--- title: "Adjudicação compulsória de imóvel: da recusa do vendedor à escritura" description: "Entenda quando o comprador que já pagou o imóvel pode exigir a escritura na Justiça ou direto no cartório, com base no Código Civil e na Lei 14.382/2022." url: "https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao-compulsoria/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:deaeb44d13d678c51a9846e9d11bf3aecbbaded3a27cfd3f2df40760a3bdbf42" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-07-14" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "art. 1.418 dá ao promitente comprador o direito de exigir a outorga da escritura do promitente vendedor ou de terceiros" - name: "Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm" verified_at: "2026-07-14" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022, permite a adjudicação compulsória extrajudicial diretamente no registro de imóveis" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Adjudicação compulsória de imóvel: da recusa do vendedor à escritura Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Dez anos depois de quitar as parcelas de um apartamento comprado na planta, uma compradora do Rio de Janeiro ainda não tinha a escritura em seu nome: a construtora foi vendida, mudou de sócios e ninguém mais atendia ao pedido de outorga. Situações assim, em que o preço já foi pago mas o vendedor não assina a escritura definitiva, têm um remédio jurídico específico chamado adjudicação compulsória. A saída existe há décadas pela via judicial, mas ganhou desde 2022 um caminho mais rápido que passa direto pelo cartório, sem precisar de sentença. ## O direito do promitente comprador no art. 1.418 do Código Civil Quando alguém compra um imóvel por compromisso de compra e venda, quita o preço e o vendedor some ou se recusa a assinar a escritura, o [art. 1.418](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1418) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) dá ao comprador o direito de exigir a outorga daquele que prometeu vender, ou de terceiros a quem os direitos e obrigações tenham sido transferidos. Não é preciso convencer o vendedor: o instrumento serve exatamente para os casos em que ele não quer, não pode ou desapareceu. ## A ação judicial e seus efeitos Pela via clássica, o comprador ajuíza ação de adjudicação compulsória na vara cível do local do imóvel. Comprovados o pagamento integral e a recusa (ou omissão) do vendedor, a sentença substitui a declaração de vontade que faltava: ela própria vale como título para o registro no cartório de imóveis, sem que o antigo dono precise comparecer. O processo costuma levar meses, principalmente quando há inventário pendente do vendedor falecido, disputa societária da incorporadora ou terceiros reivindicando o mesmo imóvel. ## O caminho extrajudicial do art. 216-B da Lei 6.015/1973 A [Lei 14.382/2022](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2022-06-27;14382) incluiu o [art. 216-B](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2022-06-27;14382) na Lei de Registros Públicos e permitiu que a adjudicação compulsória seja pedida diretamente no serviço de registro de imóveis da situação do bem, sem passar pelo Judiciário. O promitente comprador (ou o cessionário de seus direitos) apresenta ao oficial o compromisso, a prova de quitação e a notificação prévia do promitente vendedor; se não houver impugnação fundamentada, o registro sai sem sentença. Esse caminho costuma ser bem mais rápido, mas depende de o compromisso estar registrado ou de o oficial aceitar a documentação apresentada como suficiente — nem todo cartório tem o mesmo grau de exigência. ## Documentos que costumam pesar no pedido Reúna o compromisso de compra e venda (idealmente registrado na matrícula), os comprovantes de todas as parcelas pagas, a certidão de ônus atualizada do imóvel e, quando existir, a notificação enviada ao vendedor cobrando a assinatura. A ausência de recibo de alguma parcela antiga costuma ser o ponto mais frágil do pedido, tanto no cartório quanto na Justiça. ## Quando o pedido não avança O pedido tende a esbarrar quando ainda há saldo em aberto, quando existe terceiro que registrou direito sobre o mesmo imóvel antes do comprador, ou quando o compromisso nunca foi levado a registro e o vendedor nega a própria existência do negócio. Nesses casos, a discussão sobre a validade do contrato costuma preceder qualquer pedido de adjudicação. ## Perguntas frequentes ### A adjudicação compulsória serve para imóvel ainda financiado por banco? Serve quando a dívida discutida é com o vendedor do compromisso; se o financiamento é bancário com alienação fiduciária, a saída de quem quer a propriedade plena passa antes pela quitação do saldo devedor junto à instituição financeira. ### Quem paga o IPTU do período em que a escritura não saiu? Na prática, costuma responder pelo tributo quem estava na posse do imóvel durante o período, independentemente de quem constava como proprietário no cadastro municipal, mas isso pode ser objeto de acordo entre as partes. ## Proveniência - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-07-14 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 1.418 dá ao promitente comprador o direito de exigir a outorga da escritura do promitente vendedor ou de terceiros - [Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) — verificado em 2026-07-14 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022, permite a adjudicação compulsória extrajudicial diretamente no registro de imóveis --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Incorporação imobiliária: o que protege quem compra na planta](https://wikijuridica.com.br/glossario/incorporacao-imobiliaria/index.md) - [Registro de imóveis: por que só ele transfere a propriedade](https://wikijuridica.com.br/glossario/registro-de-imoveis/index.md) - [Súmula 239 do STJ: adjudicação compulsória sem registro](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-239/index.md) - [Promessa de compra e venda de imóvel: o que garante](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-promessa-compra-venda/index.md) - [Contrato preliminar: a promessa que obriga a fechar](https://wikijuridica.com.br/glossario/contrato-preliminar/index.md) - [Laudêmio: a taxa cobrada nos terrenos de marinha](https://wikijuridica.com.br/glossario/laudemio/index.md) - [Ata notarial: como o tabelião registra provas e fatos](https://wikijuridica.com.br/glossario/ata-notarial/index.md) - [ITBI: o imposto municipal da compra do imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/itbi/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/glossario/adjudicacao-compulsoria/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 6.015/1973, art. 216-B** — `urn:lex:br:federal:lei:1973-12-31;6015!art216b` - [Adjudicação compulsória extrajudicial: passo a passo no cartório](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/adjudicacao-extrajudicial-procedimento/index.md) - [Vendedor faleceu antes da escritura: como regularizar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-falecido-escritura/index.md) **Código Civil, art. 1.418** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1418` - [Adjudicação compulsória: obter a escritura na Justiça](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/adjudicacao-compulsoria/index.md) - [Promessa de compra e venda de imóvel: efeitos e registro](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-compra-venda-verbete/index.md) - [REsp 1.995.732 do STJ: processual civil e civil e ação ordinária](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1995732/index.md) - [REsp 1.999.698 do STJ: adjudicação compulsória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1999698/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Adjudicação compulsória de imóvel: da recusa do vendedor à escritura. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao-compulsoria/ Versão do conteúdo: sha256:deaeb44d13d678c51a9846e9d11bf3aecbbaded3a27cfd3f2df40760a3bdbf42 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-glossario-adjudicacao-compulsoria", "type": "webpage", "title": "Adjudicação compulsória de imóvel: da recusa do vendedor à escritura", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao-compulsoria/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:deaeb44d13d678c51a9846e9d11bf3aecbbaded3a27cfd3f2df40760a3bdbf42", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: