# Registro público: STJ — 2032273 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-12-09 - **Publicação:** 2025-12-12 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/117883/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/117883.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** e35f63bd16c7d29793d66be08c7287de026fa9354ca48d736b174159af049168 ## Questão jurídica conforme a ementa oficial RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO/ASSOCIAÇÃO EM PARCELAMENTO IRREGULAR NO DF. CONVENÇÃO APROVADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. EFICÁCIA INTERNA (SÚMULA 260/STJ). ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 882/STJ E 492/STF (DISTINGUISHING). MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS (ART. 85, § 11, CPC). **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** Em condomínio/associação formado em parcelamento irregular no Distrito Federal, é devida a cobrança de cotas destinadas ao custeio de áreas/serviços comuns, quando existente convenção e deliberações assembleares válidas, com eficácia interna ainda que sem registro (Súmula 260/STJ), sob pena de enriquecimento sem causa. - **Item 2 (texto oficial):** A obrigação de contribuir decorre da natureza propter rem e da condição de condômino/possuidor, sendo irrelevante a discussão sobre obrigatoriedade de associação quando incontroversa a posse/propriedade da unidade e a ciência do regime de rateio. - **Item 3 (texto oficial):** Inaplicáveis os Temas 882/STJ e 492/STF, por distinguishing: hipótese de condomínio de fato, com convenção e atos assembleares, distinta de associações de moradores em bairros abertos/loteamentos de acesso controlado sem vínculo obrigacional. - **Item 4 (texto oficial):** Revisão das premissas fáticas assentadas (existência de convenção, deliberações, comprovação do débito e período) é inviável na via especial (Súmula 7/STJ). - **Item 5 (texto oficial):** Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta Corte quanto à eficácia interna da convenção, à natureza propter rem e à vedação ao enriquecimento sem causa. Incidência da Súmula 83/STJ. Recurso especial improvido. ## Ementa RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO/ASSOCIAÇÃO EM PARCELAMENTO IRREGULAR NO DF. CONVENÇÃO APROVADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. EFICÁCIA INTERNA (SÚMULA 260/STJ). ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 882/STJ E 492/STF (DISTINGUISHING). MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS (ART. 85, § 11, CPC). 1. Em condomínio/associação formado em parcelamento irregular no Distrito Federal, é devida a cobrança de cotas destinadas ao custeio de áreas/serviços comuns, quando existente convenção e deliberações assembleares válidas, com eficácia interna ainda que sem registro (Súmula 260/STJ), sob pena de enriquecimento sem causa. 2. A obrigação de contribuir decorre da natureza propter rem e da condição de condômino/possuidor, sendo irrelevante a discussão sobre obrigatoriedade de associação quando incontroversa a posse/propriedade da unidade e a ciência do regime de rateio. 3. Inaplicáveis os Temas 882/STJ e 492/STF, por distinguishing: hipótese de condomínio de fato, com convenção e atos assembleares, distinta de associações de moradores em bairros abertos/loteamentos de acesso controlado sem vínculo obrigacional. 4. Revisão das premissas fáticas assentadas (existência de convenção, deliberações, comprovação do débito e período) é inviável na via especial (Súmula 7/STJ). 5. Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência desta Corte quanto à eficácia interna da convenção, à natureza propter rem e à vedação ao enriquecimento sem causa. Incidência da Súmula 83/STJ. Recurso especial improvido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [REsp 2.032.273 do STJ: ação de cobrança e taxas condominiais](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2032273/) **Fundamento do vínculo:** Comentário autoral sobre este acórdão. > O REsp 2.032.273 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 9 de dezembro de 2025, sob relatoria de Humberto Martins, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 5 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de ação de cobrança, taxas condominiais e convenção aprovada. Esta página transcreve o texto oficial do REsp **Atribuição:** Rafael Toledo · Abertura - **Âncoras documentais:** cobranca, condominiais, taxas - **SHA-256 do HTML autoral:** 716c5b93fe73f3d7bea7823c8e4a9790bf8765543476f2439cae3d1542ff06b7 - **SHA-256 do registro documental:** e35f63bd16c7d29793d66be08c7287de026fa9354ca48d736b174159af049168 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2032273%2F) ### [Obrigação propter rem: a dívida que segue o imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/obrigacao-propter-rem/) **Fundamento do vínculo:** Tema documentado no texto da fonte. > Poucas coisas surpreendem mais um comprador de imóvel do que descobrir, depois da escritura, que precisa arcar com cotas de condomínio ou tributos atrasados que o antigo dono deixou. A explicação está numa categoria peculiar de dívida: a obrigação propter rem, expressão latina que significa, em tradução livre, 'por causa da coisa'. Esse tipo de obrigação **Atribuição:** Rafael Toledo · Abertura - **Âncoras documentais:** obrigacao, propter - **SHA-256 do HTML autoral:** 4837581ef4e281c1fd12f1d8a8634eac26e96139333f3e4aaefff3466e52a407 - **SHA-256 do registro documental:** e35f63bd16c7d29793d66be08c7287de026fa9354ca48d736b174159af049168 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fglossario%2Fobrigacao-propter-rem%2F)