# Registro público: STJ — 2770588 - **Origem:** stj - **Órgão:** QUARTA TURMA - **Classe:** AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2026-08-12 - **Publicação:** 2026-08-18 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/158152/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/158152.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 87c8e99d6ea57c206417f1a085f033a26cfea1701b481e08f561c975b7504a5a ## Questão jurídica conforme a ementa oficial CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. HIPOTECA. EFICÁCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS EMBARGOS DE TERCEIRO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** A questão controvertida consiste em determinar se é válida a penhora judicial decorrente de garantia real hipotecária oriunda de cédula de crédito industrial, averbada após a celebração de contrato de compra e venda de imóvel comercial, não registrado na matrícula do imóvel. - **Item 2 (texto oficial):** A Súmula 308 do STJ, segundo a qual "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes. - **Item 3 (texto oficial):** Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do Código Civil de 2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes. - **Item 4 (texto oficial):** No caso, o contrato de compra e venda de imóvel, sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível ao credor hipotecário que de boa-fé recebeu o imóvel comercial como garantia real. Ausente a formalidade considerada essencial para que o contrato de compra e venda realizado possua efeito erga omnes, não se pode admitir que o título seja oponível ao banco financiador que recebeu o imóvel comercial como garantia hipotecária, devidamente registrada, e promoveu, nos estritos termos da lei, a penhora do bem em ação de execução legítima. - **Item 5 (texto oficial):** Nessa linha, é de se confirmar o provimento do recurso especial para julgar improcedentes os embargos de terceiro. Embora a hipoteca não subsista mais no plano fático, pois baixada em maio de 2024, permanece o interesse jurídico na discussão em torno da validade da constrição quanto aos seus efeitos processuais e sucumbenciais, devendo os ônus sucumbenciais serem assumidos pelos embargantes/agravantes. - **Item 6 (texto oficial):** Agravo interno desprovido. ## Ementa CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. HIPOTECA. EFICÁCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS EMBARGOS DE TERCEIRO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A questão controvertida consiste em determinar se é válida a penhora judicial decorrente de garantia real hipotecária oriunda de cédula de crédito industrial, averbada após a celebração de contrato de compra e venda de imóvel comercial, não registrado na matrícula do imóvel. 2. A Súmula 308 do STJ, segundo a qual "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes. 3. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do Código Civil de 2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes. 4. No caso, o contrato de compra e venda de imóvel, sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível ao credor hipotecário que de boa-fé recebeu o imóvel comercial como garantia real. Ausente a formalidade considerada essencial para que o contrato de compra e venda realizado possua efeito erga omnes, não se pode admitir que o título seja oponível ao banco financiador que recebeu o imóvel comercial como garantia hipotecária, devidamente registrada, e promoveu, nos estritos termos da lei, a penhora do bem em ação de execução legítima. 5. Nessa linha, é de se confirmar o provimento do recurso especial para julgar improcedentes os embargos de terceiro. Embora a hipoteca não subsista mais no plano fático, pois baixada em maio de 2024, permanece o interesse jurídico na discussão em torno da validade da constrição quanto aos seus efeitos processuais e sucumbenciais, devendo os ônus sucumbenciais serem assumidos pelos embargantes/agravantes. 6. Agravo interno desprovido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 06/08/2026 a 12/08/2026, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado.