# Registro público: STJ — 1945121 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2026-03-02 - **Publicação:** 2026-03-05 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/124809/ - **Registro público original integral (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/124809.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 04aeecd587d71d089845f2e14015daa26e1ee8b05f7aae41f1c3230096d2c900 ## Questão jurídica conforme a ementa oficial RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI N. 4.591/1964. AFASTAMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DO CDC. ART. 53. SÚMULA 543/STJ. NULIDADE DE CLÁUSULA QUE IMPLICA PERDA TOTAL OU SUBSTANCIAL DAS PARCELAS PAGAS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ART. 884 DO CC. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RAZOABILIDADE. DEVOLUÇÃO DE 80% (OITENTA POR CENTO) DOS VALORES PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL CONFIGURADO. RESTABELECIMENTO DA SEN… **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Ementa RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI N. 4.591/1964. AFASTAMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DO CDC. ART. 53. SÚMULA 543/STJ. NULIDADE DE CLÁUSULA QUE IMPLICA PERDA TOTAL OU SUBSTANCIAL DAS PARCELAS PAGAS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ART. 884 DO CC. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RAZOABILIDADE. DEVOLUÇÃO DE 80% (OITENTA POR CENTO) DOS VALORES PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL CONFIGURADO. RESTABELECIMENTO DA SENTENÇA. 1.Os contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados entre adquirente de unidade autônoma, na qualidade de destinatário final, e incorporadora/construtora configuram típica relação de consumo, submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor, ainda que vinculados à disciplina da incorporação imobiliária prevista na Lei n. 4.591/1964. Precedentes (AgRg no AREsp 120.905/SP; AgInt no REsp 1.948.020/SP). 2.A incidência do CDC independe de alegação de vício de consentimento, bastando a presença de fornecedor e consumidor (arts. 2º e 3º do CDC). O fato de o contrato estar sujeito, também, à Lei n. 4.591/1964 não afasta, por si só, a aplicação do microssistema consumerista, devendo-se compatibilizar os diplomas legais, com prevalência das normas de proteção ao consumidor quando em conflito. 3.É nula, à luz do art. 53 do CDC, a cláusula que estabeleça a perda total, ou substancial, das prestações pagas pelo promitente comprador em benefício do promitente vendedor, quando este retoma o imóvel em razão do inadimplemento, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do CC). Súmula 543/STJ. 4.A jurisprudência desta Corte admite, nas promessas de compra e venda de imóvel firmadas antes da Lei n. 13.786/2018, a retenção, em regra, de percentual entre 10% e 25% das parcelas pagas, a título de compensação pelas despesas administrativas e pelos encargos suportados pelo vendedor, reputando abusivas retenções superiores que culminem na perda total ou quase integral dos valores adimplidos. Precedentes (REsp 1.820.330/SP; Súmula 543/STJ). 5.No caso concreto, a sentença, em consonância com a orientação desta Corte, condenou a vendedora a restituir 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo comprador, autorizando a retenção de 20% (vinte por cento), solução que se mostra razoável, compatível com o art. 53 do CDC e suficiente para afastar o enriquecimento sem causa da incorporadora, que retomou o imóvel e poderá revendê-lo. 6.O acórdão recorrido, ao afastar por completo a incidência do CDC, reputar hígido o leilão extrajudicial previsto no art. 63 da Lei n. 4.591/1964 e validar, na prática, a perda substancial das parcelas pagas em benefício exclusivo da incorporadora, dissente da firme jurisprudência do STJ sobre a matéria, caracterizando ofensa aos arts. 53 do CDC e 884 do CC, bem como dissídio jurisprudencial. 7.Recurso especial conhecido e provido para reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor, declarar a nulidade da cláusula de perda substancial das prestações pagas e restabelecer a sentença que determinou a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, com os consectários legais, mantendo-se, por consequência, a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada em primeiro grau. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 24/02/2026 a 02/03/2026, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. ## Referências extraídas urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art63, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art2, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art3, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art53, urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art421, urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art422, urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art884 ## Jurisprudência citada pela fonte STJ (NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL - FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE) STJ - <>-SP, <>-SP (CONTRATO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RELAÇÃO DE CONSUMO - CONFIGURAÇÃO) STJ - <>-SP (COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COMPATIBILIZAÇÃO - RELAÇÃO DE CONSUMO - REGRAS ESPECIAIS DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA) STJ - <>-SP (PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR) STJ - <>-SP ## Súmulas citadas - STJ:543 ## Referências legislativas textuais - LEG:FED LEI:004591 ANO:1964 ART:00063 - LEG:FED LEI:008078 ANO:1990 ***** CDC-90 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ART:00002 ART:00003 ART:00053 - LEG:FED SUM:****** ANO:**** ***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SUM:000543 - LEG:FED LEI:010406 ANO:2002 ***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002 ART:00421 ART:00422 ART:00884 **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art63](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1964-12-16%3B4591%21art63) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art2](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1990-09-11%3B8078%21art2) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art3](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1990-09-11%3B8078%21art3) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art53](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1990-09-11%3B8078%21art53) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art421](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A2002-01-10%3B10406%21art421) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art422](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A2002-01-10%3B10406%21art422) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art884](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A2002-01-10%3B10406%21art884) **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Casos reais relacionados — semelhanças e diferenças documentais Relações por códigos TPU ou URN LexML coincidentes. Diferenças de classificação, tribunal ou órgão não demonstram por si só interpretação jurídica contrária ou desfecho oposto. - [STJ — 2124717](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/158789/) — classe: RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art2, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art3 - Órgão julgador (atual / relacionado): TERCEIRA TURMA / SEGUNDA SEÇÃO - [STJ — 3112334](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/153898/) — classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art2, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art3 - Classe processual (atual / relacionado): RECURSO ESPECIAL / AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - Órgão julgador (atual / relacionado): TERCEIRA TURMA / QUARTA TURMA - [STJ — 2124713](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/158788/) — classe: RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art2, urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art3 - Órgão julgador (atual / relacionado): TERCEIRA TURMA / SEGUNDA SEÇÃO