# Registro público: STJ — 2943047 - **Origem:** stj - **Órgão:** QUARTA TURMA - **Classe:** AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2026-03-30 - **Publicação:** 2026-04-07 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/129605/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/129605.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 14b81dde5475c13a5032cb78f09576edb586996cd2368f8a86f9f27984bd877a ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 954922 - **Número de registro na fonte:** 202501849851 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-10T12:42:21Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. DISTRATO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DA LEI N. 13.786/2018. MATÉRIA ESTRITAMEN TE JURÍDICA. INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. DESINTERESSE DA COMPRADORA. RETENÇÃO DE VALORES. AFASTAMENTO DA LEI N. 13.786/2018. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO DIVERGINDO DA JURISPRUDÊNCIA DA QUARTA TURMA DESTA CORTE. AGRAVO NOS PRÓPRIOS AUTOS CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. I. Razões de decidir 1. Sendo a controvérsia estritamente jurídica, não há f… **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Ementa DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. DISTRATO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DA LEI N. 13.786/2018. MATÉRIA ESTRITAMEN TE JURÍDICA. INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. DESINTERESSE DA COMPRADORA. RETENÇÃO DE VALORES. AFASTAMENTO DA LEI N. 13.786/2018. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO DIVERGINDO DA JURISPRUDÊNCIA DA QUARTA TURMA DESTA CORTE. AGRAVO NOS PRÓPRIOS AUTOS CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. I. Razões de decidir 1. Sendo a controvérsia estritamente jurídica, não há falar em incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n. 2.104.086/SP, de relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, com julgamento em 7/10/2025, reconheceu a impossibilidade de afastar, com base em argumentos genéricos de abuso das cláusulas contratuais, as disposições da Lei n. 13.786/2018 nos compromissos de compra e venda imobiliários celebrados após sua vigência. 3. O Tribunal de origem divergiu de tal orientação, visto que deu provimento parcial à apelação interposta pela autora da ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, para afastar a cláusula contratual que determinava a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato e para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. Por isso, é de rigor a reforma do aresto impugnado , a fim de reconhecer a legalidade do percentual de retenção estabelecido no contrato. II. Dispositivo 4. Agravo interno provido para excluir as Súmulas n. 5 e 7 do STJ e, em novo exame, agravo nos próprios autos conhecido para dar provimento ao recurso especial, a fim de permitir a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato a título de cláusula penal compensatória. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 24/03/2026 a 30/03/2026, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG), João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [REsp 2.024.829 do STJ: cláusula penal compensatória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2024829/) **Fundamento do vínculo:** Tema documentado no texto da fonte. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. 12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel.” A transcrição é literal e vem do espelho 000836975, publicado pelo tribunal em 10 de março de 2023; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 2.024.829, no texto oficial da ementa - **Âncoras documentais:** clausula, compensatoria, penal - **SHA-256 do HTML autoral:** 820a2a3779939742c628a9fb8dfa81b04204289cf5a9dbad5d45a525460ff373 - **SHA-256 do registro documental:** 14b81dde5475c13a5032cb78f09576edb586996cd2368f8a86f9f27984bd877a - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2024829%2F) ### [Agravo interno: levar a decisão do relator ao colegiado](https://wikijuridica.com.br/glossario/agravo-interno/) **Fundamento do vínculo:** Tema documentado no texto da fonte. > Há um dever simétrico do lado do julgador: é vedado ao relator limitar-se à reprodução dos fundamentos da decisão agravada para julgar improcedente o agravo interno. **Atribuição:** Rafael Toledo · O dever de impugnação específica - **Âncoras documentais:** agravo, interno - **SHA-256 do HTML autoral:** dd85959af62f5e93ab42648d17210ed9567dfb5ccbb742615e2de3e67dd20770 - **SHA-256 do registro documental:** 14b81dde5475c13a5032cb78f09576edb586996cd2368f8a86f9f27984bd877a - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fglossario%2Fagravo-interno%2F) ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2943047 no STJ está identificado por “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** 14b81dde5475c13a5032cb78f09576edb586996cd2368f8a86f9f27984bd877a - **SHA-256 do comentário:** 3240f441736f4bd72397ec2c00339a43369a6b26177999e5b34e38d6f6f78b3c