# Registro público: STJ — 1998336 - **Origem:** stj - **Órgão:** QUARTA TURMA - **Classe:** AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2023-04-24 - **Publicação:** 2023-04-26 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/29097/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/29097.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** c9324834c00acce7f9bc172c52976d73da331e57f098cd3e47b989f4b3379cc0 ## Questão jurídica conforme a ementa oficial AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO FECHADO. TEMA N. 882 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). - **Item 2 (texto oficial):** O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. - **Item 3 (texto oficial):** Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre par celamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos). - **Item 4 (texto oficial):** Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação do tribunal de origem se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ). - **Item 5 (texto oficial):** O Código Civil de 2002 e a Lei n. 4.591/1964 condicionam a existência de frações ideais no solo e outras partes comuns à configuração do condomínio edilício, cuja propriedade é constituída por três partes fundamentais: a) o direito de propriedade exclusivo sobre a unidade autônoma; b) o direito de propriedade em condomínio representado por uma fração ideal em relação a partes de uso comum; e c) o direito de propriedade em condomínio representado por fração ideal do terreno. - **Item 6 (texto oficial):** Considerando que o STJ admite a cobrança de taxa de manutenção em loteamento fechado, desde que haja anuência, é irrelevante a instituição de áreas comuns (por exemplo, clube) e de fração ideal para justificar a referida cobrança. - **Item 7 (texto oficial):** É possível a cobrança da taxa de manutenção a proprietário de lote em loteamento fechado para afastar o enriquecimento sem causa daquele que usufruiu dos serviços prestados (controle de acesso, segurança, fibra ótica) e teve seu imóvel valorizado em razão dos serviços colocados à disposição dos moradores, ainda que não se trate de condomínio edilício nos termos da Lei n. 4.591/1964. - **Item 8 (texto oficial):** Para a cobrança de taxa de manutenção, exige-se a anuência expressa do proprietário do imóvel, que pode ser manifestada, por exemplo, por meio de contrato, de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. - **Item 9 (texto oficial):** Afasta-se a exigência de anuência expressa para fins de aplicação do Tema n. 882 do STJ quando, diante de situação excepcional e das peculiaridades fáticas, identifica-se que o proprietário de imóvel contribuiu, de forma efetiva e continuada, com o pagamento de taxa de manutenção por 7 anos, usufruindo, durante esse período, dos benefícios dela decorrentes. - **Item 10 (texto oficial):** A caracterização da anuência ao pagamento de taxa de manutenção pela contribuição continuada por lapso temporal de 7 anos ampara-se no instituto da surrectio, bem como na necessidade de tutela da boa-fé objetiva dos contratantes, de proteção das legítimas expectativas dos demais moradores e do condomínio e de vedação do enriquecimento ilícito e da adoção de comportamentos contraditórios. - **Item 11 (texto oficial):** Agravo interno desprovido. ## Ementa AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO FECHADO. TEMA N. 882 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). 2. O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. 3. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre par celamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos). 4. Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação do tribunal de origem se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ). 5. O Código Civil de 2002 e a Lei n. 4.591/1964 condicionam a existência de frações ideais no solo e outras partes comuns à configuração do condomínio edilício, cuja propriedade é constituída por três partes fundamentais: a) o direito de propriedade exclusivo sobre a unidade autônoma; b) o direito de propriedade em condomínio representado por uma fração ideal em relação a partes de uso comum; e c) o direito de propriedade em condomínio representado por fração ideal do terreno. 6. Considerando que o STJ admite a cobrança de taxa de manutenção em loteamento fechado, desde que haja anuência, é irrelevante a instituição de áreas comuns (por exemplo, clube) e de fração ideal para justificar a referida cobrança. 7. É possível a cobrança da taxa de manutenção a proprietário de lote em loteamento fechado para afastar o enriquecimento sem causa daquele que usufruiu dos serviços prestados (controle de acesso, segurança, fibra ótica) e teve seu imóvel valorizado em razão dos serviços colocados à disposição dos moradores, ainda que não se trate de condomínio edilício nos termos da Lei n. 4.591/1964. 8. Para a cobrança de taxa de manutenção, exige-se a anuência expressa do proprietário do imóvel, que pode ser manifestada, por exemplo, por meio de contrato, de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. 9. Afasta-se a exigência de anuência expressa para fins de aplicação do Tema n. 882 do STJ quando, diante de situação excepcional e das peculiaridades fáticas, identifica-se que o proprietário de imóvel contribuiu, de forma efetiva e continuada, com o pagamento de taxa de manutenção por 7 anos, usufruindo, durante esse período, dos benefícios dela decorrentes. 10. A caracterização da anuência ao pagamento de taxa de manutenção pela contribuição continuada por lapso temporal de 7 anos ampara-se no instituto da surrectio, bem como na necessidade de tutela da boa-fé objetiva dos contratantes, de proteção das legítimas expectativas dos demais moradores e do condomínio e de vedação do enriquecimento ilícito e da adoção de comportamentos contraditórios. 11. Agravo interno desprovido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em sessão virtual de 18/04/2023 a 24/04/2023, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Raul Araújo. ## Referências extraídas urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591, urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766, urn:lex:br:federal:lei:2017-07-11;13465 ## Jurisprudência citada pela fonte STJ (LOTEAMENTO FECHADO - HIPÓTESE FÁTICA NÃO ABRANGIDA POR RECURSO REPETITIVO) STJ - <>-SP, <>-DF (SURRECTIO - TUTELA DA BOA-FÉ OBJETIVA) STJ - <>-PR, <>-SP ## Súmulas citadas - STJ:83 ## Referências legislativas textuais - LEG:FED LEI:004591 ANO:1964 - LEG:FED LEI:006766 ANO:1979 - LEG:FED LEI:013465 ANO:2017 - LEG:FED SUM:****** ANO:**** ***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SUM:000083 **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1964-12-16%3B4591) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A1979-12-19%3B6766) - [Decisões que citam urn:lex:br:federal:lei:2017-07-11;13465](https://wikijuridica.com.br/casos/dispositivo/?urn=urn%3Alex%3Abr%3Afederal%3Alei%3A2017-07-11%3B13465) **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Casos reais relacionados — semelhanças e diferenças documentais Relações por códigos TPU ou URN LexML coincidentes. Coincidências de campos não demonstram identidade da causa, do mérito ou do resultado e não são aconselhamento jurídico. Diferenças de classificação, tribunal ou órgão são documentais. - [STJ — 67746](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/29211/) — classe: RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591, urn:lex:br:federal:lei:2017-07-11;13465 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Coincidência literal — Órgão julgador: QUARTA TURMA - Classe processual (atual / relacionado): AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL / RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA - [STJ — 2036772](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/122829/) — classe: RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766, urn:lex:br:federal:lei:2017-07-11;13465 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Coincidência literal — Órgão julgador: QUARTA TURMA - Classe processual (atual / relacionado): AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL / RECURSO ESPECIAL - [STJ — 1762074](https://wikijuridica.com.br/casos/documento/17578/) — classe: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL; referências coincidentes: urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766, urn:lex:br:federal:lei:2017-07-11;13465 - Coincidência literal — Tribunal: STJ - Classe processual (atual / relacionado): AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL / AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - Órgão julgador (atual / relacionado): QUARTA TURMA / SEGUNDA TURMA