# Registro público: STJ — 2681966 - **Origem:** stj - **Órgão:** QUARTA TURMA - **Classe:** AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-11-24 - **Publicação:** 2025-11-28 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/119809/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/119809.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 9074667522c38afe0210001176fb03af58b6056a85767b5ccfc6bbfcd434b3f5 ## Questão jurídica conforme a ementa oficial DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão do Tribunal de origem que inadmitiu recurso especial. 2. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarou rescindido o contrato, determinou restituição das parcelas com retenção de 10% e fixou honorários em 10%. O acórdão deu provimento ao primeiro apelo para reconhecer a ilegitimidade passiva da intermediadora e, no segundo apelo, afastou a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado. Deixou de conhecer de taxas condominiais e tributos por serem matérias estranhas à lide, majorando honorários recursais em 2%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três questões em discussão: (i) saber se a cláusula compromissória é válida e impõe solução por arbitragem à luz dos arts. 3º e 4º da Lei n. 9.307/1996; (ii) saber se os embargos de declaração viabilizam o prequestionamento ficto com base no art. 1.025 do CPC; e (iii) saber se a transmissão da posse autoriza a retenção de taxa de fruição e impõe obrigações propter rem com fundamento nos arts. 1.196 e 1.228 do CC. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A validade e eficácia da cláusula compromissória arbitral não foi objeto de análise pelo Tribunal de origem, razão pela qual incide na espécie a Súmula n. 211 do STJ. 5. O prequestionamento ficto, nos termos do art. 1.025 do CPC, exige a indicação de violação do art. 1.022 do CPC, o que não ocorreu no caso. 6. É inviável a retenção de taxa de fruição referente a lote não edificado. A revisão dessa conclusão demandaria interpretação contratual e reexame de provas, o que atrai os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. O entendimento adotado está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ quando o Tribunal de origem não aprecia, de modo específico, a tese de validade e eficácia da cláusula compromissória arbitral. 2. O prequestionamento ficto exige a indicação de violação do art. 1.022 do CPC. 3. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a pretensão recursal demanda interpretação de cláusula contratual e reexame de provas, o que torna inviável a revisão da conclusão que afasta taxa de fruição referente a lote não edificado". Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 1.025, 85, § 11; Código Civil, arts. 1.196 e 1.228; Lei n. 9.307/1996, arts. 3, 4. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 211; STJ, AgInt no AREsp n. 2.151.273 /GO, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/11/2022; STJ, AREsp n. 2.821.480/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025. ## Ementa DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão do Tribunal de origem que inadmitiu recurso especial. 2. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarou rescindido o contrato, determinou restituição das parcelas com retenção de 10% e fixou honorários em 10%. O acórdão deu provimento ao primeiro apelo para reconhecer a ilegitimidade passiva da intermediadora e, no segundo apelo, afastou a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado. Deixou de conhecer de taxas condominiais e tributos por serem matérias estranhas à lide, majorando honorários recursais em 2%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três questões em discussão: (i) saber se a cláusula compromissória é válida e impõe solução por arbitragem à luz dos arts. 3º e 4º da Lei n. 9.307/1996; (ii) saber se os embargos de declaração viabilizam o prequestionamento ficto com base no art. 1.025 do CPC; e (iii) saber se a transmissão da posse autoriza a retenção de taxa de fruição e impõe obrigações propter rem com fundamento nos arts. 1.196 e 1.228 do CC. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A validade e eficácia da cláusula compromissória arbitral não foi objeto de análise pelo Tribunal de origem, razão pela qual incide na espécie a Súmula n. 211 do STJ. 5. O prequestionamento ficto, nos termos do art. 1.025 do CPC, exige a indicação de violação do art. 1.022 do CPC, o que não ocorreu no caso. 6. É inviável a retenção de taxa de fruição referente a lote não edificado. A revisão dessa conclusão demandaria interpretação contratual e reexame de provas, o que atrai os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. O entendimento adotado está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: 1. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ quando o Tribunal de origem não aprecia, de modo específico, a tese de validade e eficácia da cláusula compromissória arbitral. 2. O prequestionamento ficto exige a indicação de violação do art. 1.022 do CPC. 3. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a pretensão recursal demanda interpretação de cláusula contratual e reexame de provas, o que torna inviável a revisão da conclusão que afasta taxa de fruição referente a lote não edificado". Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 1.025, 85, § 11; Código Civil, arts. 1.196 e 1.228; Lei n. 9.307/1996, arts. 3, 4. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 211; STJ, AgInt no AREsp n. 2.151.273 /GO, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/11/2022; STJ, AREsp n. 2.821.480/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado.