# Registro público: STJ — 2239624 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-12-09 - **Publicação:** 2025-12-12 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/117865/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/117865.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 625224935731e7c705d5dbc6b66d679c5627b8b7075eabc19187b36de58550c1 ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 938434 - **Número de registro na fonte:** 202504050117 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-09T12:52:51Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** Ação de cobrança. - **Item 2 (texto oficial):** De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. - **Item 3 (texto oficial):** É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de "aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo. - **Item 4 (texto oficial):** Recurso especial conhecido e provido. ## Ementa PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. 1. Ação de cobrança. 2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. 3. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de "aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo. 4. Recurso especial conhecido e provido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [Loteamento de acesso controlado: o que é e como funciona a taxa](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/loteamento-acesso-controlado/) **Fundamento do vínculo:** Tema documentado no texto da fonte. > No loteamento comum sem controle de acesso, não há previsão legal de rateio obrigatório para quem não adere voluntariamente a uma associação. No condomínio de lotes, regido pelo art. 1358-A do Código Civil, o terreno é uma única matrícula-mãe dividida em unidades autônomas dentro de um condomínio propriamente dito, com convenção e cota condominial nos mesmos moldes de um prédio. O loteamento de acesso controlado fica no meio: mantém a lógica de lotes com matrícula própria e vias em regra públicas, mas autoriza a cobrança de manutenção com respaldo legal específico, sem se transformar num condomínio edilício. Para quem compra um lote, essa diferença importa na prática: convém checar na matrícula qual regime está de fato registrado, porque o nome comercial usado pelo empreendimento (condomínio de casas, loteamento fechado) nem sempre corresponde ao regime jurídico efetivamente adotado no cartório de imóveis. **Atribuição:** Rafael Toledo · Em que esse regime difere do condomínio de lotes e do loteamento comum - **Âncoras documentais:** acesso, controlado, loteamento - **SHA-256 do HTML autoral:** 5ac5556974cec1edfcd2041722990b69a9ec39ca03626ba2f8e3b33ff3ee9474 - **SHA-256 do registro documental:** 625224935731e7c705d5dbc6b66d679c5627b8b7075eabc19187b36de58550c1 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fimobiliario%2Floteamento-acesso-controlado%2F) ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2239624 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** 625224935731e7c705d5dbc6b66d679c5627b8b7075eabc19187b36de58550c1 - **SHA-256 do comentário:** 4ee864088ce198c4d5ae9c32fb1eec2cd8ad6e96e080cb180779bdb16617de1f