# Registro público: STJ — 2025013 - **Origem:** stj - **Órgão:** TERCEIRA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-02-11 - **Publicação:** 2025-02-17 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/83395/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/83395.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 164b1f24cd2eeaecdfb91933983e565734f0ae4cf16bea9cf15b25cab7a6179f ## Questão jurídica conforme a ementa oficial DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO E DE REGISTRO IMÓBILIÁRIO E OPOSIÇÃO À PRETENSÃO ANULATÓRIA. IMÓVEL ADQUIRIDO PELA FAZENDA FEDERAL DA REPÚBLICA DOS ESTADOS UNIDOS DO BRASIL EM 1915. ESCRITURA PÚBLICA SEM REGISTRO. COMPRA E VENDA A NON DOMINO. CONTRÓVÉRSIA A RESPEITO DA NATUREZA PÚBLICA DA ÁREA. PRESCRITIBILIDADE DA PRETENSÃO ANULATÓRIA E DA OPOSIÇÃO SEGUNDO A SENTENÇA. ANULAÇÃO DA SENTENÇA PELO TRIBUNAL. NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL PARA ANÁLISE E JULGAMENTO DOS PEDIDOS FORMULADOS NA AÇÃO E NA OPOSIÇÃO. QUESTÕES DA AUSÊNCIA DE REGISTRO NO REGISTRO DE IMÓVEIS, ILEGITIMIDADE DA UNIÃO E USUCAPIÃO ALEGADAS COMO MATÉRIA SUSCETÍVEL DE CONHECIMENTO DE OFÍCIO. RECURSOS ESPECIAIS NÃO PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Recursos especiais interpostos relativos à ação anulatória e à oposição. Na ação anulatória, proposta originariamente pela Rede Ferroviária Federal S.A. - RFFSA, sucedida pela União, pleiteia-se a nulidade de título em nome de Selika Alves da Silva, transferido irregularmente para seu espólio, e consequentes registros imobiliários posteriores, sob o fundamento de que o imóvel foi adquirido pela Fazenda Federal da República dos Estados Unidos do Brasil, em 1915, do alienante Joaquim Alves da Silva, pai daquela, sua herdeira no inventário de bens. Na oposição, pede-se a nulidade absoluta do registro imobiliário nº 321, referente ao formal de partilha da herdeira nominada, e dos demais que advieram em cadeia, porque, depois da alienação, Joaquim Alves da Silva colocou em testamento e foi inventariado área destituída de propriedade por parte dele. A compra e venda entre ele à União constitui compra e venda a non domino (exceto na fração de 48,80 metros de frente por 521,40 metros da frente aos fundos, de que era titular e alienou corretamente; a escritura pública refere-se a 108,80 metros de frente por 1000 metros da frente aos fundos). Surgiram a partir daí sobreposições de transferências e registros nulos. A sentença julgou improcedentes a ação e a oposição, sob a consideração da prescrição de ambas. O Tribunal Regional Federal da 2ª Região anulou a sentença, pois considera imprescindível a realização de prova pericial para esclarecer sobre a individualização do imóvel, sua existência, seus limites, conforme as transferências e cadeia dominial. As partes recorrentes alegam que as questões centrais podem ser resolvidas independente da perícia, com base nos documentos já existentes, e são conhecíveis de ofício. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Na ação anulatória e na oposição, são alegadas nulidade de negócios jurídicos e de registros no Registro de Imóveis, discutindo-se, principalmente, sobre a natureza pública da área, a extensão da área e a cadeia dominial. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 2 (texto oficial):** Assim, as questões pendentes são: (i) a caracterização de venda a non domino em relação ao imóvel com alcance na existência de nulidade absoluta de registro imobiliário; (ii) necessidade de realização de prova pericial complexa, que retroage a títulos antigos e subsequentes ao longo de muitos anos, escrituras públicas e registros imobiliários, para esclarecer a respeito da individualização do imóvel e da cadeia dominial, então se decidindo sobre as especificações dos pedidos na ação anulatória, na respectiva contestação, e na ação de oposição; (iii) a natureza pública do imóvel diante da ausência de registro no Registro de Imóveis, correspondente à ilegitimidade ativa da União e usucapião. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Nas circunstâncias do caso, o Tribunal Regional Federal, justificadamente, concluiu: "Para se afastar a alegação dos opoentes de que houve venda a non domino, necessária seria a análise de documentos e da extensa cadeia dominial constituída sobre a área questionada, bem como da localização e extensão dos terrenos e dos respectivos registros públicos, bem como dos eventuais alargamentos e sobreposições dos limites da área em questão, o que demandaria produção de prova pericial complexa, que, embora inicialmente determinado pelo Juízo a quo, não chegou a ser realizada, proferindo-se julgamento conforme o estado do processo". - **Item 4 (texto oficial):** Sendo o magistrado o destinatário da prova, compete a ele o exame acerca da necessidade da produção da prova pericial com base na prova documental, títulos e registros existentes. Prepondera no caso o julgado do Tribunal, que deu provimento à apelação desconstitutiva da sentença que a dispensou. - **Item 5 (texto oficial):** O Tribunal Regional Federal de origem concluiu, de forma devidamente fundamentada, pela imprescindibilidade da prova pericial para a integral solução da controvérsia. A revisão de tal entendimento exige amplo exame fático-probatório, incabível em recurso especial, conforme dispõe a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. - **Item 6 (texto oficial):** O Tribunal de origem deixou de resolver sobre a natureza pública da área. A escritura pública que serve de base à ação anulatória, movida pela União, porém, caracteriza indício suficiente da propriedade pública e respectiva imprescritibilidade, questões que deverão ser dirimidas em novo julgamento. - **Item 7 (texto oficial):** Tratando-se de escritura pública lavrada há mais de um século, as alegações de ausência de propriedade da União e de possibilidade do reconhecimento do usucapião demandam complexa análise da evolução histórica do Registro de Imóveis e da questão atinente ao usucapião de bens públicos. Tais questões deixam de ser suscetíveis de solução de ofício pela Superior Tribunal de Justiça e dependem de pronunciamento das instâncias ordinárias. - **Item 8 (texto oficial):** Justifica-se, pois, a confirmação do acórdão objeto dos recursos especiais, que declarou a nulidade da sentença, com a remessa dos autos ao Juízo competente para que, após a realização de prova pericial, seja proferido novo julgamento com a análise de todos os pedidos formulados pelas partes. IV. RECURSOS ESPECIAIS NÃO PROVIDOS. ## Ementa DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO E DE REGISTRO IMÓBILIÁRIO E OPOSIÇÃO À PRETENSÃO ANULATÓRIA. IMÓVEL ADQUIRIDO PELA FAZENDA FEDERAL DA REPÚBLICA DOS ESTADOS UNIDOS DO BRASIL EM 1915. ESCRITURA PÚBLICA SEM REGISTRO. COMPRA E VENDA A NON DOMINO. CONTRÓVÉRSIA A RESPEITO DA NATUREZA PÚBLICA DA ÁREA. PRESCRITIBILIDADE DA PRETENSÃO ANULATÓRIA E DA OPOSIÇÃO SEGUNDO A SENTENÇA. ANULAÇÃO DA SENTENÇA PELO TRIBUNAL. NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL PARA ANÁLISE E JULGAMENTO DOS PEDIDOS FORMULADOS NA AÇÃO E NA OPOSIÇÃO. QUESTÕES DA AUSÊNCIA DE REGISTRO NO REGISTRO DE IMÓVEIS, ILEGITIMIDADE DA UNIÃO E USUCAPIÃO ALEGADAS COMO MATÉRIA SUSCETÍVEL DE CONHECIMENTO DE OFÍCIO. RECURSOS ESPECIAIS NÃO PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Recursos especiais interpostos relativos à ação anulatória e à oposição. Na ação anulatória, proposta originariamente pela Rede Ferroviária Federal S.A. - RFFSA, sucedida pela União, pleiteia-se a nulidade de título em nome de Selika Alves da Silva, transferido irregularmente para seu espólio, e consequentes registros imobiliários posteriores, sob o fundamento de que o imóvel foi adquirido pela Fazenda Federal da República dos Estados Unidos do Brasil, em 1915, do alienante Joaquim Alves da Silva, pai daquela, sua herdeira no inventário de bens. Na oposição, pede-se a nulidade absoluta do registro imobiliário nº 321, referente ao formal de partilha da herdeira nominada, e dos demais que advieram em cadeia, porque, depois da alienação, Joaquim Alves da Silva colocou em testamento e foi inventariado área destituída de propriedade por parte dele. A compra e venda entre ele à União constitui compra e venda a non domino (exceto na fração de 48,80 metros de frente por 521,40 metros da frente aos fundos, de que era titular e alienou corretamente; a escritura pública refere-se a 108,80 metros de frente por 1000 metros da frente aos fundos). Surgiram a partir daí sobreposições de transferências e registros nulos. A sentença julgou improcedentes a ação e a oposição, sob a consideração da prescrição de ambas. O Tribunal Regional Federal da 2ª Região anulou a sentença, pois considera imprescindível a realização de prova pericial para esclarecer sobre a individualização do imóvel, sua existência, seus limites, conforme as transferências e cadeia dominial. As partes recorrentes alegam que as questões centrais podem ser resolvidas independente da perícia, com base nos documentos já existentes, e são conhecíveis de ofício. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Na ação anulatória e na oposição, são alegadas nulidade de negócios jurídicos e de registros no Registro de Imóveis, discutindo-se, principalmente, sobre a natureza pública da área, a extensão da área e a cadeia dominial. 2. Assim, as questões pendentes são: (i) a caracterização de venda a non domino em relação ao imóvel com alcance na existência de nulidade absoluta de registro imobiliário; (ii) necessidade de realização de prova pericial complexa, que retroage a títulos antigos e subsequentes ao longo de muitos anos, escrituras públicas e registros imobiliários, para esclarecer a respeito da individualização do imóvel e da cadeia dominial, então se decidindo sobre as especificações dos pedidos na ação anulatória, na respectiva contestação, e na ação de oposição; (iii) a natureza pública do imóvel diante da ausência de registro no Registro de Imóveis, correspondente à ilegitimidade ativa da União e usucapião. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Nas circunstâncias do caso, o Tribunal Regional Federal, justificadamente, concluiu: "Para se afastar a alegação dos opoentes de que houve venda a non domino, necessária seria a análise de documentos e da extensa cadeia dominial constituída sobre a área questionada, bem como da localização e extensão dos terrenos e dos respectivos registros públicos, bem como dos eventuais alargamentos e sobreposições dos limites da área em questão, o que demandaria produção de prova pericial complexa, que, embora inicialmente determinado pelo Juízo a quo, não chegou a ser realizada, proferindo-se julgamento conforme o estado do processo". 4. Sendo o magistrado o destinatário da prova, compete a ele o exame acerca da necessidade da produção da prova pericial com base na prova documental, títulos e registros existentes. Prepondera no caso o julgado do Tribunal, que deu provimento à apelação desconstitutiva da sentença que a dispensou. 5. O Tribunal Regional Federal de origem concluiu, de forma devidamente fundamentada, pela imprescindibilidade da prova pericial para a integral solução da controvérsia. A revisão de tal entendimento exige amplo exame fático-probatório, incabível em recurso especial, conforme dispõe a Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 6. O Tribunal de origem deixou de resolver sobre a natureza pública da área. A escritura pública que serve de base à ação anulatória, movida pela União, porém, caracteriza indício suficiente da propriedade pública e respectiva imprescritibilidade, questões que deverão ser dirimidas em novo julgamento. 7. Tratando-se de escritura pública lavrada há mais de um século, as alegações de ausência de propriedade da União e de possibilidade do reconhecimento do usucapião demandam complexa análise da evolução histórica do Registro de Imóveis e da questão atinente ao usucapião de bens públicos. Tais questões deixam de ser suscetíveis de solução de ofício pela Superior Tribunal de Justiça e dependem de pronunciamento das instâncias ordinárias. 8. Justifica-se, pois, a confirmação do acórdão objeto dos recursos especiais, que declarou a nulidade da sentença, com a remessa dos autos ao Juízo competente para que, após a realização de prova pericial, seja proferido novo julgamento com a análise de todos os pedidos formulados pelas partes. IV. RECURSOS ESPECIAIS NÃO PROVIDOS. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA, por unanimidade, negar provimento a ambos os recursos especiais, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado.