# Registro público: STJ — 2130141 - **Origem:** stj - **Órgão:** QUARTA TURMA - **Classe:** RECURSO ESPECIAL - **Grau:** - **Data de julgamento:** 2025-04-01 - **Publicação:** 2025-05-27 - **Ajuizamento:** - **Página canônica da Wiki Jurídica:** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/95835/ - **Registro público da fonte (JSON):** https://wikijuridica.com.br/casos/documento/95835.json - **Fonte primária preservada:** STJ, dados abertos de acórdãos - **SHA-256 da fonte preservada:** 4a1931727d8018484af3fc20fc968af6e1f0f2fc3ac58e150cdc32af5808075c ## Origem do registro no STJ [Conjunto de dados oficial do STJ]() - **Identificador na fonte:** 000912013 - **Número de registro na fonte:** 201903077746 - **Coleta informada no registro:** 2026-09-10T12:42:21Z ## Questão jurídica conforme a ementa oficial CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SÚMULA N. 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RATIO DECIDENDI. SIMILARIDADE NORMATIVA. HIPOTECA. INEXISTÊNCIA. VENDA A NON DOMINO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITO. DEVEDOR FIDUCIANTE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. INEFICÁCIA. PROPRIETÁRIO FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO. **Origem:** transcrição do STJ, sem tese jurídica inferida. ## Fundamentos documentados nos itens da ementa - **Item 1 (texto oficial):** Não deve ser aplicado, por analogia, o entendimento firmado na Súmula n. 308 do STJ aos casos envolvendo garantia real por alienação fiduciária. - **Item 2 (texto oficial):** A ratio decidendi dos precedentes que deram ensejo à Súmula n. 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o qual estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis. Portanto, o entendimento sintetizado nessa nota sumular não se aplica aos casos em que a transação imobiliária foi realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário. - **Item 3 (texto oficial):** Em relação aos institutos da hipoteca e da alienação fiduciária, não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante. Enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade, o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, sendo o negócio jurídico celebrado com terceiro de boa-fé, por conseguinte, ineficaz em face do proprietário do bem, o credor fiduciário. 3.1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda a non domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz efeito em relação ao proprietário, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. - **Item 4 (texto oficial):** Não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de regra jurídica válida. A Súmula n. 308 do STJ criou uma exceção à regra geral do direito imobiliário sobre a prioridade registral, ao afirmar que a hipoteca celebrada entre a incorporadora e a instituição financeira não teria eficácia perante os adquirentes que conseguiram crédito por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação. 4.1. O art. 29 da Lei n. 9.514/1997 dispõe que apenas com anuência expressa do credor fiduciário o devedor fiduciante pode transmitir os direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. - **Item 5 (texto oficial):** Recurso especial provido para julgar improcedente ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, afastando-se a determinação de desconstituição da consolidação da propriedade fiduciária. ## Ementa CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SÚMULA N. 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RATIO DECIDENDI. SIMILARIDADE NORMATIVA. HIPOTECA. INEXISTÊNCIA. VENDA A NON DOMINO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITO. DEVEDOR FIDUCIANTE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. INEFICÁCIA. PROPRIETÁRIO FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO. 1. Não deve ser aplicado, por analogia, o entendimento firmado na Súmula n. 308 do STJ aos casos envolvendo garantia real por alienação fiduciária. 2. A ratio decidendi dos precedentes que deram ensejo à Súmula n. 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o qual estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis. Portanto, o entendimento sintetizado nessa nota sumular não se aplica aos casos em que a transação imobiliária foi realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Em relação aos institutos da hipoteca e da alienação fiduciária, não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante. Enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade, o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, sendo o negócio jurídico celebrado com terceiro de boa-fé, por conseguinte, ineficaz em face do proprietário do bem, o credor fiduciário. 3.1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda a non domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz efeito em relação ao proprietário, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. 4. Não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de regra jurídica válida. A Súmula n. 308 do STJ criou uma exceção à regra geral do direito imobiliário sobre a prioridade registral, ao afirmar que a hipoteca celebrada entre a incorporadora e a instituição financeira não teria eficácia perante os adquirentes que conseguiram crédito por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação. 4.1. O art. 29 da Lei n. 9.514/1997 dispõe que apenas com anuência expressa do credor fiduciário o devedor fiduciante pode transmitir os direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. 5. Recurso especial provido para julgar improcedente ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, afastando-se a determinação de desconstituição da consolidação da propriedade fiduciária. ## Dispositivo / resultado textual Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, após o voto-vista do Ministro Marco Buzzi, não conhecendo do recurso especial, e os votos dos Ministro João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti acompanhando o relator, por maioria, conhecer e dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do relator. Votou vencido o Sr. Ministro Marco Buzzi. Votaram com o Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. ## Referências extraídas **Limite documental:** Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral. ## Navegação contextual **Nota:** processos com a mesma classificação ou norma podem ter fatos, fundamentos e desfechos divergentes. Ato/andamento não prova vitória, derrota ou trânsito em julgado. ## Contexto jurídico e comentários autorais ### [REsp 2.130.141 do STJ: alienação fiduciária e ratio decidendi](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2130141/) **Fundamento do vínculo:** Comentário autoral sobre este acórdão. > A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Não deve ser aplicado, por analogia, o entendimento firmado na Súmula n. 308 do STJ aos casos envolvendo garantia real por alienação fiduciária. 2. A ratio decidendi dos precedentes que deram ensejo à Súmula n. 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o qual estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis. Portanto, o entendimento sintetizado nessa nota sumular não se aplica aos casos em que a transação imobiliária foi realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Em relação aos institutos da hipoteca e da alienação fiduciária, não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante. Enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade, o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, sendo o negócio jurídico celebrado com terceiro de boa-fé, por conseguinte, ineficaz em face do proprietário do bem, o credor fiduciário. 3.1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda a non domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz efeito em relação ao proprietário, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. 4. Não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de regra jurídica válida. A Súmula n. 308 do STJ criou uma exceção à regra geral do direito imobiliário sobre a prioridade registral, ao afirmar que a hipoteca celebrada entre a incorporadora e a instituição financeira não teria eficácia perante os adquirentes que conseguiram crédito por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação. 4.1. O art. 29 da Lei n. 9.514/1997 dispõe que apenas com anuência expressa do credor fiduciário o devedor fiduciante pode transmitir os direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. 5. Recurso especial provido para julgar improcedente ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, afastando-se a determinação de desconstituição da consolidação da propriedade fiduciária.” A transcrição é literal e vem do espelho 000912013, publicado pelo tribunal em 27 de maio de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado. **Atribuição:** Rafael Toledo · A fundamentação do REsp 2.130.141, no texto oficial da ementa - **Âncoras documentais:** alienacao, decidendi, fiduciaria, ratio, superior - **SHA-256 do HTML autoral:** 4f959caa02670766bf74be844094577f5a6b59bee814e8a7f985dc9f22632e55 - **SHA-256 do registro documental:** 4a1931727d8018484af3fc20fc968af6e1f0f2fc3ac58e150cdc32af5808075c - **Campo da fonte:** ` /ementa ` - [Documentos ligados a esta página](https://wikijuridica.com.br/casos/contexto/?pagina=%2Fjurisprudencia%2Fstj-resp-2130141%2F) ## Comentário de Rafael Toledo Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial. Neste registro, o processo 2130141 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos. O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido. Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento. O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal. [Fonte oficial que sustenta este comentário]() - **Autoria do comentário:** Rafael Toledo - **Versão do produtor:** 2026-10-21.2 - **SHA-256 da fonte:** 4a1931727d8018484af3fc20fc968af6e1f0f2fc3ac58e150cdc32af5808075c - **SHA-256 do comentário:** 7ea25c6e0d3c0beb199cff02d87f84d076af1b7c693f0622ac5d18b0c3a5d0a4