--- title: "O que é contrato preliminar" description: "Saiba o que é o contrato preliminar, a promessa que obriga as partes a celebrar o contrato definitivo, e como o juiz pode suprir a recusa de quem se nega." url: "https://wikijuridica.com.br/glossario/contrato-preliminar/" lang: "pt-BR" page_type: "wiki" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:3c7306db032027d96d4e38894f8440369153d39be3ca7576d09dbb2697b86bf3" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art464" verified_at: "2026-07-15" claim: "juiz pode suprir a vontade da parte inadimplente e dar caráter definitivo ao contrato preliminar (arts. 462 a 464)" - name: "STJ — Súmula 239" url: "https://arquivocidadao.stj.jus.br/index.php/sumula-239" verified_at: "2026-07-15" claim: "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # O que é contrato preliminar Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Antes de assinar a escritura definitiva, é comum firmar um pré-contrato: uma promessa em que as partes se comprometem a celebrar, no futuro, o contrato final. Esse acordo intermediário é o contrato preliminar, e ele obriga de verdade — não é simples manifestação provisória que qualquer um possa abandonar. O [art. 462](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art462) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) estabelece que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Ou seja, a promessa já precisa definir o que será o negócio definitivo, para que possa ser exigida com clareza quando chegar o momento de fechá-lo. ## A promessa de contratar e seus requisitos O contrato preliminar tem por objeto celebrar outro contrato, o definitivo. Justamente por isso o [art. 462](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art462) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) exige que ele reúna os requisitos essenciais do negócio final, dispensando apenas a forma que só será exigida na etapa definitiva. Uma promessa de compra e venda, por exemplo, já deve identificar o bem e o preço. Uma vez concluído o preliminar e não havendo cláusula de arrependimento, qualquer das partes tem o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, nos termos do [art. 463](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art463) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), assinando prazo à outra para tanto. A promessa deixa de ser um compromisso frágil e passa a ser um direito exigível. ## Quando o juiz supre a vontade de quem se recusa E se a parte prometente simplesmente se recusar a assinar o contrato definitivo? A lei não deixa a promessa sem efeito. Pelo [art. 464](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art464) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), esgotado o prazo, o juiz pode, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isso se opuser a natureza da obrigação. É a chamada execução específica da obrigação de contratar: em vez de resolver tudo em perdas e danos, o Judiciário produz o próprio resultado prometido. Assim, a recusa injustificada de assinar não impede que o negócio definitivo se concretize, protegendo quem cumpriu a sua parte e confia na palavra dada. ## A adjudicação compulsória do imóvel prometido Nos negócios imobiliários, a adjudicação compulsória permite que o promissário comprador adimplente obtenha a transferência judicial do bem. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça afasta um obstáculo específico: a ausência de registro cartorial do compromisso não elimina essa pretensão. Assim, a promessa sem registro ainda pode produzir, entre os contratantes, o dever de outorgar o título definitivo. O registro gera efeitos próprios, especialmente perante terceiros, mas sua falta, isoladamente, não impede o pedido de adjudicação. ## Perguntas frequentes ### Assinei uma promessa de compra e venda. A outra parte é obrigada a fechar o negócio? Em regra, sim. Se não houver cláusula de arrependimento, o [art. 463](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art463) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) dá a qualquer das partes o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, e o art. 464 permite ao juiz suprir a recusa injustificada de assinar. ### Minha promessa de compra do imóvel não foi registrada. Ainda posso exigir a transferência? Sim. Pela Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso no cartório de imóveis. A falta de registro, isoladamente, não impede que o comprador que pagou busque a transferência do bem. ## Proveniência - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art464) — verificado em 2026-07-15 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: juiz pode suprir a vontade da parte inadimplente e dar caráter definitivo ao contrato preliminar (arts. 462 a 464) - [STJ — Súmula 239](https://arquivocidadao.stj.jus.br/index.php/sumula-239) — verificado em 2026-07-15 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Adjudicação compulsória: como obter a escritura do imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao-compulsoria/index.md) - [Arras: o sinal do contrato e os efeitos do inadimplemento](https://wikijuridica.com.br/glossario/arras/index.md) - [Promessa de compra e venda de imóvel: o que garante](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-promessa-compra-venda/index.md) - [Vendedor desistiu após o sinal: devolução em dobro é automática?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-devolucao-dobro-vendedor-desiste/index.md) - [Sinal pago só por recibo, sem contrato: qual proteção existe](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-recibo-sem-contrato/index.md) - [Mesmo imóvel vendido duas vezes: quem tem prioridade](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-venda-duplicada/index.md) - [REsp 2.215.993 do STJ: compra e venda de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2215993/index.md) - [REsp 2.252.124 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2252124/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/glossario/contrato-preliminar/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 462** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art462` - [Promessa de compra e venda de imóvel: efeitos e registro](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-compra-venda-verbete/index.md) - [Vendedor desistiu após o sinal: devolução em dobro cabe?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-desistiu-sinal-dobro/index.md) - [REsp 2.215.333 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2215333/index.md) **Código Civil, art. 463** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art463` - [Sinal pago só por recibo, sem contrato: qual proteção existe](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-recibo-sem-contrato/index.md) - [Vendedor não assina a escritura após promessa quitada: como agir](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-descumprimento-adjudicacao/index.md) - [REsp 2.054.411 do STJ: execução de título executivo extrajudicial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2054411/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. O que é contrato preliminar. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/glossario/contrato-preliminar/ Versão do conteúdo: sha256:3c7306db032027d96d4e38894f8440369153d39be3ca7576d09dbb2697b86bf3 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-glossario-contrato-preliminar", "type": "webpage", "title": "O que é contrato preliminar", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/glossario/contrato-preliminar/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:3c7306db032027d96d4e38894f8440369153d39be3ca7576d09dbb2697b86bf3", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: