--- title: "O que é o direito real de superfície" description: "Entenda o direito de superfície para construir ou plantar em terreno alheio, o registro necessário e as regras civis e urbanísticas aplicáveis." url: "https://wikijuridica.com.br/glossario/direito-de-superficie/" lang: "pt-BR" page_type: "wiki" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:fdafb5420f85ad7074eecc1b9fc6418835733c122b62bde00d64f9d067043b27" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-07-15" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "arts. 1.369 a 1.377 regem a concessão da superfície, os encargos do superficiário e o direito de preferência" - name: "Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm" verified_at: "2026-07-15" claim: "arts. 21 a 24 admitem superfície por prazo indeterminado e alcançam o subsolo e o espaço aéreo" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # O que é o direito real de superfície Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Imagine que você tem um terreno parado e alguém quer erguer ali um galpão, ou que você precisa de um lote para construir mas não quer comprá-lo. O direito de superfície resolve exatamente esse encontro de interesses: o proprietário concede a outra pessoa, o superficiário, o direito de construir ou plantar em seu terreno por um tempo, sem transferir a propriedade do solo. Durante a concessão, quem constrói é dono da construção; quem cedeu continua dono da terra. Ao final, salvo o que o contrato dispuser, a obra se incorpora ao terreno. É o instituto moderno que ocupou o lugar da antiga enfiteuse. ## Como a concessão nasce e o que o superficiário assume O direito de superfície se constitui por escritura pública levada a registro no cartório de imóveis, conforme o [art. 1.369](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1369) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm). A concessão pode ser gratuita ou onerosa; sendo onerosa, as partes ajustam se o pagamento, chamado solarium, será único ou em prestações. Enquanto durar, o superficiário responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel, na forma do art. 1.371. Ele também pode transferir o direito a terceiros e transmiti-lo por herança, sem que o proprietário possa cobrar qualquer valor por essa transferência, o que marca a distância em relação ao laudêmio da enfiteuse. ## O direito de preferência das duas partes A lei procura manter juntos, no futuro, o solo e a construção. Por isso, se o proprietário quiser vender o terreno, o superficiário tem preferência para comprá-lo em igualdade de condições; e se o superficiário quiser ceder seu direito, o proprietário também tem preferência, segundo o art. 1.373. Quem for preterido nesse direito pode buscar reparação. Extinta a superfície, o proprietário passa a ter, em regra, a propriedade plena da construção ou plantação, independentemente de indenização, salvo estipulação em contrário no contrato. ## Dois regimes: Código Civil e Estatuto da Cidade Existe um detalhe que confunde muita gente: a superfície tem dois regimes paralelos. Entre particulares em geral vale o [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), que exige prazo determinado e, em regra, não alcança o subsolo e o espaço aéreo além do necessário à construção. Já o Estatuto da Cidade, a [Lei 10.257/2001](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2001-07-10;10257), disciplina a superfície no contexto da política urbana e admite prazo determinado ou indeterminado, além de expressamente abranger o subsolo e o espaço aéreo do terreno, conforme seus arts. 21 a 24. Saber sob qual regime o contrato foi firmado muda o prazo e a própria extensão do que se pode construir. ## Perguntas frequentes ### O direito de superfície precisa de registro? Sim. Ele se constitui por escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. Sem o registro, não nasce o direito real, e o ajuste vale apenas como obrigação entre as partes. ### Quem paga o IPTU durante a superfície? Em regra o superficiário, pois o [art. 1.371](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1371) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) lhe atribui os encargos e tributos que recaem sobre o imóvel, salvo disposição diferente no contrato. ### Ao término, a construção fica com quem? Com o proprietário do terreno, que passa a ter a propriedade plena da obra ou plantação, sem indenização, a menos que o contrato preveja o contrário. ## Proveniência - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-07-15 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: arts. 1.369 a 1.377 regem a concessão da superfície, os encargos do superficiário e o direito de preferência - [Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm) — verificado em 2026-07-15 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: arts. 21 a 24 admitem superfície por prazo indeterminado e alcançam o subsolo e o espaço aéreo --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Direito real de uso: usar sem poder alugar](https://wikijuridica.com.br/glossario/direito-real-de-uso/index.md) - [Enfiteuse: o instituto que a lei congelou](https://wikijuridica.com.br/glossario/enfiteuse/index.md) - [Registro de imóveis: por que só ele transfere a propriedade](https://wikijuridica.com.br/glossario/registro-de-imoveis/index.md) - [Direito de superfície para construir em terreno alheio](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/direito-de-superficie/index.md) - [REsp 2.102.328 do STJ: ação reivindicatória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2102328/index.md) - [Vizinho pode passar cabo ou tubulação no meu terreno?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/cabos-tubulacoes-vizinho/index.md) - [Outorga onerosa do direito de construir: o que é](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/outorga-onerosa-direito-de-construir/index.md) - [Águas do terreno superior: o que o vizinho de baixo deve aceitar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/aguas-pluviais-vizinho/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/glossario/direito-de-superficie/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. O que é o direito real de superfície. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/glossario/direito-de-superficie/ Versão do conteúdo: sha256:fdafb5420f85ad7074eecc1b9fc6418835733c122b62bde00d64f9d067043b27 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-glossario-direito-de-superficie", "type": "webpage", "title": "O que é o direito real de superfície", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/glossario/direito-de-superficie/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:fdafb5420f85ad7074eecc1b9fc6418835733c122b62bde00d64f9d067043b27", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: