--- title: "Alienação fiduciária de imóvel: propriedade em nome do credor até o fim do financiamento" description: "Veja como funciona a propriedade fiduciária de imóveis financiados, o que acontece com o atraso das parcelas e o leilão previsto na Lei 9.514/1997." url: "https://wikijuridica.com.br/glossario/alienacao-fiduciaria-imovel/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:bc083be639a0a0132a0914cb082092548f2fe69d92d271530ba6ae5656a4ca05" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei da Alienação Fiduciária de Bem Imóvel (Lei 9.514/1997)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm" verified_at: "2026-07-14" claim: "arts. 26 e 27 tratam da consolidação da propriedade fiduciária e do leilão extrajudicial após o inadimplemento" - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-07-14" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "art. 1.245 mostra que, na propriedade comum, o domínio se transfere pelo registro, ao contrário do regime fiduciário" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Alienação fiduciária de imóvel: propriedade em nome do credor até o fim do financiamento Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Financiar um imóvel em 360 parcelas não faz do comprador o dono dele desde o primeiro pagamento. Enquanto a dívida não é quitada, a propriedade fica formalmente em nome do credor — banco, financeira ou incorporadora — por um arranjo chamado alienação fiduciária, hoje o modelo mais usado no financiamento imobiliário brasileiro justamente por dar ao credor uma forma mais rápida de retomar o bem em caso de inadimplência. ## A propriedade resolúvel criada pela Lei 9.514/1997 No contrato de financiamento com alienação fiduciária, o comprador (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade do imóvel em garantia da dívida, mas mantém a posse direta e o uso do bem. Assim que a última parcela é paga, a propriedade plena volta automaticamente para o comprador, sem necessidade de nova escritura de compra e venda — diferente do que ocorre na propriedade comum, em que o registro do título é o que transfere o domínio, conforme o [art. 1.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm). ## Consolidação da propriedade quando as parcelas atrasam Vencida e não paga a dívida, com o devedor constituído em mora, o [art. 26](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) da [Lei 9.514/1997](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) permite que o credor consolide a propriedade plena em seu nome, mediante procedimento no próprio cartório de registro de imóveis. Antes disso, porém, o devedor precisa ser intimado pessoalmente para pagar em até quinze dias — é nesse intervalo que ainda dá para reverter a perda do imóvel quitando o débito em aberto. ## O leilão obrigatório depois da consolidação Consolidada a propriedade, o art. 27 obriga o credor a promover, em até trinta dias, público leilão para vender o imóvel. Se o primeiro leilão não alcançar o valor da avaliação, um segundo leilão acontece em seguida, aceitando lance igual ou superior ao valor da dívida somado às despesas. Havendo sobra depois de pagos o débito, as despesas e os encargos, o valor excedente deve ser devolvido ao antigo devedor. ## Diferença prática em relação à hipoteca Na hipoteca tradicional, o devedor continua sendo o proprietário do imóvel durante todo o contrato, e o credor precisa executar judicialmente a garantia para excutir o bem em caso de inadimplência. Na alienação fiduciária, a propriedade já está em nome do credor desde a assinatura, o que torna a retomada extrajudicial e, em geral, bem mais rápida. ## Quando o devedor consegue segurar a perda do imóvel A jurisprudência tem admitido a purgação da mora mesmo depois de iniciado o procedimento de consolidação, desde que feita antes da lavratura do auto de arrematação em leilão, e discussões sobre irregularidade na intimação ou no valor da avaliação também costumam abrir espaço para questionar o procedimento na Justiça. ## Perguntas frequentes ### O devedor perde tudo o que já pagou se o imóvel for retomado? Não necessariamente: se o leilão gerar valor superior à dívida e às despesas, a diferença deve ser devolvida a quem perdeu o imóvel, embora o processo de apuração desse saldo costume ser demorado. ## Proveniência - [Lei da Alienação Fiduciária de Bem Imóvel (Lei 9.514/1997)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm) — verificado em 2026-07-14 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: arts. 26 e 27 tratam da consolidação da propriedade fiduciária e do leilão extrajudicial após o inadimplemento - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-07-14 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 1.245 mostra que, na propriedade comum, o domínio se transfere pelo registro, ao contrário do regime fiduciário --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Hipoteca de imóvel: como funciona a garantia sem perder a posse](https://wikijuridica.com.br/glossario/hipoteca/index.md) - [Registro de imóveis: por que só ele transfere a propriedade](https://wikijuridica.com.br/glossario/registro-de-imoveis/index.md) - [Cédula de Crédito Imobiliário: o Título da Dívida](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-cedula-credito-imobiliario/index.md) - [Alienação fiduciária: consolidação e leilão do imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-alienacao-fiduciaria-leilao/index.md) - [REsp 2.082.452 do STJ: hipoteca sobre imóvel e recurso improvido](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2082452/index.md) - [Execução de imóvel hipotecado: etapas e defesas](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/hipoteca-imovel-execucao/index.md) - [Venda de imóvel financiado: anuência, quitação e registro](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/venda-imovel-financiado/index.md) - [Quitação do financiamento e baixa da alienação fiduciária](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/quitei-baixa-alienacao/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/glossario/alienacao-fiduciaria-imovel/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 1.245** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1245` - [Imóvel do divórcio: registro e ITBI após a escritura](https://wikijuridica.com.br/familia/divorcio-averbacao-imovel-itbi/index.md) - [Certidão de ônus reais: o que ela mostra sobre o imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/certidao-onus-reais/index.md) - [Comprei imóvel e nunca registrei: os riscos de não formalizar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comprei-nao-registrei/index.md) - [ITBI pago antes do distrato: dá para reaver o imposto?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-itbi-restituicao-negocio-desfeito/index.md) **Lei 9.514/1997, art. 26** — `urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514!art26` - [Home equity em atraso: execução pela Lei 9.514](https://wikijuridica.com.br/bancario/home-equity-inadimplente-execucao-imovel/index.md) - [Intimação do financiamento imobiliário: como contar os 15 dias](https://wikijuridica.com.br/bancario/intimacao-cartorio-purgar-mora-imovel/index.md) - [Financiamento atrasado: da mora ao leilão do imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/parei-pagar-financiamento/index.md) - [EREsp 1.866.844 do STJ: compra e venda e alienação fiduciária](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-eresp-1866844/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Alienação fiduciária de imóvel: propriedade em nome do credor até o fim do financiamento. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/glossario/alienacao-fiduciaria-imovel/ Versão do conteúdo: sha256:bc083be639a0a0132a0914cb082092548f2fe69d92d271530ba6ae5656a4ca05 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-glossario-alienacao-fiduciaria-imovel", "type": "webpage", "title": "Alienação fiduciária de imóvel: propriedade em nome do credor até o fim do financiamento", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/glossario/alienacao-fiduciaria-imovel/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:bc083be639a0a0132a0914cb082092548f2fe69d92d271530ba6ae5656a4ca05", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: