# Registro público: STJ — 2157609 - **Origem:** stj - **Órgão:** QUARTA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2026-02-09 - **Publicação:** 2026-02-13 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/124227/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/124227.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 7007b93a607b4883d5011946c60dc80c3dcda368e031a3687ef7fea139feca79 ## Quadro documental do acórdão — seções oficiais da ementa **Origem:** texto literal do STJ, sem inferência de fundamentos. ### I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferido em apelação cível, que negou provimento ao recurso e manteve a improcedência dos embargos à execução; decisão embargatória posterior rejeitou os embargos de declaração; aplicam-se o entendimento do Tema n. 886 do STJ e o óbice da Súmula n. 83 do STJ, com não conhecimento do dissídio por ausência de similitude e por paradigma monocrático. 2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução em que se busca a ilegitimidade da vendedora para responder por cotas condominiais relativas à unidade 84, Torre 2, e o afastamento da execução em seu desfavor. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, manteve a legitimidade passiva da embargante e a exigibilidade das cotas anteriores à entrega das chaves, com honorários fixados em R$ 1.500,00. 4. A Corte de origem negou provimento à apelação e manteve integralmente a sentença, majorando honorários para R$ 2.000,00. ### II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação ao 422 do Código Civil, à luz da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório, com atribuição das cotas aos adquirentes em razão do inadimplemento e retenção das chaves; (ii) saber se houve violação ao 1.336, I, do Código Civil, por definir a obrigação do condômino titular registral contribuir para as despesas; (iii) saber se houve violação ao 1.345 do Código Civil, por tratar da natureza propter rem e da responsabilidade do adquirente pelos débitos do alienante, independentemente da posse; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial e se é inaplicável o Tema n. 886 do STJ ao caso concreto. ### III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A responsabilidade pelas despesas condominiais transfere-se ao adquirente apenas a partir da posse efetiva, com a entrega das chaves; o acórdão recorrido está em consonância com a orientação do Tema n. 886 do STJ, razão pela qual incide a Súmula n. 83 do STJ e o recurso especial não comporta reforma. O argumento fundado no 422 do Código Civil não afasta o dever da vendedora de suportar as cotas enquanto retidas as chaves, pois a posse não foi transmitida. O dissídio alegado não é conhecido por ausência de similitude e por se apoiar em decisão monocrática, insuficiente para comprovar divergência apta. ### IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido se alinha ao Tema n. 886 do STJ, segundo o qual o adquirente responde por despesas condominiais apenas após a efetiva posse, com a entrega das chaves. 2. A retenção das chaves por inadimplemento do comprador não transfere, antes da posse, a responsabilidade pelas cotas condominiais ao adquirente, subsistindo a obrigação da vendedora." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 1.336 I, 1.345; CPC, art. 85 § 11º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 2095488/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/10/2024; STJ, AgInt no REsp n. 1846585/RO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/4/2024; STJ, REsp n. 1345331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 20/4/2015; STJ, Súmula n. 83. ## Ementa DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS EM IMÓVEL NOVO. RESPONSABILIDADE PELAS COTAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, proferido em apelação cível, que negou provimento ao recurso e manteve a improcedência dos embargos à execução; decisão embargatória posterior rejeitou os embargos de declaração; aplicam-se o entendimento do Tema n. 886 do STJ e o óbice da Súmula n. 83 do STJ, com não conhecimento do dissídio por ausência de similitude e por paradigma monocrático. 2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução em que se busca a ilegitimidade da vendedora para responder por cotas condominiais relativas à unidade 84, Torre 2, e o afastamento da execução em seu desfavor. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, manteve a legitimidade passiva da embargante e a exigibilidade das cotas anteriores à entrega das chaves, com honorários fixados em R$ 1.500,00. 4. A Corte de origem negou provimento à apelação e manteve integralmente a sentença, majorando honorários para R$ 2.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve violação ao 422 do Código Civil, à luz da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório, com atribuição das cotas aos adquirentes em razão do inadimplemento e retenção das chaves; (ii) saber se houve violação ao 1.336, I, do Código Civil, por definir a obrigação do condômino titular registral contribuir para as despesas; (iii) saber se houve violação ao 1.345 do Código Civil, por tratar da natureza propter rem e da responsabilidade do adquirente pelos débitos do alienante, independentemente da posse; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial e se é inaplicável o Tema n. 886 do STJ ao caso concreto. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A responsabilidade pelas despesas condominiais transfere-se ao adquirente apenas a partir da posse efetiva, com a entrega das chaves; o acórdão recorrido está em consonância com a orientação do Tema n. 886 do STJ, razão pela qual incide a Súmula n. 83 do STJ e o recurso especial não comporta reforma. O argumento fundado no 422 do Código Civil não afasta o dever da vendedora de suportar as cotas enquanto retidas as chaves, pois a posse não foi transmitida. O dissídio alegado não é conhecido por ausência de similitude e por se apoiar em decisão monocrática, insuficiente para comprovar divergência apta. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido se alinha ao Tema n. 886 do STJ, segundo o qual o adquirente responde por despesas condominiais apenas após a efetiva posse, com a entrega das chaves. 2. A retenção das chaves por inadimplemento do comprador não transfere, antes da posse, a responsabilidade pelas cotas condominiais ao adquirente, subsistindo a obrigação da vendedora." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 1.336 I, 1.345; CPC, art. 85 § 11º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 2095488/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/10/2024; STJ, AgInt no REsp n. 1846585/RO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 17/4/2024; STJ, REsp n. 1345331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 20/4/2015; STJ, Súmula n. 83. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/02/2026 a 09/02/2026, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Licenciado o Sr. Ministro Marco Buzzi. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [REsp 2.157.609 do STJ: despesas condominiais em imóvel novo](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2157609/) **Fundamento do vínculo:** Comentário autoral sobre este acórdão. > O REsp 2.157.609 foi julgado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça em 9 de fevereiro de 2026, sob relatoria de João Otávio de Noronha, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 7 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de despesas condominiais em imóvel novo e caso em exame. Esta página transcreve o texto oficial do REsp **Atribuição:** Rafael Toledo · Abertura - **Âncoras documentais:** condominiais, despesas, imovel, julgado, novo, resp, turma - **SHA-256 do HTML autoral:** 493ac8d62a5505befbe8e800d12cc25a73b00d87d08dec9c9c6fa1d0e6621e3f - **SHA-256 do registro documental:** 7007b93a607b4883d5011946c60dc80c3dcda368e031a3687ef7fea139feca79 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2157609%2F)