# Registro público: STJ — 2199714 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-12-09 - **Publicação:** 2025-12-12 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/118096/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/118096.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** da609bb81df16cfb1b39c8f4ebd47aafb230cb8fb1d05f2b4b5a08e39832e7de ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 938665 - **Número de registro na fonte:** 202500644360 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-09T12:52:51Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI 13.786/2018. ART. 32-A DA LEI 6.766/1979. ART. 51, II, IV E XV, DO CDC. SÚMULA 543/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO EM TERRENO NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 10% E DEVOLUÇÃO EM 12 PARCELAS. VALIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** Trata-se de recurso especial em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de lote, no qual se discute a validade da cláusula penal (retenção de 10%), a cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado e a forma de restituição das parcelas (devolução em 12 prestações), à luz do Código de Defesa do Consumidor e do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. - **Item 2 (texto oficial):** O objetivo recursal é decidir se (i) a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com retenção de 10% do valor atualizado do contrato, é compatível com os arts. 51, II, IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor; (ii) a devolução das quantias pagas deve ocorrer de forma imediata, conforme a Súmula 543/STJ, ou pode ser parcelada em 12 prestações segundo a Lei nº 13.786/2018; (iii) é cabível a taxa de fruição sem edificação ou uso efetivo do imóvel. - **Item 3 (texto oficial):** A taxa de fruição em terreno não edificado revela-se indevida, por carecer de causa jurídica na ausência de utilização econômica do bem pelo promitente comprador, o que afasta a possibilidade de indenização por fruição em tais hipóteses. - **Item 5 (texto oficial):** Justifica-se a conclusão, pois (i) está incontroverso que o lote não se encontrava edificado nem foi objeto de ocupação, o que afasta a causa jurídica da fruição; (ii) a manutenção de encargos em contrato de adesão deve observar o equilíbrio contratual e os limites do art. 51 do CDC; (iii) para contratos celebrados sob a égide da Lei nº 13.786/2018, o regime especial do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 autoriza retenção de 10% e devolução em 12 parcelas, solução compatível com os parâmetros legais aplicáveis. - **Item 4 (texto oficial):** Recurso especial parcialmente provido. ## Ementa PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI 13.786/2018. ART. 32-A DA LEI 6.766/1979. ART. 51, II, IV E XV, DO CDC. SÚMULA 543/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO EM TERRENO NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 10% E DEVOLUÇÃO EM 12 PARCELAS. VALIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de lote, no qual se discute a validade da cláusula penal (retenção de 10%), a cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado e a forma de restituição das parcelas (devolução em 12 prestações), à luz do Código de Defesa do Consumidor e do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com retenção de 10% do valor atualizado do contrato, é compatível com os arts. 51, II, IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor; (ii) a devolução das quantias pagas deve ocorrer de forma imediata, conforme a Súmula 543/STJ, ou pode ser parcelada em 12 prestações segundo a Lei nº 13.786/2018; (iii) é cabível a taxa de fruição sem edificação ou uso efetivo do imóvel. 3. A taxa de fruição em terreno não edificado revela-se indevida, por carecer de causa jurídica na ausência de utilização econômica do bem pelo promitente comprador, o que afasta a possibilidade de indenização por fruição em tais hipóteses. 5. Justifica-se a conclusão, pois (i) está incontroverso que o lote não se encontrava edificado nem foi objeto de ocupação, o que afasta a causa jurídica da fruição; (ii) a manutenção de encargos em contrato de adesão deve observar o equilíbrio contratual e os limites do art. 51 do CDC; (iii) para contratos celebrados sob a égide da Lei nº 13.786/2018, o regime especial do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 autoriza retenção de 10% e devolução em 12 parcelas, solução compatível com os parâmetros legais aplicáveis. 4. Recurso especial parcialmente provido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [REsp 2.199.714 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2199714/) **Fundamento do vínculo:** Comentário autoral sobre este acórdão. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Trata-se de recurso especial em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de lote, no qual se discute a validade da cláusula penal (retenção de 10%), a cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado e a forma de restituição das parcelas (devolução em 12 prestações), à luz do Código de Defesa do Consumidor e do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com retenção de 10% do valor atualizado do contrato, é compatível com os arts. 51, II, IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor; (ii) a devolução das quantias pagas deve ocorrer de forma imediata, conforme a Súmula 543/STJ, ou pode ser parcelada em 12 prestações segundo a Lei nº 13.786/2018; (iii) é cabível a taxa de fruição sem edificação ou uso efetivo do imóvel. 3. A taxa de fruição em terreno não edificado revela-se indevida, por carecer de causa jurídica na ausência de utilização econômica do bem pelo promitente comprador, o que afasta a possibilidade de indenização por fruição em tais hipóteses. 5. Justifica-se a conclusão, pois (i) está incontroverso que o lote não se encontrava edificado nem foi objeto de ocupação, o que afasta a causa jurídica da fruição; (ii) a manutenção de encargos em contrato de adesão deve observar o equilíbrio contratual e os limites do art. 51 do CDC; (iii) para contratos celebrados sob a égide da Lei nº 13.786/2018, o regime especial do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 autoriza retenção de 10% e devolução em 12 parcelas, solução compatível com os parâmetros legais aplicáveis. 4. Recurso especial parcialmente provido.” A transcrição é literal e vem do espelho 938665, publicado pelo tribunal em 12 de dezembro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 2.199.714, no texto oficial da ementa - **SHA-256 do HTML autoral:** 5ee933c01e7737be468caeb0eede8cb4f5f7c394ff9636e55e34e7ceb45e1f3e - **SHA-256 do registro documental:** da609bb81df16cfb1b39c8f4ebd47aafb230cb8fb1d05f2b4b5a08e39832e7de - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2199714%2F) ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2199714 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** da609bb81df16cfb1b39c8f4ebd47aafb230cb8fb1d05f2b4b5a08e39832e7de - **SHA-256 do comentário:** 5bd434aee930db5dc6c8a56a6caa7ece810b821a714a3fcc2706fa7944f21f37