# Registro público: STJ — 2194069 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-12-09 - **Publicação:** 2025-12-12 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/118086/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/118086.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 56221f9f26e0b7f9ce5bf9edb357d2796e4935da7659a4457a679ecef951ca77 ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 938655 - **Número de registro na fonte:** 202500240563 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-09T12:52:51Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE DE PERCENTUAL SUPERIOR. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES DO STJ. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 423, 424 E 422 DO CÓDIGO CIVIL. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO E SÚMULA 7/STJ. EFEITO SUSPENSIVO. INDEFERIMENTO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** Os contratos de promessa de compra e venda de imóvel, celebrados em regime de adesão, submetem-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, cabendo o controle judicial de cláusulas que imponham desvantagem excessiva ao adquirente. - **Item 2 (texto oficial):** A alegada violação dos arts. 423 e 424 do Código Civil não se configura, uma vez que a redução decorreu da aplicação de normas protetivas do consumidor e da boa-fé objetiva. - **Item 3 (texto oficial):** Inviável a majoração da retenção para 25%, ausente prova de despesas extraordinárias, sendo suficiente o percentual de 10% para compensar eventuais prejuízos. - **Item 4 (texto oficial):** Recurso especial conhecido e desprovido. ## Ementa DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RETENÇÃO LIMITADA A 10% DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE DE PERCENTUAL SUPERIOR. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES DO STJ. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 423, 424 E 422 DO CÓDIGO CIVIL. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO E SÚMULA 7/STJ. EFEITO SUSPENSIVO. INDEFERIMENTO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Os contratos de promessa de compra e venda de imóvel, celebrados em regime de adesão, submetem-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, cabendo o controle judicial de cláusulas que imponham desvantagem excessiva ao adquirente. 2. A alegada violação dos arts. 423 e 424 do Código Civil não se configura, uma vez que a redução decorreu da aplicação de normas protetivas do consumidor e da boa-fé objetiva. 3. Inviável a majoração da retenção para 25%, ausente prova de despesas extraordinárias, sendo suficiente o percentual de 10% para compensar eventuais prejuízos. 4. Recurso especial conhecido e desprovido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [REsp 2.194.069 do STJ: direito civil e consumidor](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2194069/) **Fundamento do vínculo:** Comentário autoral sobre este acórdão. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Os contratos de promessa de compra e venda de imóvel, celebrados em regime de adesão, submetem-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, cabendo o controle judicial de cláusulas que imponham desvantagem excessiva ao adquirente. 2. A alegada violação dos arts. 423 e 424 do Código Civil não se configura, uma vez que a redução decorreu da aplicação de normas protetivas do consumidor e da boa-fé objetiva. 3. Inviável a majoração da retenção para 25%, ausente prova de despesas extraordinárias, sendo suficiente o percentual de 10% para compensar eventuais prejuízos. 4. Recurso especial conhecido e desprovido.” A transcrição é literal e vem do espelho 938655, publicado pelo tribunal em 12 de dezembro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 2.194.069, no texto oficial da ementa - **Âncoras documentais:** consumidor, superior - **SHA-256 do HTML autoral:** ae75e4494a1aa6500a14c7c762d085c2e2eb2412fa25203f17da450e47a82ef8 - **SHA-256 do registro documental:** 56221f9f26e0b7f9ce5bf9edb357d2796e4935da7659a4457a679ecef951ca77 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2194069%2F) ### [REsp 2.024.829 do STJ: cláusula penal compensatória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2024829/) **Fundamento do vínculo:** Tema documentado no texto da fonte. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. 12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.” A transcrição é literal e vem do espelho 000836975, publicado pelo tribunal em 10 de março de 2023; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 2.024.829, no texto oficial da ementa - **Âncoras documentais:** clausula, compensatoria, penal - **SHA-256 do HTML autoral:** 820a2a3779939742c628a9fb8dfa81b04204289cf5a9dbad5d45a525460ff373 - **SHA-256 do registro documental:** 56221f9f26e0b7f9ce5bf9edb357d2796e4935da7659a4457a679ecef951ca77 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2024829%2F) ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2194069 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** 56221f9f26e0b7f9ce5bf9edb357d2796e4935da7659a4457a679ecef951ca77 - **SHA-256 do comentário:** db0018f97db931c46c4de52137258f44b2412b4070ea7461e00156cb9631ec57