# Registro público: STJ — 2024829 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2023-03-07 - **Publicação:** 2023-03-10 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/23077/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/23077.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 64ddf7000b9aaf2b56b7e8505ccf0ac3c52d50501e2f6e66a884d0217e01703e ## Questão jurídica conforme a ementa oficial PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. - **Item 2 (texto oficial):** O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. - **Item 3 (texto oficial):** Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. - **Item 4 (texto oficial):** Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. - **Item 5 (texto oficial):** A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. - **Item 6 (texto oficial):** Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. - **Item 7 (texto oficial):** A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. - **Item 8 (texto oficial):** A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. - **Item 9 (texto oficial):** A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. - **Item 10 (texto oficial):** Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. - **Item 11 (texto oficial):** Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. - **Item 12 (texto oficial):** Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. - **Item 13 (texto oficial):** Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel. ## Ementa PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Cuida-se de ação de reintegração de posse cumulada com pedido de rescisão contratual e indenização por danos materiais, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/01/2022 e concluso ao gabinete em 21/09/2022. 2. O propósito recursal consiste em definir se, quando da rescisão contratual por inadimplemento do consumidor, é possível cumular a cláusula penal compensatória com a indenização pelo tempo de fruição de imóvel. 3. Somente na hipótese de prejuízos extraordinários, a indenização devida ao credor poderá ultrapassar o montante determinado na cláusula penal. 4. Entende este STJ que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, porquanto adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 5. A garantia ao promitente vendedor do recebimento de indenização pelo tempo em que o comprador desistente ocupou o bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito, não deve ser confundida e englobada no percentual da cláusula penal de retenção em favor do construtor. Precedentes. 6. Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, razão pela qual não foi incluída no cálculo prévio que prefixou as perdas e danos na cláusula penal compensatória. 8. A indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. 9. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. 10. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano. 11. Situação distinta é aquela prevista no Tema 970/STJ, o qual define que a cláusula penal moratória por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. 12. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido negou a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, sob o argumento de que o Tema 970/STJ veda a cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes. Necessária a reforma porquanto, na espécie, (i) não se discute cláusula penal moratória e (ii) a taxa de ocupação não está englobada no percentual de retenção que é devido ao vendedor em razão da rescisão unilateral do contrato de compra e venda. 13. Recurso especial conhecido e provido para condenar a recorrida ao pagamento de taxa de ocupação pelo tempo que usufruiu do imóvel. ## Dispositivo / resultado textual Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso especial nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. ## Referências extraídas urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art389, urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art394, urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art402 ## Jurisprudência citada pela fonte STJ (RESCISÃO CONTRATUAL - CLÁUSULA PENAL - CUMULAÇÃO - PARÂMETRO) STJ - <>-SP ## Referências legislativas textuais - LEG:FED LEI:010406 ANO:2002 ***** CC-02 CÓDIGO CIVIL DE 2002 ART:00389 ART:00394 ART:00402 **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art389](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A2002-01-10%3B10406%21art389) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art394](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A2002-01-10%3B10406%21art394) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art402](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A2002-01-10%3B10406%21art402) **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Casos reais relacionados — semelhanças e diferenças documentais Relações por códigos TPU ou URN LexML coincidentes. Coincidências de campos não demonstram identidade da causa, do mérito ou do resultado e não são aconselhamento jurídico. Diferenças de classificação, tribunal ou órgão são documentais. - [STJ — 2160853](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/132701/) — classe: RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art389, urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art394, urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art402 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Coincidência literal — Classe processual: RECURSO ESPECIAL - Órgão julgador (atual / relacionado): TERCEIRA TURMA / QUARTA TURMA - [STJ — 2881691](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/107986/) — classe: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art389, urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art394 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Coincidência literal — Órgão julgador: TERCEIRA TURMA - Classe processual (atual / relacionado): RECURSO ESPECIAL / AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - [STJ — 2238934](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/158284/) — classe: RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art389, urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art402 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Coincidência literal — Classe processual: RECURSO ESPECIAL - Órgão julgador (atual / relacionado): TERCEIRA TURMA / QUARTA TURMA ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [REsp 2.024.829 do STJ: cláusula penal compensatória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2024829/) **Fundamento do vínculo:** Comentário autoral sobre este acórdão. > O REsp 2.024.829 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 7 de março de 2023, sob relatoria de Nancy Andrighi, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 13 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de cláusula penal compensatória, taxa de ocupação do imóvel e recurso especial conhecido e provido. Esta página **Atribuição:** Rafael Toledo · Abertura - **Âncoras documentais:** clausula, compensatoria, penal - **SHA-256 do HTML autoral:** 963ff7921523a26ce55269ef914c1718274f6354bec35d6b26a61c61fd6d09df - **SHA-256 do registro documental:** 64ddf7000b9aaf2b56b7e8505ccf0ac3c52d50501e2f6e66a884d0217e01703e - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2024829%2F) ### [Artigo 389 do Código Civil: consequências do inadimplemento](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-389/) **Fundamento do vínculo:** Referência ao dispositivo citado na fonte. > Quando uma obrigação não é cumprida, o credor quer saber o que pode exigir além do valor original. O artigo 389 do Código Civil responde: não cumprida a obrigação, o devedor responde por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado. Esse dispositivo desenha as consequências do inadimplemento e conecta-se ao art. 402, que define **Atribuição:** Rafael Toledo · Abertura - **Âncoras documentais:** deve, inadimplemento, obrigacao - **SHA-256 do HTML autoral:** 3b0251ee27f71650ee6cdc597a6309b80a6c113566d41e6b0ba18fbbc64ee2e8 - **SHA-256 do registro documental:** 64ddf7000b9aaf2b56b7e8505ccf0ac3c52d50501e2f6e66a884d0217e01703e - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fleis%2Fcc-art-389%2F) ### [Art. 394 do Código Civil](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-394/) **Fundamento do vínculo:** Referência ao dispositivo citado na fonte. > O art. 394 do Código Civil organiza o regime de convenção, considera, pagamento e devedor, e o tema não está em um colegiado só: 4 órgãos julgadores diferentes o aplicaram nos julgados reunidos aqui. São 70 acórdãos do STJ que o invocam, de maio de 2022 a agosto de 2026. Esta página traz o texto oficial em vigor e, em bloco próprio, o retrato dessa **Atribuição:** Rafael Toledo · Abertura - **SHA-256 do HTML autoral:** 00de65bddf93a5db35cb6393c6ba5d17341edd05e369190da3c5155dfd144252 - **SHA-256 do registro documental:** 64ddf7000b9aaf2b56b7e8505ccf0ac3c52d50501e2f6e66a884d0217e01703e - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fleis%2Fcc-art-394%2F) ### [Artigo 402 do Código Civil: lucros cessantes](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-402/) **Fundamento do vínculo:** Referência ao dispositivo citado na fonte. > Quem sofre um prejuízo muitas vezes perde duas coisas: o que já tinha e o que iria ganhar. O artigo 402 do Código Civil reconhece as duas parcelas ao dizer que as perdas e danos abrangem, além do que o credor efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. A primeira parte são os danos emergentes; a segunda, os lucros cessantes. O art. 402 fixa o **Atribuição:** Rafael Toledo · Abertura - **Âncoras documentais:** cessantes, danos, lucros, perdas - **SHA-256 do HTML autoral:** 5d7d065cd92a581e4a5d00e24b3b50aff3604ac81b16f32e7b2671b7d0ba11ca - **SHA-256 do registro documental:** 64ddf7000b9aaf2b56b7e8505ccf0ac3c52d50501e2f6e66a884d0217e01703e - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fleis%2Fcc-art-402%2F) ### [Lucros cessantes: o que você deixou de ganhar](https://wikijuridica.com.br/glossario/lucros-cessantes/) **Fundamento do vínculo:** Tema documentado no texto da fonte. > Um motorista de aplicativo fica trinta dias sem carro depois de uma colisão causada por terceiro. Ele não perdeu apenas o valor do conserto: perdeu também a renda diária que tirava do carro enquanto trabalhava. Essa segunda parcela, o que deixou de ganhar por causa do ato de outra pessoa, é o que a lei chama de lucros cessantes. **Atribuição:** Rafael Toledo · Abertura - **Âncoras documentais:** cessantes, lucros - **SHA-256 do HTML autoral:** ba458b1cf68f4c1659ccd7f48e313564b23844d733ccb3b596e210a2af7fcfcf - **SHA-256 do registro documental:** 64ddf7000b9aaf2b56b7e8505ccf0ac3c52d50501e2f6e66a884d0217e01703e - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fglossario%2Flucros-cessantes%2F) ### [Conta bloqueada com saldo a receber: como sacar o valor](https://wikijuridica.com.br/autonomos/app-conta-bloqueada-com-saldo-a-receber/) **Fundamento do vínculo:** Citação da mesma norma. - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fautonomos%2Fapp-conta-bloqueada-com-saldo-a-receber%2F) ### [Perdas e danos por inadimplemento: o que compõe a indenização](https://wikijuridica.com.br/empresarial/perdas-e-danos-inadimplemento-contratual-b2b/) **Fundamento do vínculo:** Citação da mesma norma. - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fempresarial%2Fperdas-e-danos-inadimplemento-contratual-b2b%2F)