# Registro público: STJ — 2595167

- **Origem:** stj
- **Órgão:** QUARTA TURMA
- **Classe:** AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
- **Grau:** 
- **Data de julgamento:** 2024-09-09
- **Publicação:** 2024-09-12
- **Ajuizamento:** 
- **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/68247/
- **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/68247.json
- **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos
- **SHA-256 da fonte preservada:** e2302d683079be32ae691749e306e1bb299aaa1bea160ff5eb8811c2d1aa1103

## Questão jurídica conforme a ementa oficial

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE
PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022
DO CPC/2015. REQUISITOS DE RELAÇÃO CONSUMERISTA.  ACÓRDÃO RECORRIDO
CONFORME À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ.
CORRETORA. FALHA NA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESCARACTERIZAÇÃO
SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESSARCIMENTO
DAS DESPESAS DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO DECENAL. SÚMULA N. 83/STJ
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DIREITO À REPETIÇÃO DAS DESPESAS DE
INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA
JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.

**Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida.

## Fundamentos documentados nos itens da ementa

- **Item 1 (texto oficial):** Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o
acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, sobre
as questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os
argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo
Juízo.
- **Item 2 (texto oficial):** Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade
imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas
possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar
abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista
mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de
mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e
venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras
palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o
investidor ocasional (figura do consumidor investidor" (REsp n.
1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019), essa é a situação dos
autos. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado
pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ
(Súmula n. 83/STJ).
- **Item 3 (texto oficial):** Para a jurisprudência do STJ, "em vista da natureza do serviço de
corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as
obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a
ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da
incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária.
Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil. [...] Não sendo
imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se
cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de
fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação
e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do
mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se
poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu
enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar
sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor
adquirente" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.946.579/DF, relatora
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2022,
DJe de 20/10/2022).
- **Item 4 (texto oficial):** O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem
interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto
fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e
7 do STJ.
4.1. A Corte de apelação concluiu que o caso concreto era exceção ao
entendimento aqui mencionado, pois a agravante, na condição de
corretora, deixou de comunicar ao comprador, ora agravado, sobre a
ausência de registro do empreendimento imobiliário, motivo pelo qual
seria parte legítima para responder pela reparação dos seus
prejuízos oriundos da rescisão contratual, com fundamento no defeito
da prestação do serviço de intermediação imobiliária. Modificar tal
entendimento exigiria nova análise de cláusulas contratuais e o
reexame do conjunto probatório dos autos, medidas inviáveis em
recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
- **Item 5 (texto oficial):** Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de
pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o
inadimplemento contratual, aplica-se a prescrição decenal do art.
205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do
CC/2002. Precedentes.
5.1. No caso, a Corte de origem concluiu que a demanda não versou
sobre pedido de restituição dos valores pagos a título de despesas
de corretagem por causa do abuso na cobrança da verba discutida, mas
sim com fundamento em rescisão contratual decorrente da falta de
registro de empreendimento imobiliário e na ausência de prestações
de informações, pela agravante a esse respeito, motivo pelo qual
incidiria a prescrição decenal. Caso de aplicação da Súmula n.
83/STJ.
- **Item 6 (texto oficial):** De acordo com a jurisprudência do STJ," no caso de rescisão
contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído
da comissão de corretagem" (AgInt no REsp n. 1.863.961/RJ, Relator
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
22/6/2021, DJe 30/6/2021), o que foi observado pela Corte local.
Inafastável a Súmula n. 83/STJ.
- **Item 7 (texto oficial):** Agravo interno a que se nega provimento.

## Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE
PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022
DO CPC/2015. REQUISITOS DE RELAÇÃO CONSUMERISTA.  ACÓRDÃO RECORRIDO
CONFORME À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ.
CORRETORA. FALHA NA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESCARACTERIZAÇÃO
SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESSARCIMENTO
DAS DESPESAS DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO DECENAL. SÚMULA N. 83/STJ
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DIREITO À REPETIÇÃO DAS DESPESAS DE
INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA
JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.
1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o
acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, sobre
as questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os
argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo
Juízo.
2. Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade
imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas
possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar
abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista
mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de
mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e
venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras
palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o
investidor ocasional (figura do consumidor investidor" (REsp n.
1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019), essa é a situação dos
autos. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado
pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ
(Súmula n. 83/STJ).
3. Para a jurisprudência do STJ, "em vista da natureza do serviço de
corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as
obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a
ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da
incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária.
Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil. [...] Não sendo
imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se
cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de
fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação
e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do
mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se
poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu
enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar
sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor
adquirente" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.946.579/DF, relatora
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2022,
DJe de 20/10/2022).
4. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem
interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto
fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e
7 do STJ.
4.1. A Corte de apelação concluiu que o caso concreto era exceção ao
entendimento aqui mencionado, pois a agravante, na condição de
corretora, deixou de comunicar ao comprador, ora agravado, sobre a
ausência de registro do empreendimento imobiliário, motivo pelo qual
seria parte legítima para responder pela reparação dos seus
prejuízos oriundos da rescisão contratual, com fundamento no defeito
da prestação do serviço de intermediação imobiliária. Modificar tal
entendimento exigiria nova análise de cláusulas contratuais e o
reexame do conjunto probatório dos autos, medidas inviáveis em
recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
5. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de
pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o
inadimplemento contratual, aplica-se a prescrição decenal do art.
205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do
CC/2002. Precedentes.
5.1. No caso, a Corte de origem concluiu que a demanda não versou
sobre pedido de restituição dos valores pagos a título de despesas
de corretagem por causa do abuso na cobrança da verba discutida, mas
sim com fundamento em rescisão contratual decorrente da falta de
registro de empreendimento imobiliário e na ausência de prestações
de informações, pela agravante a esse respeito, motivo pelo qual
incidiria a prescrição decenal. Caso de aplicação da Súmula n.
83/STJ.
6. De acordo com a jurisprudência do STJ," no caso de rescisão
contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído
da comissão de corretagem" (AgInt no REsp n. 1.863.961/RJ, Relator
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
22/6/2021, DJe 30/6/2021), o que foi observado pela Corte local.
Inafastável a Súmula n. 83/STJ.
7. Agravo interno a que se nega provimento.

## Dispositivo / resultado textual

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal
de Justiça, em sessão virtual de 03/09/2024 a 09/09/2024, por
unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel
Gallotti e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

## Referências extraídas



**Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.


## Navegação contextual


**Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado.