{"schema":"wiki.casos-public-original.v1","id":128806,"origem":"stj","sha256_origem":"ba9bf11c194d03e607a8f4ceb0cb144da596a3a4953f84b031d05d9d53c2a1b9","registro_original":{"id_fonte":"955408","tribunal":"STJ","orgao_julgador":"TERCEIRA TURMA","classe":"REsp","classe_descricao":"RECURSO ESPECIAL","numero_processo":"2194934","numero_registro":"202500304918","relator":"HUMBERTO MARTINS","data_julgamento":"2026-04-13","data_publicacao":"2026-04-16","tipo_decisao":"ACÓRDÃO","ementa":"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE\n COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO\n DE PARCELAS. TAXA DE FRUIÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO COM MULTA. ÔNUS\n SUCUMBENCIAIS. JUROS DE MORA. PREQUESTIONAMENTO.\n 1. Afasta-se a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC,\n porquanto o Tribunal de origem solucionou a lide de forma\n fundamentada, enfrentando as questões essenciais ao deslinde da\n controvérsia, não se confundindo inconformismo da parte com omissão\n ou negativa de prestação jurisdicional, nem havendo dever de o\n julgador rebater, um a um, todos os argumentos das partes.\n 2. A multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC não se justifica\n quando os embargos de declaração têm nítido caráter de\n prequestionamento e não revelam intuito protelatório, impondo-se o\n afastamento da penalidade aplicada pelo Tribunal de origem.\n 3. A insurgência quanto à aplicação do art. 32-A da Lei n.\n 6.766/1979 não pode ser conhecida, porque o acórdão recorrido\n assentou, como fundamento autônomo, a inaplicabilidade do\n dispositivo a contrato firmado em 2017, anterior à Lei n.\n 13.786/2018, fundamento esse não impugnado no recurso especial,\n incidindo, por analogia, a Súmula n. 283/STF.\n 4. No que concerne à taxa de fruição, o acórdão recorrido alinhou-se\n à jurisprudência consolidada desta Corte, segundo a qual é indevida\n a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de\n contrato de compra e venda de terreno não edificado, razão pela qual\n incide a Súmula n. 83/STJ, obstando o conhecimento do recurso\n especial nesse ponto.\n 5. Quanto à cláusula penal compensatória, em contratos de\n compromisso de compra e venda celebrados antes da Lei n.\n 13.786/2018, ausentes peculiaridades que justifiquem solução\n diversa, aplica-se o parâmetro consolidado pela Segunda Seção do STJ\n no julgamento dos EAg 1.138.183/PE e do REsp n. 1.723.519/SP, que\n reputa razoável a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente\n comprador, montante apto a indenizar o vendedor das despesas gerais\n e a desestimular o rompimento unilateral do contrato, razão pela\n qual se majora, no caso concreto, o percentual de retenção de 20%\n para 25%.\n 6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente\n já abrange as despesas administrativas, tributárias e comerciais\n decorrentes da rescisão contratual, de modo que não assiste razão ao\n recorrente na pretensão de impor, em complemento à cláusula penal\n compensatória e independentemente da taxa de fruição, retenção\n adicional de 7,75% a título de perdas e danos, com fundamento no\n art. 475 do Código Civil.\n 7. No tocante aos juros de mora, o acórdão recorrido limitou-se a\n fixar o termo inicial em consonância com a jurisprudência desta\n Corte, segundo a qual, nos compromissos de compra e venda de\n unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que se\n pleiteia a resolução do contrato por iniciativa do comprador de\n forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora\n incidem a partir do trânsito em julgado da decisão; a tese relativa\n ao art. 406 do Código Civil não foi objeto de exame pela instância\n ordinária, apesar de opostos embargos de declaração, inexistindo\n prequestionamento e atraindo o óbice da Súmula n. 211/STJ.\n 8. A alegação de violação do art. 85, § 2º, do CPC, dirigida à forma\n de distribuição dos ônus sucumbenciais e à fixação dos honorários\n sobre o proveito econômico, não pode ser conhecida, por demandar\n reexame do decaimento recíproco das partes e do contexto\n fático-probatório, providência vedada em recurso especial à luz da\n Súmula n. 7/STJ.\n Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, parcialmente\n provido para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e\n cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes e afastar a\n multa aplicada com base no art. 1.026, § 2º, do CPC, mantendo-se, no\n mais, o acórdão recorrido.","dispositivo":"Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,\n acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de\n Justiça, em Sessão Virtual de 07/04/2026 a 13/04/2026, por\n unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte,\n dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro\n Relator.\n Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela\n Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.\n Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.","inteiro_teor":"","inteiro_teor_url":"","dispositivos_citados_urn":[],"sumulas_citadas":[],"referencias_legislativas_brutas":[],"jurisprudencia_citada":"","tema":"","fonte_url":"https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/c67c4532-0bcc-4b7c-973e-e842d4c48fab/download/20260430.json","coletado_em":"2026-09-09T12:52:51Z","sha256_conteudo":"94616f2e579b34888a4bbd10e6b5d148ea9929c8231f42a499e0191fd0af2606","base_legal":"Lei 9.610/98 art. 8o, IV; CPC art. 189; dataset STJ sob Creative Commons Atribuicao","nivel_sigilo":null},"registro_original_integral":true,"qualidade_textual":{"schema":"wiki.casos-qualidade-textual.v1","verificacao":"presenca_de_U+FFFD","escopo":"chaves_e_valores_da_representacao_publica","sha256_fonte_preservada":"ba9bf11c194d03e607a8f4ceb0cb144da596a3a4953f84b031d05d9d53c2a1b9","tem_alerta":false,"ocorrencias":0,"campos_afetados":0,"caminhos":[],"formato_caminhos":"JSON Pointer relativo ao registro público","caminhos_omitidos":0,"limite_caminhos":128,"origem_da_substituicao":"nao_determinada_por_esta_verificacao","aviso":""},"campos_identificadores_removidos":[],"formato_caminhos_removidos":"JSON Pointer"}