{"schema":"wiki.casos-public-original.v1","id":124809,"origem":"stj","sha256_origem":"04aeecd587d71d089845f2e14015daa26e1ee8b05f7aae41f1c3230096d2c900","registro_original":{"id_fonte":"950160","tribunal":"STJ","orgao_julgador":"TERCEIRA TURMA","classe":"REsp","classe_descricao":"RECURSO ESPECIAL","numero_processo":"1945121","numero_registro":"202101910215","relator":"HUMBERTO MARTINS","data_julgamento":"2026-03-02","data_publicacao":"2026-03-05","tipo_decisao":"ACÓRDÃO","ementa":"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA\nE VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. LEILÃO\nEXTRAJUDICIAL. LEI N. 4.591/1964. AFASTAMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO\nCONSUMIDOR PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. RELAÇÃO DE\nCONSUMO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DO CDC. ART. 53. SÚMULA 543/STJ.\nNULIDADE DE CLÁUSULA QUE IMPLICA PERDA TOTAL OU SUBSTANCIAL DAS\nPARCELAS PAGAS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ART. 884 DO CC. PERCENTUAL\nDE RETENÇÃO. RAZOABILIDADE. DEVOLUÇÃO DE 80% (OITENTA POR CENTO)\nDOS VALORES PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRECEDENTES. DISSÍDIO\nJURISPRUDENCIAL CONFIGURADO. RESTABELECIMENTO DA SENTENÇA.\n1.Os contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados\nentre adquirente de unidade autônoma, na qualidade de destinatário\nfinal, e incorporadora/construtora configuram típica relação de\nconsumo, submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor,\nainda que vinculados à disciplina da incorporação imobiliária\nprevista na Lei n. 4.591/1964. Precedentes (AgRg no AREsp\n120.905/SP; AgInt no REsp 1.948.020/SP).\n2.A incidência do CDC independe de alegação de vício de\nconsentimento, bastando a presença de fornecedor e consumidor (arts.\n2º e 3º do CDC). O fato de o contrato estar sujeito, também, à Lei\nn. 4.591/1964 não afasta, por si só, a aplicação do microssistema\nconsumerista, devendo-se compatibilizar os diplomas legais, com\nprevalência das normas de proteção ao consumidor quando em conflito.\n3.É nula, à luz do art. 53 do CDC, a cláusula que estabeleça a perda\ntotal, ou substancial, das prestações pagas pelo promitente\ncomprador em benefício do promitente vendedor, quando este retoma o\nimóvel em razão do inadimplemento, sob pena de enriquecimento sem\ncausa (art. 884 do CC) e afronta aos princípios da boa-fé objetiva e\nda função social do contrato (arts. 421 e 422 do CC). Súmula\n543/STJ.\n4.A jurisprudência desta Corte admite, nas promessas de compra e\nvenda de imóvel firmadas antes da Lei n. 13.786/2018, a retenção, em\nregra, de percentual entre 10% e 25% das parcelas pagas, a título\nde compensação pelas despesas administrativas e pelos encargos\nsuportados pelo vendedor, reputando abusivas retenções superiores\nque culminem na perda total ou quase integral dos valores\nadimplidos. Precedentes (REsp 1.820.330/SP; Súmula 543/STJ).\n5.No caso concreto, a sentença, em consonância com a orientação\ndesta Corte, condenou a vendedora a restituir 80% (oitenta por\ncento) dos valores pagos pelo comprador, autorizando a retenção de\n20% (vinte por cento), solução que se mostra razoável, compatível\ncom o art. 53 do CDC e suficiente para afastar o enriquecimento sem\ncausa da incorporadora, que retomou o imóvel e poderá revendê-lo.\n6.O acórdão recorrido, ao afastar por completo a incidência do CDC,\nreputar hígido o leilão extrajudicial previsto no art. 63 da Lei n.\n4.591/1964 e validar, na prática, a perda substancial das parcelas\npagas em benefício exclusivo da incorporadora, dissente da firme\njurisprudência do STJ sobre a matéria, caracterizando ofensa aos\narts. 53 do CDC e 884 do CC, bem como dissídio jurisprudencial.\n7.Recurso especial conhecido e provido para reconhecer a incidência\ndo Código de Defesa do Consumidor, declarar a nulidade da cláusula\nde perda substancial das prestações pagas e restabelecer a sentença\nque determinou a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores\npagos pelo promitente comprador, com os consectários legais,\nmantendo-se, por consequência, a distribuição dos ônus sucumbenciais\nfixada em primeiro grau.","dispositivo":"Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,\nacordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de\nJustiça, em Sessão Virtual de 24/02/2026 a 02/03/2026, por\nunanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.\nMinistro Relator.\nOs Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela\nTeixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.\nPresidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.","inteiro_teor":"","inteiro_teor_url":"","dispositivos_citados_urn":["urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art63","urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art2","urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art3","urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art53","urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art421","urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art422","urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art884"],"sumulas_citadas":["STJ:543"],"referencias_legislativas_brutas":["LEG:FED LEI:004591 ANO:1964\n ART:00063","LEG:FED LEI:008078 ANO:1990\n***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR\n ART:00002 ART:00003 ART:00053","LEG:FED SUM:****** ANO:****\n***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA\n SUM:000543","LEG:FED LEI:010406 ANO:2002\n***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002\n ART:00421 ART:00422 ART:00884"],"jurisprudencia_citada":"(NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL - FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE)\n STJ - <>-SP,\n <>-SP\n(CONTRATO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RELAÇÃO DE CONSUMO -\nCONFIGURAÇÃO)\n STJ - <>-SP\n(COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COMPATIBILIZAÇÃO - RELAÇÃO DE\nCONSUMO - REGRAS ESPECIAIS DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA)\n STJ - <>-SP\n(PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PERCENTUAL DE RETENÇÃO -\nINADIMPLEMENTO DO COMPRADOR)\n STJ - <>-SP","tema":"","fonte_url":"https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/10aa3294-283f-49ae-90f4-b0579f34d24f/download/20260331.json","coletado_em":"2026-09-09T12:52:51Z","sha256_conteudo":"b8a857b792e422536f7b4c2ce58451201242e474a50412624be6f80002e07a0b","base_legal":"Lei 9.610/98 art. 8o, IV; CPC art. 189; dataset STJ sob Creative Commons Atribuicao","nivel_sigilo":null}}