# Registro público: STJ — 2194934 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2026-04-13 - **Publicação:** 2026-04-16 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/128806/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/128806.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** ba9bf11c194d03e607a8f4ceb0cb144da596a3a4953f84b031d05d9d53c2a1b9 ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 955408 - **Número de registro na fonte:** 202500304918 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-09T12:52:51Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARCELAS. TAXA DE FRUIÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO COM MULTA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. JUROS DE MORA. PREQUESTIONAMENTO. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** Afasta-se a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, porquanto o Tribunal de origem solucionou a lide de forma fundamentada, enfrentando as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não se confundindo inconformismo da parte com omissão ou negativa de prestação jurisdicional, nem havendo dever de o julgador rebater, um a um, todos os argumentos das partes. - **Item 2 (texto oficial):** A multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC não se justifica quando os embargos de declaração têm nítido caráter de prequestionamento e não revelam intuito protelatório, impondo-se o afastamento da penalidade aplicada pelo Tribunal de origem. - **Item 3 (texto oficial):** A insurgência quanto à aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 não pode ser conhecida, porque o acórdão recorrido assentou, como fundamento autônomo, a inaplicabilidade do dispositivo a contrato firmado em 2017, anterior à Lei n. 13.786/2018, fundamento esse não impugnado no recurso especial, incidindo, por analogia, a Súmula n. 283/STF. - **Item 4 (texto oficial):** No que concerne à taxa de fruição, o acórdão recorrido alinhou-se à jurisprudência consolidada desta Corte, segundo a qual é indevida a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado, razão pela qual incide a Súmula n. 83/STJ, obstando o conhecimento do recurso especial nesse ponto. - **Item 5 (texto oficial):** Quanto à cláusula penal compensatória, em contratos de compromisso de compra e venda celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, ausentes peculiaridades que justifiquem solução diversa, aplica-se o parâmetro consolidado pela Segunda Seção do STJ no julgamento dos EAg 1.138.183/PE e do REsp n. 1.723.519/SP, que reputa razoável a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador, montante apto a indenizar o vendedor das despesas gerais e a desestimular o rompimento unilateral do contrato, razão pela qual se majora, no caso concreto, o percentual de retenção de 20% para 25%. - **Item 6 (texto oficial):** A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente já abrange as despesas administrativas, tributárias e comerciais decorrentes da rescisão contratual, de modo que não assiste razão ao recorrente na pretensão de impor, em complemento à cláusula penal compensatória e independentemente da taxa de fruição, retenção adicional de 7,75% a título de perdas e danos, com fundamento no art. 475 do Código Civil. - **Item 7 (texto oficial):** No tocante aos juros de mora, o acórdão recorrido limitou-se a fixar o termo inicial em consonância com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução do contrato por iniciativa do comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão; a tese relativa ao art. 406 do Código Civil não foi objeto de exame pela instância ordinária, apesar de opostos embargos de declaração, inexistindo prequestionamento e atraindo o óbice da Súmula n. 211/STJ. - **Item 8 (texto oficial):** A alegação de violação do art. 85, § 2º, do CPC, dirigida à forma de distribuição dos ônus sucumbenciais e à fixação dos honorários sobre o proveito econômico, não pode ser conhecida, por demandar reexame do decaimento recíproco das partes e do contexto fático-probatório, providência vedada em recurso especial à luz da Súmula n. 7/STJ. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, parcialmente provido para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes e afastar a multa aplicada com base no art. 1.026, § 2º, do CPC, mantendo-se, no mais, o acórdão recorrido. ## Ementa DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARCELAS. TAXA DE FRUIÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO COM MULTA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. JUROS DE MORA. PREQUESTIONAMENTO. 1. Afasta-se a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, porquanto o Tribunal de origem solucionou a lide de forma fundamentada, enfrentando as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não se confundindo inconformismo da parte com omissão ou negativa de prestação jurisdicional, nem havendo dever de o julgador rebater, um a um, todos os argumentos das partes. 2. A multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC não se justifica quando os embargos de declaração têm nítido caráter de prequestionamento e não revelam intuito protelatório, impondo-se o afastamento da penalidade aplicada pelo Tribunal de origem. 3. A insurgência quanto à aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 não pode ser conhecida, porque o acórdão recorrido assentou, como fundamento autônomo, a inaplicabilidade do dispositivo a contrato firmado em 2017, anterior à Lei n. 13.786/2018, fundamento esse não impugnado no recurso especial, incidindo, por analogia, a Súmula n. 283/STF. 4. No que concerne à taxa de fruição, o acórdão recorrido alinhou-se à jurisprudência consolidada desta Corte, segundo a qual é indevida a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado, razão pela qual incide a Súmula n. 83/STJ, obstando o conhecimento do recurso especial nesse ponto. 5. Quanto à cláusula penal compensatória, em contratos de compromisso de compra e venda celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, ausentes peculiaridades que justifiquem solução diversa, aplica-se o parâmetro consolidado pela Segunda Seção do STJ no julgamento dos EAg 1.138.183/PE e do REsp n. 1.723.519/SP, que reputa razoável a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador, montante apto a indenizar o vendedor das despesas gerais e a desestimular o rompimento unilateral do contrato, razão pela qual se majora, no caso concreto, o percentual de retenção de 20% para 25%. 6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente já abrange as despesas administrativas, tributárias e comerciais decorrentes da rescisão contratual, de modo que não assiste razão ao recorrente na pretensão de impor, em complemento à cláusula penal compensatória e independentemente da taxa de fruição, retenção adicional de 7,75% a título de perdas e danos, com fundamento no art. 475 do Código Civil. 7. No tocante aos juros de mora, o acórdão recorrido limitou-se a fixar o termo inicial em consonância com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução do contrato por iniciativa do comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão; a tese relativa ao art. 406 do Código Civil não foi objeto de exame pela instância ordinária, apesar de opostos embargos de declaração, inexistindo prequestionamento e atraindo o óbice da Súmula n. 211/STJ. 8. A alegação de violação do art. 85, § 2º, do CPC, dirigida à forma de distribuição dos ônus sucumbenciais e à fixação dos honorários sobre o proveito econômico, não pode ser conhecida, por demandar reexame do decaimento recíproco das partes e do contexto fático-probatório, providência vedada em recurso especial à luz da Súmula n. 7/STJ. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, parcialmente provido para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes e afastar a multa aplicada com base no art. 1.026, § 2º, do CPC, mantendo-se, no mais, o acórdão recorrido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/04/2026 a 13/04/2026, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Relações com outros documentos As relações com outros casos e textos estão temporariamente indisponíveis. A consulta não foi concluída; isso não significa que não existam relações. ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2194934 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** ba9bf11c194d03e607a8f4ceb0cb144da596a3a4953f84b031d05d9d53c2a1b9 - **SHA-256 do comentário:** aa909d7ca10b1a3fa55c35fe7194443d04968bd6b04c4863e7ce23ca9631fb08