# Registro público: STJ — 3018101 - **Origem:** stj - **Órgão:** QUARTA TURMA - **Classe:** AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2026-03-16 - **Publicação:** 2026-03-23 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/126679/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/126679.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 69c2a175300edd476fb66939290566082a051cf8c6d3d1ffe8f99365c53e9014 ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 952318 - **Número de registro na fonte:** 202503080489 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-10T12:42:21Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE INAPLICÁVEL. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE VAGO. DESCABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA RETENÇÃO. AGRAVO CONHECIDO E RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** A impenhorabilidade visa à proteção contra a expropriação judicial, afastando determinado bem da regra geral da responsabilidade patrimonial. Tal instituto, portanto, não é aplicável em situação na qual não há ação de cobrança de qualquer dívida, mas sim apenas rescisão contratual por inadimplemento das parcelas devidas pela compra e venda do lote, cumulada com reintegração de posse. - **Item 2 (texto oficial):** Nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis (caso não possam ser levantadas), desde que regularmente edificadas, sendo vedada a reintegração da vendedora na posse do bem antes do pagamento da indenização correspondente. - **Item 3 (texto oficial):** A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. No caso, como o contrato particular de compromisso de compra e venda foi celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, não é cabível a retenção da taxa de fruição. - **Item 4 (texto oficial):** É válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, conforme tese fixada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça. - **Item 5 (texto oficial):** O dissídio jurisprudencial não foi conhecido por ausência de cotejo analítico e falta de comprovação de similitude fática entre os casos confrontados, incidindo o óbice da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. - **Item 6 (texto oficial):** Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso e, nesta extensão, dar-lhe parcial provimento, no sentido de afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição. ## Ementa DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE INAPLICÁVEL. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE VAGO. DESCABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA RETENÇÃO. AGRAVO CONHECIDO E RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A impenhorabilidade visa à proteção contra a expropriação judicial, afastando determinado bem da regra geral da responsabilidade patrimonial. Tal instituto, portanto, não é aplicável em situação na qual não há ação de cobrança de qualquer dívida, mas sim apenas rescisão contratual por inadimplemento das parcelas devidas pela compra e venda do lote, cumulada com reintegração de posse. 2. Nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis (caso não possam ser levantadas), desde que regularmente edificadas, sendo vedada a reintegração da vendedora na posse do bem antes do pagamento da indenização correspondente. 3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. No caso, como o contrato particular de compromisso de compra e venda foi celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, não é cabível a retenção da taxa de fruição. 4. É válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, conforme tese fixada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça. 5. O dissídio jurisprudencial não foi conhecido por ausência de cotejo analítico e falta de comprovação de similitude fática entre os casos confrontados, incidindo o óbice da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. 6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso e, nesta extensão, dar-lhe parcial provimento, no sentido de afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 10/03/2026 a 16/03/2026, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Relações com outros documentos As relações com outros casos e textos estão temporariamente indisponíveis. A consulta não foi concluída; isso não significa que não existam relações. ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 3018101 no STJ está identificado por “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** 69c2a175300edd476fb66939290566082a051cf8c6d3d1ffe8f99365c53e9014 - **SHA-256 do comentário:** af4b740268e77fa8b3ff253a27de55f050457fe0dd687838599fc4c2d0200589