# Registro público: STJ — 2127031 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2024-08-20 - **Publicação:** 2024-08-22 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/65056/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/65056.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 6ca4282aab274a473235769695438c5f95196806b903631af833a31ee162d713 ## Questão jurídica conforme a ementa oficial EMENTA RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. FIADOR. INCIDÊNCIA DO ART. 40, X, DA LEI N. 8.245/91. DIREITO INTERTEMPORAL. EXONERAÇÃO DO FIADOR. PRAZO EM QUE PERMANECE RESPONSÁVEL. CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE ÀS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI 12.112/09. PROROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. PRORROGAÇÃO DA FIANÇA. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** Ação de despejo, ajuizada em 7/4/2005, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/3/2023 e concluso ao gabinete em 21/2/2024. - **Item 2 (texto oficial):** O propósito recursal consiste em dizer se: a) o art. 40, X, da Lei n. 8.245/91, introduzido pela Lei n. 12.112/09, é aplicável a contratos de locação celebrados antes de sua vigência; e b) antes do advento da Lei n. 12.112/09, a prorrogação da fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado dependia da anuência dos fiadores. - **Item 3 (texto oficial):** A lei nova, em regra, possui efeito imediato e pro futuro, não incidindo sobre fatos anteriores à sua vigência. Em outras palavras, as normas jurídicas são criadas para valer para o futuro, não para o passado. - **Item 4 (texto oficial):** O inciso X, do art. 40 da Lei n. 8.245/91, introduzido pela Lei 12.112/09, é aplicável somente aos contratos celebrados a partir de sua vigência. - **Item 5 (texto oficial):** Os contratos de locação celebrados antes das modificações introduzidas pela Lei 12.112/09 submetem-se à regra esculpida no art. 835 do CC/2002, que também permite a exoneração da fiança, mediante notificação do locador, ficando, no entanto, obrigado o fiador por todos os seus efeitos, durante os 60 (sessenta) dias posteriores à notificação do credor. - **Item 6 (texto oficial):** Esta Corte Superior pacificou o entendimento, no julgamento do EREsp 566.633/CE, de que, prorrogado o contrato de locação e havendo cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá o garantidor pelas obrigações posteriores. Precedentes. - **Item 7 (texto oficial):** Nos termos do art. 39 da Lei do Inquilinato, a prorrogação da fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado não depende da anuência dos fiadores, que, no entanto, poderão exonerar-se da garantia na forma do art. 835 do CC/2002 ou na forma do art. 40, X, da Lei de Locações, a depender da hipótese concreta. - **Item 8 (texto oficial):** Na espécie, extrai-se do acórdão recorrido que o contrato de locação foi celebrado em 28/11/1996, antes, portanto, do advento da Lei n. 12.112/09, que introduziu o inciso X ao art. 40 da Lei n. 8.245/91, motivo pelo qual o referido dispositivo não incide na hipótese dos autos. Todavia, deve ser mantida a responsabilidade solidária dos fiadores, recorrentes, pois, nos termos do acórdão estadual, há no contrato previsão de prorrogação da fiança, uma vez que impõe responsabilidade aos fiadores "até final restituição das chaves", motivo pelo qual não merece prosperar o presente recurso especial. - **Item 9 (texto oficial):** Recurso especial não provido. ## Ementa EMENTA RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. FIADOR. INCIDÊNCIA DO ART. 40, X, DA LEI N. 8.245/91. DIREITO INTERTEMPORAL. EXONERAÇÃO DO FIADOR. PRAZO EM QUE PERMANECE RESPONSÁVEL. CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE ÀS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI 12.112/09. PROROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. PRORROGAÇÃO DA FIANÇA. 1. Ação de despejo, ajuizada em 7/4/2005, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/3/2023 e concluso ao gabinete em 21/2/2024. 2. O propósito recursal consiste em dizer se: a) o art. 40, X, da Lei n. 8.245/91, introduzido pela Lei n. 12.112/09, é aplicável a contratos de locação celebrados antes de sua vigência; e b) antes do advento da Lei n. 12.112/09, a prorrogação da fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado dependia da anuência dos fiadores. 3. A lei nova, em regra, possui efeito imediato e pro futuro, não incidindo sobre fatos anteriores à sua vigência. Em outras palavras, as normas jurídicas são criadas para valer para o futuro, não para o passado. 4. O inciso X, do art. 40 da Lei n. 8.245/91, introduzido pela Lei 12.112/09, é aplicável somente aos contratos celebrados a partir de sua vigência. 5. Os contratos de locação celebrados antes das modificações introduzidas pela Lei 12.112/09 submetem-se à regra esculpida no art. 835 do CC/2002, que também permite a exoneração da fiança, mediante notificação do locador, ficando, no entanto, obrigado o fiador por todos os seus efeitos, durante os 60 (sessenta) dias posteriores à notificação do credor. 6. Esta Corte Superior pacificou o entendimento, no julgamento do EREsp 566.633/CE, de que, prorrogado o contrato de locação e havendo cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá o garantidor pelas obrigações posteriores. Precedentes. 7. Nos termos do art. 39 da Lei do Inquilinato, a prorrogação da fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado não depende da anuência dos fiadores, que, no entanto, poderão exonerar-se da garantia na forma do art. 835 do CC/2002 ou na forma do art. 40, X, da Lei de Locações, a depender da hipótese concreta. 8. Na espécie, extrai-se do acórdão recorrido que o contrato de locação foi celebrado em 28/11/1996, antes, portanto, do advento da Lei n. 12.112/09, que introduziu o inciso X ao art. 40 da Lei n. 8.245/91, motivo pelo qual o referido dispositivo não incide na hipótese dos autos. Todavia, deve ser mantida a responsabilidade solidária dos fiadores, recorrentes, pois, nos termos do acórdão estadual, há no contrato previsão de prorrogação da fiança, uma vez que impõe responsabilidade aos fiadores "até final restituição das chaves", motivo pelo qual não merece prosperar o presente recurso especial. 9. Recurso especial não provido. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs. Ministros Humberto Martins (Presidente), Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado.