--- title: "Comissão de corretagem: entre o Código Civil e a tese repetitiva do STJ" description: "Entenda o contrato de corretagem do Código Civil, a tese do STJ sobre quem paga a comissão e quando o comprador consegue reaver o valor pago." url: "https://wikijuridica.com.br/glossario/comissao-de-corretagem/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:2c0fcd2d63c6d30e541463a17ab675f3650b132979df3adfc71d8c18e86131f5" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-07-14" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "art. 722 define o contrato de corretagem e a remuneração devida ao corretor" - name: "STJ, Tema 938 dos recursos repetitivos" url: "https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=938&cod_tema_final=938" verified_at: "2026-07-14" claim: "fixa a tese sobre a transferência da comissão de corretagem ao comprador e o prazo prescricional para restituição" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Comissão de corretagem: entre o Código Civil e a tese repetitiva do STJ Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quem paga a comissão do corretor na compra de um imóvel: quem vende ou quem compra? A pergunta parece simples, mas gerou tantas ações judiciais que o Superior Tribunal de Justiça precisou fixar uma tese em julgamento repetitivo para uniformizar a resposta. ## O contrato de corretagem no art. 722 do Código Civil Pelo contrato de corretagem, uma pessoa não ligada a outra por mandato ou prestação de serviços se obriga a obter para ela um ou mais negócios, mediante remuneração paga somente se a intermediação resultar em contrato efetivamente celebrado. Nada impede que as próprias partes ajustem, no contrato de compra e venda, quem arca com essa comissão. ## O Tema 938 do STJ sobre quem paga a comissão Em julgamento de recursos repetitivos, o Tema 938 do STJ tratou da possibilidade de o comprador ser cobrado pela comissão de corretagem quando o serviço foi contratado pelo vendedor ou pela incorporadora, além de discutir o início do prazo prescricional para pedir de volta valores pagos indevidamente a esse título. A tese reconhece que é válida a transferência contratual dessa obrigação ao comprador, desde que informada de forma clara antes da assinatura. ## Comissão embutida no preço: quando vira abuso O problema não está em o comprador pagar a comissão, e sim em ela ser escondida dentro do preço total do imóvel sem informação clara, de forma que o comprador não saiba exatamente quanto está pagando a esse título nem tenha chance real de negociar. Quando essa transparência falta, a cobrança tende a ser considerada abusiva e sujeita à devolução. ## Prazo para reaver valores pagos indevidamente A tese do STJ também define o marco inicial do prazo prescricional para o pedido de restituição, contado a partir do efetivo desembolso da quantia pelo comprador, e não da celebração do contrato principal — distinção que costuma ser decisiva para saber se o pedido ainda está dentro do prazo. ## Quando o comprador não consegue reaver o valor Se o contrato deixou claro, de forma destacada, que a comissão seria suportada pelo comprador, e o valor foi apresentado separadamente do preço do imóvel antes da assinatura, a cobrança costuma ser mantida. A dificuldade de reaver o valor aumenta quando o comprador não guardou o contrato original ou os comprovantes de pagamento da corretagem. ## Proveniência - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-07-14 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 722 define o contrato de corretagem e a remuneração devida ao corretor - [STJ, Tema 938 dos recursos repetitivos](https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=938&cod_tema_final=938) — verificado em 2026-07-14 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: fixa a tese sobre a transferência da comissão de corretagem ao comprador e o prazo prescricional para restituição --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Incorporação imobiliária: o que protege quem compra na planta](https://wikijuridica.com.br/glossario/incorporacao-imobiliaria/index.md) - [Posse e propriedade: a diferença que muda a defesa jurídica](https://wikijuridica.com.br/glossario/posse-e-propriedade/index.md) - [Distrato de imóvel na planta: quanto o comprador perde](https://wikijuridica.com.br/glossario/distrato-imovel-na-planta/index.md) - [Comissão de corretagem na revenda de imóvel usado: quem paga](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/corr-quem-paga-revenda/index.md) - [IRDR: tese única para processos repetitivos](https://wikijuridica.com.br/glossario/irdr/index.md) - [REsp 2.063.546 do STJ: comissão de corretagem e questão federal](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2063546/index.md) - [REsp 2.198.976 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2198976/index.md) - [Arrematação de imóvel: quem paga as dívidas anteriores?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arrematacao-dividas-anteriores/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/glossario/comissao-de-corretagem/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 722** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art722` - [Comissão de corretagem: quem paga e quando é devida](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comissao-corretagem-quem-paga/index.md) - [Preço do anúncio e preço fechado: qual base para a comissão?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/corr-anuncio-divergente/index.md) - [Comissão de corretagem na revenda de imóvel usado: quem paga](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/corr-quem-paga-revenda/index.md) - [Corretagem sem contrato escrito: a comissão é devida?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/corr-sem-contrato-escrito/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Comissão de corretagem: entre o Código Civil e a tese repetitiva do STJ. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/glossario/comissao-de-corretagem/ Versão do conteúdo: sha256:2c0fcd2d63c6d30e541463a17ab675f3650b132979df3adfc71d8c18e86131f5 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-glossario-comissao-de-corretagem", "type": "webpage", "title": "Comissão de corretagem: entre o Código Civil e a tese repetitiva do STJ", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/glossario/comissao-de-corretagem/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:2c0fcd2d63c6d30e541463a17ab675f3650b132979df3adfc71d8c18e86131f5", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: