--- title: "Distrato de imóvel na planta: os limites que a Lei 13.786/2018 impôs" description: "Veja os limites de multa da Lei 13.786/2018 para desistência de imóvel na planta, a diferença entre incorporação e loteamento e o que pode ser descontado." url: "https://wikijuridica.com.br/glossario/distrato-imovel-na-planta/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:5f2644b314d9372d096d6d3c415b924b3a982ba256d53af5137bb336dc0fad06" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei da Incorporação Imobiliária (Lei 4.591/1964)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm" verified_at: "2026-07-14" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "art. 67-A, incluído pela Lei 13.786/2018, limita a 25% a pena convencional em distrato de incorporação" - name: "Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/1979)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm" verified_at: "2026-07-14" claim: "art. 32-A limita a 10% a retenção em distrato de loteamento, além do adicional mensal de fruição" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Distrato de imóvel na planta: os limites que a Lei 13.786/2018 impôs Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quem desiste de comprar um apartamento na planta perde 25% de tudo o que já pagou? Depende do tipo de empreendimento e de quando o contrato foi assinado: a [Lei 13.786/2018](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786) fixou tetos diferentes para incorporações e para loteamentos, encerrando anos de disputa sobre quanto a construtora podia reter em caso de distrato. ## O que mudou com a Lei 13.786/2018 Antes de 2018, cada contrato trazia sua própria cláusula penal para o distrato, e o Judiciário costumava reduzi-las caso a caso, sem critério uniforme. A lei alterou a [Lei 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) (incorporações) e a [Lei 6.766/1979](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766) (loteamentos) para fixar percentuais máximos de retenção, dando previsibilidade tanto para quem compra quanto para quem vende. ## O teto de 25% do art. 67-A da Lei 4.591/1964 para incorporações Em caso de distrato ou de resolução por inadimplemento do comprador de unidade em incorporação, o incorporador pode reter a comissão de corretagem integral e, além dela, uma pena convencional limitada a 25% da quantia paga — sem precisar comprovar prejuízo. Sobre esse valor ainda podem ser descontados itens como impostos, cotas de condomínio do período de uso e valor de fruição do imóvel. ## O teto de 10% da Lei 6.766/1979 para loteamentos Nos contratos de compra de lotes urbanos, o [art. 32-A](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766) da [Lei 6.766/1979](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766) fixa um regime diferente: a cláusula penal e as despesas administrativas, incluindo eventuais arras, ficam limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, com um adicional de até 0,75% ao mês pela fruição do imóvel enquanto o comprador teve a posse do lote. ## O que costuma ser descontado além da multa Em ambos os regimes, a lei permite descontar, cumulativamente à multa, valores como impostos incidentes sobre o imóvel, cotas de condomínio ou de associação de moradores e o tempo em que o comprador desfrutou do bem antes da devolução. É por isso que o valor final devolvido costuma ser bem menor do que a simples subtração da multa percentual. ## Quando o comprador consegue devolução maior Contratos assinados antes de dezembro de 2018 nem sempre seguem os mesmos tetos, e cláusulas que extrapolam os limites legais — ou que descontam itens não previstos em lei — costumam ser revistas quando levadas à Justiça. Atraso relevante na entrega da obra por culpa do incorporador também muda o quadro: nesse caso, a desistência deixa de ser vista como culpa do comprador. ## Perguntas frequentes ### O prazo de reflexão de sete dias do e-commerce vale para compra de imóvel na planta? Não; esse prazo é do [Código de Defesa do Consumidor](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm) para compras fora do estabelecimento comercial e não se aplica ao distrato regido pela [Lei 13.786/2018](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786), que tem regras próprias de retenção. ## Proveniência - [Lei da Incorporação Imobiliária (Lei 4.591/1964)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm) — verificado em 2026-07-14 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 67-A, incluído pela Lei 13.786/2018, limita a 25% a pena convencional em distrato de incorporação - [Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/1979)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm) — verificado em 2026-07-14 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 32-A limita a 10% a retenção em distrato de loteamento, além do adicional mensal de fruição --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Comissão de corretagem: quem paga e quando é abusiva](https://wikijuridica.com.br/glossario/comissao-de-corretagem/index.md) - [Habite-se: o que é e por que o financiamento depende dele](https://wikijuridica.com.br/glossario/habite-se/index.md) - [Incorporação imobiliária: o que protege quem compra na planta](https://wikijuridica.com.br/glossario/incorporacao-imobiliaria/index.md) - [Patrimônio de afetação na incorporação imobiliária](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-patrimonio-afetacao/index.md) - [Adimplemento substancial: critérios e limites no imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/adimplemento-substancial/index.md) - [Distrato de imóvel na planta: quanto volta pela Lei 13.786](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-planta-quanto-volta/index.md) - [REsp 2.256.836 do STJ: incorporação imobiliária](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2256836/index.md) - [REsp 1.770.095 do STJ: direito imobiliário](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1770095/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/glossario/distrato-imovel-na-planta/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 4.591/1964, art. 67-A** — `urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art67a` - [Cláusula de retenção acima do limite legal do distrato vale?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-clausula-contratual-acima-do-legal/index.md) - [Cláusula de perda total no distrato é válida?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-clausula-perda-total-nula/index.md) - [Distrato quitado com outro imóvel: sou obrigado a aceitar?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-construtora-oferece-outro-imovel/index.md) - [Qual índice corrige o valor devolvido no distrato da planta](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-correcao-monetaria-valor-devolvido/index.md) **Lei 6.766/1979, art. 32-A** — `urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766!art32a` - [Desistir da compra de lote parcelado: regras da Lei 6.766](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/lote-compromisso-6766/index.md) - [REsp 1.985.207 do STJ: ação de rescisão contratual](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1985207/index.md) - [REsp 2.057.697 do STJ: distrato por iniciativa do comprador](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2057697/index.md) - [REsp 2.068.374 do STJ: processual civil e consumidor](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2068374/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Distrato de imóvel na planta: os limites que a Lei 13.786/2018 impôs. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/glossario/distrato-imovel-na-planta/ Versão do conteúdo: sha256:5f2644b314d9372d096d6d3c415b924b3a982ba256d53af5137bb336dc0fad06 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-glossario-distrato-imovel-na-planta", "type": "webpage", "title": "Distrato de imóvel na planta: os limites que a Lei 13.786/2018 impôs", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/glossario/distrato-imovel-na-planta/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:5f2644b314d9372d096d6d3c415b924b3a982ba256d53af5137bb336dc0fad06", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: