# Registro público: STJ — 2259166 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2026-04-13 - **Publicação:** 2026-04-16 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/128770/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/128770.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 23cb9c609968292d0968e8657d5fa9b2451ad11810537618d5fb0ca3f628cad7 ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 955337 - **Número de registro na fonte:** 202600544419 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-09T12:52:51Z ## Quadro documental do acórdão — seções oficiais da ementa **Origem:** texto literal do STJ, sem inferência de fundamentos. ### I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto, com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça estadual que, em ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, ajuizada por promitente-compradora, reduziu o percentual de retenção para 25% dos valores pagos. 2. A Recorrente sustenta violação ao art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, incluído pela Lei n. 13.786/2018, ao argumento de que o acórdão recorrido teria afastado, de forma indevida, o percentual de retenção de 10% do valor do contrato previsto no referido dispositivo. ### II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se, em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel com devolução de valores pagos, é possível, em sede de recurso especial, revisar o percentual de retenção fixado pelo Tribunal de origem, tratando-se de relação de consumo. ### III. Razões de decidir 4. A jurisprudência desta Corte já consolidou o entendimento de que em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. 5. A cláusula penal sujeita-se à redução quando abusiva, preservando o equilíbrio contratual e a função social do contrato, sendo inviável reconhecer direito adquirido ao abuso; o parâmetro de retenção em 25% mostra-se adequado e proporcional em contratos regidos pela Lei nº 13.786/2018, especialmente diante do inadimplemento do comprador. 6. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto aos parâmetros de retenção em contratos de promessa de compra e venda de imóvel e à interpretação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 em conjunto com o microssistema consumerista. 7. Declarada a inadmissibilidade do recurso especial pela alínea "a" do art. 105, III, da Constituição Federal, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial alegada com base na alínea "c", à luz da orientação consolidada no Superior Tribunal de Justiça. IV. Dispositivo 8. Recurso especial não conhecido. ## Ementa DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA PROMITENTE-COMPRADORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. SÚMULA Nº 7/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto, com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça estadual que, em ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, ajuizada por promitente-compradora, reduziu o percentual de retenção para 25% dos valores pagos. 2. A Recorrente sustenta violação ao art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, incluído pela Lei n. 13.786/2018, ao argumento de que o acórdão recorrido teria afastado, de forma indevida, o percentual de retenção de 10% do valor do contrato previsto no referido dispositivo. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se, em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel com devolução de valores pagos, é possível, em sede de recurso especial, revisar o percentual de retenção fixado pelo Tribunal de origem, tratando-se de relação de consumo. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência desta Corte já consolidou o entendimento de que em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. 5. A cláusula penal sujeita-se à redução quando abusiva, preservando o equilíbrio contratual e a função social do contrato, sendo inviável reconhecer direito adquirido ao abuso; o parâmetro de retenção em 25% mostra-se adequado e proporcional em contratos regidos pela Lei nº 13.786/2018, especialmente diante do inadimplemento do comprador. 6. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto aos parâmetros de retenção em contratos de promessa de compra e venda de imóvel e à interpretação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 em conjunto com o microssistema consumerista. 7. Declarada a inadmissibilidade do recurso especial pela alínea "a" do art. 105, III, da Constituição Federal, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial alegada com base na alínea "c", à luz da orientação consolidada no Superior Tribunal de Justiça. IV. Dispositivo 8. Recurso especial não conhecido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/04/2026 a 13/04/2026, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira. ## Referências extraídas urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766!art32, urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786 ## Jurisprudência citada pela fonte STJ (COMPRA E VENDA - RESCISÃO - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - SÚMULA 7/STJ) STJ - <>-SP, <>-SP (RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS - SÚMULA 83/STJ) STJ - <>-SP, <>-SP, <>-SP (DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL - ANÁLISE PREJUDICADA) STJ - <>-GO ## Súmulas citadas - STJ:7 ## Referências legislativas textuais - LEG:FED LEI:013786 ANO:2018 - LEG:FED LEI:006766 ANO:1979 ***** LPSU-1979 LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO ART:0032A - LEG:FED SUM:****** ANO:**** ***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SUM:000007 SUM:000083 **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766!art32](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1979-12-19%3B6766%21art32) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A2018-12-27%3B13786) **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Casos reais relacionados — semelhanças e diferenças documentais Relações por códigos TPU ou URN LexML coincidentes. Coincidências de campos não demonstram identidade da causa, do mérito ou do resultado e não são aconselhamento jurídico. Diferenças de classificação, tribunal ou órgão são documentais. - [STJ — 2057862](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/134181/) — classe: RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766!art32, urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Coincidência literal — Classe processual: RECURSO ESPECIAL - Coincidência literal — Órgão julgador: TERCEIRA TURMA - [STJ — 2087385](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/57985/) — classe: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766!art32, urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Coincidência literal — Órgão julgador: TERCEIRA TURMA - Classe processual (atual / relacionado): RECURSO ESPECIAL / AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - [STJ — 2148689](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/117845/) — classe: RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766!art32, urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Coincidência literal — Classe processual: RECURSO ESPECIAL - Coincidência literal — Órgão julgador: TERCEIRA TURMA ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [REsp 2.259.166 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2259166/) **Fundamento do vínculo:** Comentário autoral sobre este acórdão. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto, com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça estadual que, em ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, ajuizada por promitente-compradora, reduziu o percentual de retenção para 25% dos valores pagos. 2. A Recorrente sustenta violação ao art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, incluído pela Lei n. 13.786/2018, ao argumento de que o acórdão recorrido teria afastado, de forma indevida, o percentual de retenção de 10% do valor do contrato previsto no referido dispositivo. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se, em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel com devolução de valores pagos, é possível, em sede de recurso especial, revisar o percentual de retenção fixado pelo Tribunal de origem, tratando-se de relação de consumo. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência desta Corte já consolidou o entendimento de que em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. 5. A cláusula penal sujeita-se à redução quando abusiva, preservando o equilíbrio contratual e a função social do contrato, sendo inviável reconhecer direito adquirido ao abuso; o parâmetro de retenção em 25% mostra-se adequado e proporcional em contratos regidos pela Lei nº 13.786/2018, especialmente diante do inadimplemento do comprador. 6. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça quanto aos parâmetros de retenção em contratos de promessa de compra e venda de imóvel e à interpretação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 em conjunto com o microssistema consumerista. 7. Declarada a inadmissibilidade do recurso especial pela alínea "a" do art. 105, III, da Constituição Federal, fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial alegada com base na alínea "c", à luz da orientação consolidada no Superior Tribunal de Justiça. IV. Dispositivo 8. Recurso especial não conhecido.” A transcrição é literal e vem do espelho 955337, publicado pelo tribunal em 16 de abril de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 2.259.166, no texto oficial da ementa - **Âncoras documentais:** superior - **SHA-256 do HTML autoral:** f1a4f401ec5a6ed358825cefe5add99c598c642f92465517c0882baf2050d158 - **SHA-256 do registro documental:** 23cb9c609968292d0968e8657d5fa9b2451ad11810537618d5fb0ca3f628cad7 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2259166%2F) ### [REsp 2.184.114 do STJ: cláusula penal](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2184114/) **Fundamento do vínculo:** Tema documentado no texto da fonte. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado celebrado na vigência da Lei nº 13.786/2018, possível a retenção do valor de 10% sobre o valor do contrato, nos termos do art. 32 -A da Lei nº 6.766/79, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. 2. Ausência de insurgência quanto ao cumprimento do disposto no art. 26-A da Lei 6.766/79. 3. Recurso especial a que se nega provimento.” A transcrição é literal e vem do espelho 957545, publicado pelo tribunal em 7 de maio de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 2.184.114, no texto oficial da ementa - **Âncoras documentais:** clausula, penal - **SHA-256 do HTML autoral:** be1a2bb5228e743bbf3e710ca275f3f3b5ee50405954277a36827baf5c302291 - **SHA-256 do registro documental:** 23cb9c609968292d0968e8657d5fa9b2451ad11810537618d5fb0ca3f628cad7 - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2184114%2F) ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2259166 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. Caso em exame”; “II. Questão em discussão”; “III. Razões de decidir”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** 23cb9c609968292d0968e8657d5fa9b2451ad11810537618d5fb0ca3f628cad7 - **SHA-256 do comentário:** df86d8d8a706c5bb3a699fdfdf642c3b3da50974515b876b23dfa0a2c6302f96