade da correção mensal (INCC) em contrato com duração inferior a 36 meses, apontando a inclusão de parcela ínfima em 25/12/2025 (R$ 200,00 - duzentos reais) para artificialmente completar o lapso trienal. - **Item 2 (texto oficial):** O Juízo de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos para extinguir o contrato e fixar restituição de 80% das parcelas pagas do preço, em parcela única, com correção desde cada desembolso e juros do trânsito em julgado, afastando a devolução da corretagem nos termos do Tema 938/STJ. Em apelação, o Tribunal estadual reconheceu a irregularidade do expediente de correção mensal, mas concluiu inexistir culpa da vendedora pelo distrato, imputando-a à compradora; e aplicou cláusula de retenção integral da corretagem e 50% das parcelas pagas, dada a submissão do empreendimento ao patrimônio de afetação, reformando a sentença e redistribuindo a sucumbência. - **Item 3 (texto oficial):** Não se conhece do recurso especial quanto às alegações de violação da Súmula 543/STJ e das Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo, pois enunciados sumulares não se enquadram no conceito de tratado ou lei federal do art. 105, III, a, da Constituição Federal. Aplica-se, por analogia, a Súmula 518/STJ. - **Item 4 (texto oficial):** Na moldura fática delineada pelo acórdão, o Tribunal estadual aplicou o diálogo das fontes, reconhecendo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sem, contudo, reputar abusiva, no caso concreto, a cláusula penal de retenção de 50% e a perda integral da corretagem, em contrato sob patrimônio de afetação, por inexistir vício de consentimento ou desproporção manifesta. Tal conclusão está em consonância com a orientação desta Corte. - **Item 5 (texto oficial):** Embora esta Corte admita, à luz das peculiaridades, a redução da cláusula penal manifestamente excessiva inclusive após a Lei nº 13.786/2018, trata-se de juízo dependente das provas dos autos e da interpretação de cláusulas contratuais, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ. - **Item 6 (texto oficial):** Incide, ademais, a Súmula 83/STJ, pois o acórdão recorrido harmoniza-se com a jurisprudência desta Corte quanto à validade da retenção de até 50% em patrimônio de afetação, bem como quanto à impossibilidade de conhecimento de alegada violação a enunciados sumulares. - **Item 7 (texto oficial):** Prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial, em virtude do não conhecimento do apelo nobre com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal (e-STJ, fls. 744-746). - **Item 8 (texto oficial):** Recurso especial não conhecido. ## Ementa PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). DIÁLOGO DAS FONTES COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA DE CORREÇÃO MONETÁRIA MENSAL (INCC) EM CONTRATO COM DURAÇÃO INFERIOR A 36 MESES. ARTIFÍCIO DE PARCELA ÍNFIMA PARA AMPLIAR PRAZO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. INEXISTÊNCIA DE CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA PARA O DISTRATO. CLÁUSULA PENAL COM RETENÇÃO DE 50% E PERDA INTEGRAL DA CORRETAGEM EM REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. VALIDADE NO CASO CONCRETO. INADMISSIBILIDADE DE RECURSO ESPECIAL FUNDADO EM VIOLAÇÃO DE ENUNCIADOS DE SÚMULA. INCIDÊNCIA DOS ÓBICES DAS SÚMULAS 83 E 7/STJ E 282 E 283/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores em promessa de compra e venda de imóvel firmada em 8/11/2022, com preço de R$ 307.664,10 (trezentos e sete mil, seiscentos e sessenta e quatro reais e dez centavos), comissão de corretagem de R$ 20.880,35 (vinte mil, oitocentos e oitenta reais e trinta e cinco centavos) e financiamento futuro. A autora alegou abusividade da correção mensal (INCC) em contrato com duração inferior a 36 meses, apontando a inclusão de parcela ínfima em 25/12/2025 (R$ 200,00 - duzentos reais) para artificialmente completar o lapso trienal. 2. O Juízo de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos para extinguir o contrato e fixar restituição de 80% das parcelas pagas do preço, em parcela única, com correção desde cada desembolso e juros do trânsito em julgado, afastando a devolução da corretagem nos termos do Tema 938/STJ. Em apelação, o Tribunal estadual reconheceu a irregularidade do expediente de correção mensal, mas concluiu inexistir culpa da vendedora pelo distrato, imputando-a à compradora; e aplicou cláusula de retenção integral da corretagem e 50% das parcelas pagas, dada a submissão do empreendimento ao patrimônio de afetação, reformando a sentença e redistribuindo a sucumbência. 3. Não se conhece do recurso especial quanto às alegações de violação da Súmula 543/STJ e das Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo, pois enunciados sumulares não se enquadram no conceito de tratado ou lei federal do art. 105, III, a, da Constituição Federal. Aplica-se, por analogia, a Súmula 518/STJ. 4. Na moldura fática delineada pelo acórdão, o Tribunal estadual aplicou o diálogo das fontes, reconhecendo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sem, contudo, reputar abusiva, no caso concreto, a cláusula penal de retenção de 50% e a perda integral da corretagem, em contrato sob patrimônio de afetação, por inexistir vício de consentimento ou desproporção manifesta. Tal conclusão está em consonância com a orientação desta Corte. 5. Embora esta Corte admita, à luz das peculiaridades, a redução da cláusula penal manifestamente excessiva inclusive após a Lei nº 13.786/2018, trata-se de juízo dependente das provas dos autos e da interpretação de cláusulas contratuais, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ. 6. Incide, ademais, a Súmula 83/STJ, pois o acórdão recorrido harmoniza-se com a jurisprudência desta Corte quanto à validade da retenção de até 50% em patrimônio de afetação, bem como quanto à impossibilidade de conhecimento de alegada violação a enunciados sumulares. 7. Prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial, em virtude do não conhecimento do apelo nobre com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal (e-STJ, fls. 744-746). 8. Recurso especial não conhecido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [REsp 2.209.154 do STJ, Terceira Turma](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2209154/) **Fundamento do vínculo:** Comentário autoral sobre este acórdão. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Na origem, trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores em promessa de compra e venda de imóvel firmada em 8/11/2022, com preço de R$ 307.664,10 (trezentos e sete mil, seiscentos e sessenta e quatro reais e dez centavos), comissão de corretagem de R$ 20.880,35 (vinte mil, oitocentos e oitenta reais e trinta e cinco centavos) e financiamento futuro. A autora alegou abusividade da correção mensal (INCC) em contrato com duração inferior a 36 meses, apontando a inclusão de parcela ínfima em 25/12/2025 (R$ 200,00 - duzentos reais) para artificialmente completar o lapso trienal. 2. O Juízo de primeira instância julgou parcialmente procedentes os pedidos para extinguir o contrato e fixar restituição de 80% das parcelas pagas do preço, em parcela única, com correção desde cada desembolso e juros do trânsito em julgado, afastando a devolução da corretagem nos termos do Tema 938/STJ. Em apelação, o Tribunal estadual reconheceu a irregularidade do expediente de correção mensal, mas concluiu inexistir culpa da vendedora pelo distrato, imputando-a à compradora; e aplicou cláusula de retenção integral da corretagem e 50% das parcelas pagas, dada a submissão do empreendimento ao patrimônio de afetação, reformando a sentença e redistribuindo a sucumbência. 3. Não se conhece do recurso especial quanto às alegações de violação da Súmula 543/STJ e das Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo, pois enunciados sumulares não se enquadram no conceito de tratado ou lei federal do art. 105, III, a, da Constituição Federal. Aplica-se, por analogia, a Súmula 518/STJ. 4. Na moldura fática delineada pelo acórdão, o Tribunal estadual aplicou o diálogo das fontes, reconhecendo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sem, contudo, reputar abusiva, no caso concreto, a cláusula penal de retenção de 50% e a perda integral da corretagem, em contrato sob patrimônio de afetação, por inexistir vício de consentimento ou desproporção manifesta. Tal conclusão está em consonância com a orientação desta Corte. 5. Embora esta Corte admita, à luz das peculiaridades, a redução da cláusula penal manifestamente excessiva inclusive após a Lei nº 13.786/2018, trata-se de juízo dependente das provas dos autos e da interpretação de cláusulas contratuais, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ. 6. Incide, ademais, a Súmula 83/STJ, pois o acórdão recorrido harmoniza-se com a jurisprudência desta Corte quanto à validade da retenção de até 50% em patrimônio de afetação, bem como quanto à impossibilidade de conhecimento de alegada violação a enunciados sumulares. 7. Prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial, em virtude do não conhecimento do apelo nobre com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal (e-STJ, fls. 744-746). 8. Recurso especial não conhecido.” A transcrição é literal e vem do espelho 937478, publicado pelo tribunal em 27 de novembro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 2.209.154, no texto oficial da ementa - **Âncoras documentais:** julgado - **SHA-256 do HTML autoral:** 9fcc2ae0615c5d121cec739ea8b4d278ec81623f8b64463b41fc5078f7924e8c - **SHA-256 do registro documental:** 1cb834d8658b4fa89bbf37f7fd730752ee1083a6c3ebec7d1b1ab5065dce54ca - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2209154%2F) ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2209154 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** 1cb834d8658b4fa89bbf37f7fd730752ee1083a6c3ebec7d1b1ab5065dce54ca - **SHA-256 do comentário:** 4949e50099b302f2e455ddb1f74453e5f38982089b123cfa44f6f077655006f9