# Registro público: STJ — 2112219 - **Origem:** stj - **Órgão:** QUARTA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2026-03-09 - **Publicação:** 2026-03-16 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/126792/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/126792.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** b869c4439c4764c6c0adfb01567b107cb3717cdd93a6b115b23b1c35a6acdcc9 ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 952489 - **Número de registro na fonte:** 202304283799 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-10T12:42:21Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** O Tribunal de origem fundamentou adequadamente sua decisão analisando as questões relevantes do processo e aplicando o direito cabível à hipótese, não havendo negativa de prestação jurisdicional. - **Item 2 (texto oficial):** A taxa de fruição não pode ser considerada integrada à cláusula penal compensatória, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas sim com os benefícios auferidos pelo ocupante pela fruição do bem. - **Item 3 (texto oficial):** Contudo, no caso de lote não edificado, a jurisprudência consolidada do STJ entende ser indevida a cobrança de taxa de fruição, por ausência de enriquecimento sem causa. - **Item 4 (texto oficial):** Recurso especial desprovido. ## Ementa DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. O Tribunal de origem fundamentou adequadamente sua decisão analisando as questões relevantes do processo e aplicando o direito cabível à hipótese, não havendo negativa de prestação jurisdicional. 2. A taxa de fruição não pode ser considerada integrada à cláusula penal compensatória, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas sim com os benefícios auferidos pelo ocupante pela fruição do bem. 3. Contudo, no caso de lote não edificado, a jurisprudência consolidada do STJ entende ser indevida a cobrança de taxa de fruição, por ausência de enriquecimento sem causa. 4. Recurso especial desprovido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [REsp 2.024.829 do STJ: cláusula penal compensatória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2024829/) **Fundamento do vínculo:** Tema documentado no texto da fonte. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. 12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.” A transcrição é literal e vem do espelho 000836975, publicado pelo tribunal em 10 de março de 2023; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 2.024.829, no texto oficial da ementa - **Âncoras documentais:** clausula, compensatoria, penal - **SHA-256 do HTML autoral:** 820a2a3779939742c628a9fb8dfa81b04204289cf5a9dbad5d45a525460ff373 - **SHA-256 do registro documental:** b869c4439c4764c6c0adfb01567b107cb3717cdd93a6b115b23b1c35a6acdcc9 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2024829%2F) ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2112219 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** b869c4439c4764c6c0adfb01567b107cb3717cdd93a6b115b23b1c35a6acdcc9 - **SHA-256 do comentário:** bd2ff2032db894639f10c51291b3a81b444f60b46d06a618c4a5f82ae3303418