# Registro público: STJ — 2765292 - **Origem:** stj - **Órgão:** QUARTA TURMA - **Classe:** AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2026-03-09 - **Publicação:** 2026-03-12 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/125684/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/125684.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** a3e5e9fefa1f5c7bcf71564b29ebcd8dcf9cad6fd103bc96c28c9742bf76d911 ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 950771 - **Número de registro na fonte:** 202403630641 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-10T12:42:21Z ## Quadro documental do acórdão — seções oficiais da ementa **Origem:** texto literal do STJ, sem inferência de fundamentos. ### I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pela incidência das Súmulas n. 83 e n. 7 do STJ. 2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga em contrato de compra e venda de lote, com pedido de restituição de 90% dos valores. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido, rescindiu o contrato, determinou a restituição de 90% com correção pelo INPC desde a interposição e juros de 1% ao mês desde a citação, e fixou honorários em 10% sobre a condenação. 4. A Corte de origem reformou em parte: manteve a retenção de 10%, afastou a dedução de IPTU e condomínio por falta de prova, fixou correção desde cada desembolso e juros a partir do trânsito em julgado. ### II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se, à luz do art. 67-A, II, § 1º, da Lei n. 4.591/1964, é devida a cláusula penal com retenção de até 25% dos valores pagos em contrato firmado sob a Lei n. 13.786/2018; (ii) saber se, conforme o art. 67-A, § 2º, III, da Lei n. 4.591/1964, incide taxa de fruição de 0,5% ao mês pela disponibilidade de lote, independentemente de edificação; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial sobre o percentual de retenção e a taxa de fruição apta a amparar o conhecimento do especial. ### III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A orientação do STJ admite, como padrão-base, a retenção de 25% dos valores pagos na desistência imotivada do comprador, sem necessidade de reexame probatório, devendo a redução ocorrer apenas com circunstâncias específicas não verificadas no caso. 7. De acordo com a jurisprudência do STJ, a taxa de fruição é indevida em lote não edificado por ausência de uso e proveito econômico, e seu reconhecimento demandaria reavaliação fático-probatória. Incidem, no ponto, as Súmulas n. 7 e 83 do STJ. ### IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nesse extensão, dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Aplica-se o art. 67-A, II, § 1º, da Lei n. 4.591/1964 para fixar, como padrão-base, a retenção de 25% dos valores pagos nas hipóteses de desistência imotivada do comprador. 2. Incidem a Súmula n. 7 do STJ e a Súmula n. 83 do STJ para afastar a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado por exigir prova de uso e proveito econômico." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 67-A § 1º, II, § 2º, III; CF, art. 105 III a, c Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 2966142/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025; STJ, AREsp n. 2348695/RN, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.257.915/CE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 17/8/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.224.390/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024; STJ, REsp n. 2106548/SP, relatora Ministra Nancy Andrini, Terceira Turma, julgado em 3/9/2025; STJ, Súmulas n. 7, 83 ## Ementa DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA; CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO E TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSE EXTENSÃO, DAR-LHE PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pela incidência das Súmulas n. 83 e n. 7 do STJ. 2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual c/c devolução de quantia paga em contrato de compra e venda de lote, com pedido de restituição de 90% dos valores. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido, rescindiu o contrato, determinou a restituição de 90% com correção pelo INPC desde a interposição e juros de 1% ao mês desde a citação, e fixou honorários em 10% sobre a condenação. 4. A Corte de origem reformou em parte: manteve a retenção de 10%, afastou a dedução de IPTU e condomínio por falta de prova, fixou correção desde cada desembolso e juros a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se, à luz do art. 67-A, II, § 1º, da Lei n. 4.591/1964, é devida a cláusula penal com retenção de até 25% dos valores pagos em contrato firmado sob a Lei n. 13.786/2018; (ii) saber se, conforme o art. 67-A, § 2º, III, da Lei n. 4.591/1964, incide taxa de fruição de 0,5% ao mês pela disponibilidade de lote, independentemente de edificação; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial sobre o percentual de retenção e a taxa de fruição apta a amparar o conhecimento do especial. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A orientação do STJ admite, como padrão-base, a retenção de 25% dos valores pagos na desistência imotivada do comprador, sem necessidade de reexame probatório, devendo a redução ocorrer apenas com circunstâncias específicas não verificadas no caso. 7. De acordo com a jurisprudência do STJ, a taxa de fruição é indevida em lote não edificado por ausência de uso e proveito econômico, e seu reconhecimento demandaria reavaliação fático-probatória. Incidem, no ponto, as Súmulas n. 7 e 83 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nesse extensão, dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Aplica-se o art. 67-A, II, § 1º, da Lei n. 4.591/1964 para fixar, como padrão-base, a retenção de 25% dos valores pagos nas hipóteses de desistência imotivada do comprador. 2. Incidem a Súmula n. 7 do STJ e a Súmula n. 83 do STJ para afastar a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado por exigir prova de uso e proveito econômico." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 67-A § 1º, II, § 2º, III; CF, art. 105 III a, c Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 2966142/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025; STJ, AREsp n. 2348695/RN, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.257.915/CE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 17/8/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.224.390/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024; STJ, REsp n. 2106548/SP, relatora Ministra Nancy Andrini, Terceira Turma, julgado em 3/9/2025; STJ, Súmulas n. 7, 83 ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte dar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2765292 no STJ está identificado por “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** a3e5e9fefa1f5c7bcf71564b29ebcd8dcf9cad6fd103bc96c28c9742bf76d911 - **SHA-256 do comentário:** 763676f591b328d544e294c0fad2e1d3cbb653b15f3f123cbe669c73de188492