# Registro público: STJ — 2157675 - **Origem:** stj - **Órgão:** QUARTA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2026-05-11 - **Publicação:** 2026-05-14 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/132693/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/132693.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** a37ef8d6698d5ee3bbdfbb6f61232fdd6add78b661980e5b59145a11c84877ad ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 958646 - **Número de registro na fonte:** 202402578215 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-10T12:42:21Z ## Quadro documental do acórdão — seções oficiais da ementa **Origem:** texto literal do STJ, sem inferência de fundamentos. ### I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou parcialmente a sentença para afastar os lucros cessantes e a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, mantendo a multa moratória de 2%, a restituição da taxa de evolução de obra e os danos morais, com redistribuição dos ônus sucumbenciais. 2. A controvérsia diz respeito a ação de descumprimento contratual c/c indenização por danos morais e materiais, envolvendo atraso na entrega de imóvel, lucros cessantes, multa contratual e multa legal da Lei n. 4.591/1964. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos e condenou a ré à fruição mensal de 0,5% do valor do contrato no período de mora, à restituição da taxa de evolução de obra, à multa moratória de 2% e aos danos morais, fixando honorários; em embargos de declaração, aplicou a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. 4. A Corte de origem reformou parcialmente para afastar os lucros cessantes e a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, mantendo os demais pontos e redistribuindo os honorários. ### II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se é juridicamente possível cumular lucros cessantes pela privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória fixada em percentual único de 2% sobre o valor do bem, à luz dos arts. 389, 402 e 946 do CC e do Tema 970 do STJ; e (ii) saber se incide a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 pela comercialização de unidades antes do registro da incorporação, independentemente da demonstração de prejuízo concreto, em face dos arts. 32 e 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. ### III. RAZÕES DE DECIDIR 6. De acordo com a jurisprudência do STJ, é possível cumular lucros cessantes decorrentes da privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória quando esta é fixada em montante único e inferior ao valor locativo mensal, limitando a indenização aos prejuízos excedentes à multa contratual. 7. Ainda nos termos da orientação jurisprudencial do STJ, a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 é cogente e punitivo-pedagógica; sua incidência decorre da venda antes do registro da incorporação, independentemente de prova de dano ao adquirente. ### IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial conhecido e provido. Tese de julgamento: "1. Admite-se a cumulação de lucros cessantes pela privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória única e inferior ao valor locativo mensal, limitada aos prejuízos que excedam a multa contratual. 2. Incide a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 quando há comercialização de unidades antes do registro da incorporação, independentemente da demonstração de prejuízo concreto." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402 e 946; Lei n. 4.591/1964, arts. 32 e 35, § 5º; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 568; STF, Súmula n. 284; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.063.640/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgados em 6/12/2023; STJ, REsp n. 2.067.706/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/8/2023; STJ, REsp n. 1.952.243/PE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/8/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.998.333/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/9/2023. ## Ementa DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL, CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA, LUCROS CESSANTES E MULTA LEGAL DO ART. 35, § 5º, DA LEI N. 4.591/1964. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou parcialmente a sentença para afastar os lucros cessantes e a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, mantendo a multa moratória de 2%, a restituição da taxa de evolução de obra e os danos morais, com redistribuição dos ônus sucumbenciais. 2. A controvérsia diz respeito a ação de descumprimento contratual c/c indenização por danos morais e materiais, envolvendo atraso na entrega de imóvel, lucros cessantes, multa contratual e multa legal da Lei n. 4.591/1964. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos e condenou a ré à fruição mensal de 0,5% do valor do contrato no período de mora, à restituição da taxa de evolução de obra, à multa moratória de 2% e aos danos morais, fixando honorários; em embargos de declaração, aplicou a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. 4. A Corte de origem reformou parcialmente para afastar os lucros cessantes e a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, mantendo os demais pontos e redistribuindo os honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se é juridicamente possível cumular lucros cessantes pela privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória fixada em percentual único de 2% sobre o valor do bem, à luz dos arts. 389, 402 e 946 do CC e do Tema 970 do STJ; e (ii) saber se incide a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 pela comercialização de unidades antes do registro da incorporação, independentemente da demonstração de prejuízo concreto, em face dos arts. 32 e 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. De acordo com a jurisprudência do STJ, é possível cumular lucros cessantes decorrentes da privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória quando esta é fixada em montante único e inferior ao valor locativo mensal, limitando a indenização aos prejuízos excedentes à multa contratual. 7. Ainda nos termos da orientação jurisprudencial do STJ, a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 é cogente e punitivo-pedagógica; sua incidência decorre da venda antes do registro da incorporação, independentemente de prova de dano ao adquirente. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial conhecido e provido. Tese de julgamento: "1. Admite-se a cumulação de lucros cessantes pela privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória única e inferior ao valor locativo mensal, limitada aos prejuízos que excedam a multa contratual. 2. Incide a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 quando há comercialização de unidades antes do registro da incorporação, independentemente da demonstração de prejuízo concreto." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402 e 946; Lei n. 4.591/1964, arts. 32 e 35, § 5º; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 568; STF, Súmula n. 284; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.063.640/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgados em 6/12/2023; STJ, REsp n. 2.067.706/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/8/2023; STJ, REsp n. 1.952.243/PE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/8/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.998.333/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/9/2023. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 05/05/2026 a 11/05/2026, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. ## Referências extraídas urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art32, urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art35_par5 ## Jurisprudência citada pela fonte STJ (CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - INDENIZAÇÃO - VALOR EQUIVALENTE AO LOCATIVO - CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES) STJ - <>-SP (CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA - PERCENTUAL INFERIOR AO LOCATIVO - LUCROS CESSANTES - CUMULAÇÃO) STJ - <>-MG (INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - REGISTRO NO CARTÓRIO - MULTA) STJ - <>-PE, <>-MG ## Referências legislativas textuais - LEG:FED LEI:004591 ANO:1964 ART:00032 ART:00035 PAR:00005 **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art32](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1964-12-16%3B4591%21art32) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art35_par5](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1964-12-16%3B4591%21art35_par5) **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Outros registros com o mesmo número Busca não consultada: esta comparação abrange apenas registros CNJ/DataJud. ## Casos reais relacionados — semelhanças e diferenças documentais Relações por códigos TPU ou URN LexML coincidentes. Coincidências de campos não demonstram identidade da causa, do mérito ou do resultado e não são aconselhamento jurídico. Diferenças de classificação, tribunal ou órgão são documentais. - [STJ — 1958062](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/18586/) — classe: RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art32 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Coincidência literal — Classe processual: RECURSO ESPECIAL - Órgão julgador (atual / relacionado): QUARTA TURMA / TERCEIRA TURMA - [STJ — 1998333](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/39784/) — classe: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art35_par5 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Coincidência literal — Órgão julgador: QUARTA TURMA - Classe processual (atual / relacionado): RECURSO ESPECIAL / AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - [STJ — 1975067](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/849/) — classe: RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art32 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Coincidência literal — Classe processual: RECURSO ESPECIAL - Órgão julgador (atual / relacionado): QUARTA TURMA / TERCEIRA TURMA ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [REsp 2.157.675 do STJ: recurso especial conhecido e provido](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2157675/) **Fundamento do vínculo:** Comentário autoral sobre este acórdão. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto contra acórdão que reformou parcialmente a sentença para afastar os lucros cessantes e a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, mantendo a multa moratória de 2%, a restituição da taxa de evolução de obra e os danos morais, com redistribuição dos ônus sucumbenciais. 2. A controvérsia diz respeito a ação de descumprimento contratual c/c indenização por danos morais e materiais, envolvendo atraso na entrega de imóvel, lucros cessantes, multa contratual e multa legal da Lei n. 4.591/1964. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos e condenou a ré à fruição mensal de 0,5% do valor do contrato no período de mora, à restituição da taxa de evolução de obra, à multa moratória de 2% e aos danos morais, fixando honorários; em embargos de declaração, aplicou a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. 4. A Corte de origem reformou parcialmente para afastar os lucros cessantes e a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, mantendo os demais pontos e redistribuindo os honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se é juridicamente possível cumular lucros cessantes pela privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória fixada em percentual único de 2% sobre o valor do bem, à luz dos arts. 389, 402 e 946 do CC e do Tema 970 do STJ; e (ii) saber se incide a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 pela comercialização de unidades antes do registro da incorporação, independentemente da demonstração de prejuízo concreto, em face dos arts. 32 e 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. De acordo com a jurisprudência do STJ, é possível cumular lucros cessantes decorrentes da privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória quando esta é fixada em montante único e inferior ao valor locativo mensal, limitando a indenização aos prejuízos excedentes à multa contratual. 7. Ainda nos termos da orientação jurisprudencial do STJ, a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 é cogente e punitivo-pedagógica; sua incidência decorre da venda antes do registro da incorporação, independentemente de prova de dano ao adquirente. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial conhecido e provido. Tese de julgamento: "1. Admite-se a cumulação de lucros cessantes pela privação de uso do imóvel com cláusula penal moratória única e inferior ao valor locativo mensal, limitada aos prejuízos que excedam a multa contratual. 2. Incide a multa do art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 quando há comercialização de unidades antes do registro da incorporação, independentemente da demonstração de prejuízo concreto." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402 e 946; Lei n. 4.591/1964, arts. 32 e 35, § 5º; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 568; STF, Súmula n. 284; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.063.640/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgados em 6/12/2023; STJ, REsp n. 2.067.706/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/8/2023; STJ, REsp n. 1.952.243/PE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/8/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.998.333/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/9/2023.” A transcrição é literal e vem do espelho 958646, publicado pelo tribunal em 14 de maio de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 2.157.675, no texto oficial da ementa - **Âncoras documentais:** conhecido, julgado, provido, quarta, resp, turma - **SHA-256 do HTML autoral:** 3e02b60eeb0c984bd639d61b5b2467b5ee103056dd0fafd53f530b3808d601cf - **SHA-256 do registro documental:** a37ef8d6698d5ee3bbdfbb6f61232fdd6add78b661980e5b59145a11c84877ad - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2157675%2F) ### [Incorporação sem registro: comprei na planta, e agora](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/incorporacao-nao-registrada/) **Fundamento do vínculo:** Citação da mesma norma. - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fimobiliario%2Fincorporacao-nao-registrada%2F) ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2157675 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-22.1 - **SHA-256 da fonte:** a37ef8d6698d5ee3bbdfbb6f61232fdd6add78b661980e5b59145a11c84877ad - **SHA-256 do comentário:** a56e1c35d056472f7206cb91f8376004523407c78660bf55cd83f33df1cd9694