# Registro público: STJ — 1987240

- **Origem:** stj
- **Órgão:** TERCEIRA TURMA
- **Classe:** RECURSO ESPECIAL
- **Grau:** 
- **Data de julgamento:** 2023-05-23
- **Publicação:** 2023-05-26
- **Ajuizamento:** 
- **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/28918/
- **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/28918.json
- **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos
- **SHA-256 da fonte preservada:** f843b7b5d1946161f7a334d5b7608e86fb6b7867e1f5c467a20944d885a51231

## Questão jurídica conforme a ementa oficial

CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE
RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO
OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONFIGURAÇÃO.
SOCIEDADE EMPRESÁRIA QUE INTEGRA O MESMO GRUPO ECONÔMICO DAS CORRÉS.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE INCORPORADORA E
AGENTE FINANCEIRO. GARANTIA DE EMPRÉSTIMO PARA A CONSTRUÇÃO DA OBRA.
POSTERIOR CELEBRAÇÃO DE CONTRATO COM O CONSUMIDOR. OFERTA DE
PAGAMENTO POR MEIO DE FINANCIAMENTO. FRUSTRAÇÃO PELO NÃO PAGAMENTO
PELA INCORPORADORA DO VALOR MÍNIMO DE DESLIGAMENTO (VMD) DA HIPOTECA
EXIGIDO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
CARACTERIZAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA E DEVER DE INFORMAÇÃO. RESTITUIÇÃO
INTEGRAL DO VALOR PAGO. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.
CONFIGURAÇÃO. HIPOSSUFICIÊNCIA DO CONSUMIDOR.

**Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida.

## Fundamentos documentados nos itens da ementa

- **Item 1 (texto oficial):** Ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel c/c
pedido de restituição das quantias pagas e compensação por danos
morais, ajuizada em 9/6/2020, da qual foi extraído o presente
recurso especial, interposto em 14/10/2021 e concluso ao gabinete em
24/3/2022.
- **Item 2 (texto oficial):** O propósito recursal é decidir se (I) a recorrida ROSSI
RESIDENCIAL SA tem legitimidade para integrar o polo passivo da
ação; (II) ficou caracterizada a culpa das recorridas pela resolução
contratual, a justificar a restituição integral do valor pago pelo
recorrente; e (III) há o dever de indenizar por danos morais na
hipótese em julgamento.
- **Item 3 (texto oficial):** Na espécie, alterar o acórdão recorrido quanto à não ocorrência
de danos morais demandaria o reexame do conjunto fático-probatório
dos autos, inviável por força da Súmula 7/STJ.
- **Item 4 (texto oficial):** Segundo a jurisprudência desta Corte, tratando-se de relação de
consumo, com base na teoria da aparência, tem legitimidade passiva
para a causa (ad causam) a sociedade empresária que pertence ao
mesmo grupo econômico das sociedades corrés que celebraram o
contrato com o consumidor.
- **Item 5 (texto oficial):** No particular, além de a recorrida ROSSI RESIDENCIAL SA integrar
o mesmo grupo econômico com a incorporadora (ABADIR) e a
proprietária e promitente vendedora (LIEPAJA), a sua marca foi
estampada no contrato firmado com o recorrente e o próprio
empreendimento imobiliário em exame leva o seu nome (Rossi Mais
Santos).
- **Item 6 (texto oficial):** Em contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária,
sobre a qual foi firmada hipoteca entre a incorporadora e o agente
financeiro como garantia ao empréstimo tomado para a construção do
empreendimento, a culpa pela resolução contratual deve ser atribuída
à incorporadora, quando ela informa, no contrato com o consumidor,
a possibilidade financiar o saldo devedor, induzindo-o à celebração
pelas facilidades ofertadas, mas adota conduta contraditória,
inviabilizando a obtenção do financiamento, por não pagar o valor
mínimo de desligamento (VMD) da hipoteca exigido pela instituição
financeira. Trata-se de inadimplemento por violação aos deveres
anexos à boa-fé objetiva, dentre eles o dever de informação (art.
6º, III, do CDC), a justificar a resolução do contrato com
restituição integral das parcelas pagas pelo adquirente (Súmula
543/STJ).
- **Item 7 (texto oficial):** Na respectiva ação de resolução contratual ajuizada pelo
consumidor com esse fundamento, cabe à incorporadora comprovar que
realizou o pagamento do VMD ou que não assumiu esse débito com a
instituição financeira, mediante, por exemplo, a juntada do contrato
do financiamento obtido para a construção do empreendimento com o
agente financeiro, em razão do qual foi constituída a hipoteca da
unidade imobiliária prometida ao adquirente.
- **Item 8 (texto oficial):** A inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC), nesse
contexto, se justifica pela hipossuficiência do consumidor em
relação à incorporadora, que (I) detém o conhecimento da dinâmica da
incorporação imobiliária, especialmente do empreendimento
desenvolvido por ela; (II) foi quem constituiu a hipoteca na unidade
imobiliária ofertada, para garantir uma dívida sua com a
instituição financeira; e (III) é detentora de toda a documentação,
notadamente do contrato de financiamento firmado com o agente
financeiro, do qual decorreu a hipoteca e, por consequência, o valor
exigido para o desligamento da garantia, cujo não pagamento
inviabilizou a concessão do financiamento ao consumidor.
- **Item 9 (texto oficial):** Hipótese em que o recorrente comprovou a relação contratual com
as recorridas, bem como a existência de hipoteca constituída por
elas com a CEF, mesma instituição financeira que recusou a concessão
de financiamento pelo não pagamento do valor mínimo de desligamento
(VMD) do ônus hipotecário pelas recorridas, enquanto estas não
comprovaram o pagamento, nem eventual negociação com a CEF a
demonstrar a ausência dessa dívida, limitando-se a afirmar que o
pedido de resolução decorreu por impossibilidade financeira do
recorrente.
- **Item 10 (texto oficial):** Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão,
provido, para, reformando o acórdão recorrido, (I) reconhecer a
legitimidade passiva da recorrida ROSSI RESIDENCIAL SA; e (II)
declarar a resolução do contrato, por inadimplemento das recorridas,
determinando, por consequência, o retorno das partes ao estado
anterior, inclusive com a restituição integral, de forma solidária
pelas recorridas ao recorrente, dos valores pagos por este em razão
da avença.

## Ementa

CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE
RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO
OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONFIGURAÇÃO.
SOCIEDADE EMPRESÁRIA QUE INTEGRA O MESMO GRUPO ECONÔMICO DAS CORRÉS.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE INCORPORADORA E
AGENTE FINANCEIRO. GARANTIA DE EMPRÉSTIMO PARA A CONSTRUÇÃO DA OBRA.
POSTERIOR CELEBRAÇÃO DE CONTRATO COM O CONSUMIDOR. OFERTA DE
PAGAMENTO POR MEIO DE FINANCIAMENTO. FRUSTRAÇÃO PELO NÃO PAGAMENTO
PELA INCORPORADORA DO VALOR MÍNIMO DE DESLIGAMENTO (VMD) DA HIPOTECA
EXIGIDO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
CARACTERIZAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA E DEVER DE INFORMAÇÃO. RESTITUIÇÃO
INTEGRAL DO VALOR PAGO. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.
CONFIGURAÇÃO. HIPOSSUFICIÊNCIA DO CONSUMIDOR.
1. Ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel c/c
pedido de restituição das quantias pagas e compensação por danos
morais, ajuizada em 9/6/2020, da qual foi extraído o presente
recurso especial, interposto em 14/10/2021 e concluso ao gabinete em
24/3/2022.
2. O propósito recursal é decidir se (I) a recorrida ROSSI
RESIDENCIAL SA tem legitimidade para integrar o polo passivo da
ação; (II) ficou caracterizada a culpa das recorridas pela resolução
contratual, a justificar a restituição integral do valor pago pelo
recorrente; e (III) há o dever de indenizar por danos morais na
hipótese em julgamento.
3. Na espécie, alterar o acórdão recorrido quanto à não ocorrência
de danos morais demandaria o reexame do conjunto fático-probatório
dos autos, inviável por força da Súmula 7/STJ.
4. Segundo a jurisprudência desta Corte, tratando-se de relação de
consumo, com base na teoria da aparência, tem legitimidade passiva
para a causa (ad causam) a sociedade empresária que pertence ao
mesmo grupo econômico das sociedades corrés que celebraram o
contrato com o consumidor.
5. No particular, além de a recorrida ROSSI RESIDENCIAL SA integrar
o mesmo grupo econômico com a incorporadora (ABADIR) e a
proprietária e promitente vendedora (LIEPAJA), a sua marca foi
estampada no contrato firmado com o recorrente e o próprio
empreendimento imobiliário em exame leva o seu nome (Rossi Mais
Santos).
6. Em contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária,
sobre a qual foi firmada hipoteca entre a incorporadora e o agente
financeiro como garantia ao empréstimo tomado para a construção do
empreendimento, a culpa pela resolução contratual deve ser atribuída
à incorporadora, quando ela informa, no contrato com o consumidor,
a possibilidade financiar o saldo devedor, induzindo-o à celebração
pelas facilidades ofertadas, mas adota conduta contraditória,
inviabilizando a obtenção do financiamento, por não pagar o valor
mínimo de desligamento (VMD) da hipoteca exigido pela instituição
financeira. Trata-se de inadimplemento por violação aos deveres
anexos à boa-fé objetiva, dentre eles o dever de informação (art.
6º, III, do CDC), a justificar a resolução do contrato com
restituição integral das parcelas pagas pelo adquirente (Súmula
543/STJ).
7. Na respectiva ação de resolução contratual ajuizada pelo
consumidor com esse fundamento, cabe à incorporadora comprovar que
realizou o pagamento do VMD ou que não assumiu esse débito com a
instituição financeira, mediante, por exemplo, a juntada do contrato
do financiamento obtido para a construção do empreendimento com o
agente financeiro, em razão do qual foi constituída a hipoteca da
unidade imobiliária prometida ao adquirente.
8. A inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC), nesse
contexto, se justifica pela hipossuficiência do consumidor em
relação à incorporadora, que (I) detém o conhecimento da dinâmica da
incorporação imobiliária, especialmente do empreendimento
desenvolvido por ela; (II) foi quem constituiu a hipoteca na unidade
imobiliária ofertada, para garantir uma dívida sua com a
instituição financeira; e (III) é detentora de toda a documentação,
notadamente do contrato de financiamento firmado com o agente
financeiro, do qual decorreu a hipoteca e, por consequência, o valor
exigido para o desligamento da garantia, cujo não pagamento
inviabilizou a concessão do financiamento ao consumidor.
9. Hipótese em que o recorrente comprovou a relação contratual com
as recorridas, bem como a existência de hipoteca constituída por
elas com a CEF, mesma instituição financeira que recusou a concessão
de financiamento pelo não pagamento do valor mínimo de desligamento
(VMD) do ônus hipotecário pelas recorridas, enquanto estas não
comprovaram o pagamento, nem eventual negociação com a CEF a
demonstrar a ausência dessa dívida, limitando-se a afirmar que o
pedido de resolução decorreu por impossibilidade financeira do
recorrente.
10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão,
provido, para, reformando o acórdão recorrido, (I) reconhecer a
legitimidade passiva da recorrida ROSSI RESIDENCIAL SA; e (II)
declarar a resolução do contrato, por inadimplemento das recorridas,
determinando, por consequência, o retorno das partes ao estado
anterior, inclusive com a restituição integral, de forma solidária
pelas recorridas ao recorrente, dos valores pagos por este em razão
da avença.

## Dispositivo / resultado textual

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da
Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos
votos e das notas taquigráficas constantes dos autos,   por
unanimidade, conhecer em parte do recurso especial e, nessa
extensão, dar-lhe provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra
Relatora. Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio
Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.

## Referências extraídas



**Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.


## Navegação contextual


**Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado.



## Contexto jurídico e comentários autorais

### [REsp 1.987.240 do STJ: consumidor, civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1987240/)

**Fundamento do vínculo:** Comentário autoral sobre este acórdão.

> O REsp 1.987.240 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 23 de maio de 2023, sob relatoria de Nancy Andrighi, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 10 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de consumidor, civil e processual civil, não ocorrência de danos morais e reexame de fatos e provas. Esta página

**Atribuição:** Rafael Toledo · Abertura

- **Âncoras documentais:** consumidor
- **SHA-256 do HTML autoral:** 085ff83fac9353a430421afdeba686220565240aafeb84becebe2f6d045999aa
- **SHA-256 do registro documental:** f843b7b5d1946161f7a334d5b7608e86fb6b7867e1f5c467a20944d885a51231
- **Campo da fonte:** ` /ementa `
- [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-1987240%2F)