# Registro público: STJ — 2501769 - **Origem:** stj - **Órgão:** QUARTA TURMA - **Classe:** AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2026-03-09 - **Publicação:** 2026-03-12 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/125642/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/125642.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 96c93ebadd8c29e8a70d4b29b871651bf0566489a372e8063a0320b5fefc2c0c ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 950729 - **Número de registro na fonte:** 202303891298 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-10T12:42:21Z ## Quadro documental do acórdão — seções oficiais da ementa **Origem:** texto literal do STJ, sem inferência de fundamentos. ### I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de prequestionamento do art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964, com aplicação das Súmulas n. 282 e n. 356 do STF. 2. A controvérsia decorre de ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, em que se discute a validade e os efeitos de hipoteca constituída posteriormente sobre unidade comercial e a legitimidade do credor hipotecário. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau: informação não disponível no texto. 4. A Corte de origem rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva do credor hipotecário, afirmou a ineficácia da hipoteca posterior em relação ao promitente comprador de imóvel comercial, reconheceu a inaplicabilidade da Súmula n. 308 do STJ e impôs ao agente financeiro o dever de expedir carta de liberação do gravame, desprovendo a apelação. ### II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964 afasta a legitimidade passiva e a responsabilidade do credor/cessionário pelas obrigações do incorporador; (ii) saber se houve violação aos arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, do CPC na fixação e majoração dos honorários; (iii) saber se o acórdão contrariou o art. 927 do CPC ao aplicar indevidamente a Súmula n. 308 do STJ; (iv) saber se houve afronta aos arts. 221 e 265 do CC quanto à inexistência de solidariedade e à constituição de obrigações sem previsão expressa; e (v) saber se houve negativa de prestação jurisdicional nos termos do art. 489, §1º, IV, do CPC. ### III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964 não transfere ao cessionário as obrigações próprias do incorporador, impondo o reconhecimento da ilegitimidade passiva do agente financeiro e afastando sua responsabilidade pela liberação da hipoteca e pelos efeitos do inadimplemento da construtora. Aplica-se a orientação do STJ de que a Súmula n. 308 tem alcance restrito a imóveis residenciais, sendo inaplicável a contratos relativos a imóveis comerciais. As demais alegações (arts. 221 e 265 do CC; art. 489, §1º, IV, e arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, e 927, do CPC) ficam prejudicadas em razão do provimento do recurso especial. ### IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. O art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964 afasta a legitimidade passiva do agente financeiro e impede a transferência de obrigações do incorporador ao cessionário, não sendo o banco responsável pela ineficácia ou baixa da hipoteca em favor do adquirente. 2. Incide a orientação do STJ de que a Súmula n. 308 do STJ não se aplica a imóveis comerciais, preservando-se a garantia real e afastando a responsabilização do credor hipotecário. 3. Ficam prejudicadas as alegações relativas aos arts. 221 e 265 do CC e aos arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, 927 e 489, §1º, IV, do CPC." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 31-A, §12; CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, 927, 489, §1º, IV, 485, VI; CC, arts. 221, 265. Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmula n. 308; STF/Súmulas n. 282, 356; STJ, REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025; STJ, REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025; STJ, AREsp n. 2.694.691/CE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.290.882/RJ, relator Ministro Lázaro Guimarães, Quarta Turma, julgado em 14/8/2018. ## Ementa DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA EM IMÓVEL COMERCIAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. APLICABILIDADE DO ART. 31-A, §12, DA LEI N. 4.591/1964 E INAPLICABILIDADE DA SÚMULA N. 308 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de prequestionamento do art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964, com aplicação das Súmulas n. 282 e n. 356 do STF. 2. A controvérsia decorre de ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, em que se discute a validade e os efeitos de hipoteca constituída posteriormente sobre unidade comercial e a legitimidade do credor hipotecário. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau: informação não disponível no texto. 4. A Corte de origem rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva do credor hipotecário, afirmou a ineficácia da hipoteca posterior em relação ao promitente comprador de imóvel comercial, reconheceu a inaplicabilidade da Súmula n. 308 do STJ e impôs ao agente financeiro o dever de expedir carta de liberação do gravame, desprovendo a apelação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964 afasta a legitimidade passiva e a responsabilidade do credor/cessionário pelas obrigações do incorporador; (ii) saber se houve violação aos arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, do CPC na fixação e majoração dos honorários; (iii) saber se o acórdão contrariou o art. 927 do CPC ao aplicar indevidamente a Súmula n. 308 do STJ; (iv) saber se houve afronta aos arts. 221 e 265 do CC quanto à inexistência de solidariedade e à constituição de obrigações sem previsão expressa; e (v) saber se houve negativa de prestação jurisdicional nos termos do art. 489, §1º, IV, do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964 não transfere ao cessionário as obrigações próprias do incorporador, impondo o reconhecimento da ilegitimidade passiva do agente financeiro e afastando sua responsabilidade pela liberação da hipoteca e pelos efeitos do inadimplemento da construtora. Aplica-se a orientação do STJ de que a Súmula n. 308 tem alcance restrito a imóveis residenciais, sendo inaplicável a contratos relativos a imóveis comerciais. As demais alegações (arts. 221 e 265 do CC; art. 489, §1º, IV, e arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, e 927, do CPC) ficam prejudicadas em razão do provimento do recurso especial. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. O art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964 afasta a legitimidade passiva do agente financeiro e impede a transferência de obrigações do incorporador ao cessionário, não sendo o banco responsável pela ineficácia ou baixa da hipoteca em favor do adquirente. 2. Incide a orientação do STJ de que a Súmula n. 308 do STJ não se aplica a imóveis comerciais, preservando-se a garantia real e afastando a responsabilização do credor hipotecário. 3. Ficam prejudicadas as alegações relativas aos arts. 221 e 265 do CC e aos arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, 927 e 489, §1º, IV, do CPC." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 31-A, §12; CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, 927, 489, §1º, IV, 485, VI; CC, arts. 221, 265. Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmula n. 308; STF/Súmulas n. 282, 356; STJ, REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025; STJ, REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025; STJ, AREsp n. 2.694.691/CE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.290.882/RJ, relator Ministro Lázaro Guimarães, Quarta Turma, julgado em 14/8/2018. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2501769 no STJ está identificado por “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** 96c93ebadd8c29e8a70d4b29b871651bf0566489a372e8063a0320b5fefc2c0c - **SHA-256 do comentário:** 1afd3ab8755a3310d6d5aa9f70e7136702e0fc60b1b9552611be913fc1ce909b