# Registro público: STJ — 2773261 - **Origem:** stj - **Órgão:** QUARTA TURMA - **Classe:** AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-12-16 - **Publicação:** 2025-12-22 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/123075/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/123075.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** ff2c5e63e22fb9da45181d86878d5cb85f94a8a3f8996afd2589795c732c0e70 ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 943244 - **Número de registro na fonte:** 202403919877 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-10T12:42:21Z ## Quadro documental do acórdão — seções oficiais da ementa **Origem:** texto literal do STJ, sem inferência de fundamentos. ### I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissão do recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, por estar o acórdão em conformidade com a jurisprudência do STJ e por prejudicada a análise do dissídio pela alínea c. 2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais, envolvendo compromisso de compra e venda de lote. O valor da causa foi fixado em R$ 18.650,57. 3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, rescindiu o contrato e o aditivo, declarou nula a cláusula que previa retenção sobre o valor total, fixou retenção de 20% sobre os valores pagos, determinou restituição em parcela única com correção e juros, afastou taxa de fruição, comissão de corretagem e despesas extrajudiciais e distribuiu a sucumbência. 4. A Corte de origem reconheceu a aplicação da Lei n. 13.786/2018 ao aditivo, manteve a retenção de 20% sobre os valores pagos, afastou a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado, fixou responsabilidade pelo IPTU até a rescisão e redistribuiu a sucumbência, corrigindo posteriormente erro material quanto aos honorários. ### II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido violou os arts. 389, 402 e 412 do Código Civil e o art. 926 do Código de Processo Civil ao não aplicar o padrão-base de retenção de 25% sobre os valores pagos, ao manter a retenção de 20% e ao prejudicar o dissídio jurisprudencial pela alínea c. ### III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O acórdão estadual está em harmonia com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% das quantias pagas, definida conforme as circunstâncias do caso, sem aplicação automática do percentual de 25%. 6. Incidem os óbices das Súmulas n. 5 do STJ, quanto à interpretação de cláusulas contratuais, e n. 7 do STJ, quanto ao reexame de fatos e provas, o que impede a revisão dos parâmetros fixados e prejudica a análise do dissídio pela alínea c. ### IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. A Súmula n. 5 do STJ obsta a reinterpretação de cláusulas contratuais para elevar o percentual de retenção. 2. A Súmula n. 7 do STJ obsta o reexame do contexto fático-probatório e prejudica o dissídio pela alínea c quando subsistem os óbices da alínea a. 3. A retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos não possui percentual automático, devendo observar as particularidades do caso". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402, 412; CPC, arts. 926, 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7; STJ, agravo em recurso especial n. 2.707.207/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025. ## Ementa DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissão do recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, por estar o acórdão em conformidade com a jurisprudência do STJ e por prejudicada a análise do dissídio pela alínea c. 2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais, envolvendo compromisso de compra e venda de lote. O valor da causa foi fixado em R$ 18.650,57. 3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, rescindiu o contrato e o aditivo, declarou nula a cláusula que previa retenção sobre o valor total, fixou retenção de 20% sobre os valores pagos, determinou restituição em parcela única com correção e juros, afastou taxa de fruição, comissão de corretagem e despesas extrajudiciais e distribuiu a sucumbência. 4. A Corte de origem reconheceu a aplicação da Lei n. 13.786/2018 ao aditivo, manteve a retenção de 20% sobre os valores pagos, afastou a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado, fixou responsabilidade pelo IPTU até a rescisão e redistribuiu a sucumbência, corrigindo posteriormente erro material quanto aos honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido violou os arts. 389, 402 e 412 do Código Civil e o art. 926 do Código de Processo Civil ao não aplicar o padrão-base de retenção de 25% sobre os valores pagos, ao manter a retenção de 20% e ao prejudicar o dissídio jurisprudencial pela alínea c. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O acórdão estadual está em harmonia com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% das quantias pagas, definida conforme as circunstâncias do caso, sem aplicação automática do percentual de 25%. 6. Incidem os óbices das Súmulas n. 5 do STJ, quanto à interpretação de cláusulas contratuais, e n. 7 do STJ, quanto ao reexame de fatos e provas, o que impede a revisão dos parâmetros fixados e prejudica a análise do dissídio pela alínea c. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. A Súmula n. 5 do STJ obsta a reinterpretação de cláusulas contratuais para elevar o percentual de retenção. 2. A Súmula n. 7 do STJ obsta o reexame do contexto fático-probatório e prejudica o dissídio pela alínea c quando subsistem os óbices da alínea a. 3. A retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos não possui percentual automático, devendo observar as particularidades do caso". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402, 412; CPC, arts. 926, 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7; STJ, agravo em recurso especial n. 2.707.207/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2773261 no STJ está identificado por “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** ff2c5e63e22fb9da45181d86878d5cb85f94a8a3f8996afd2589795c732c0e70 - **SHA-256 do comentário:** 42801d94adaba80c31127949ff3a5c6a16a1706a6032fd0e7fa562da5f04f71d