--- title: "Enfiteuse e aforamento: por que não se cria mais" description: "Entenda o que é enfiteuse, a diferença entre domínio útil e domínio direto, o laudêmio e por que o Código Civil proibiu criar novos aforamentos." url: "https://wikijuridica.com.br/glossario/enfiteuse/" lang: "pt-BR" page_type: "wiki" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-30" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:f31c6e8be8cfe121487988ebace5867c9140dea89bfaf50f61bff46738d88620" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-07-15" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "art. 2.038 veda a constituição de novas enfiteuses e submete as existentes ao Código Civil de 1916 até a extinção" - name: "Constituição Federal — Ato das Disposições Constitucionais Transitórias" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm" verified_at: "2026-07-15" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "art. 49 do ADCT ressalva o regime de aforamento dos terrenos de marinha e acrescidos da União" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Enfiteuse e aforamento: por que não se cria mais Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quem herda um imóvel antigo, ou lida com terreno de marinha na orla, às vezes encontra a palavra "enfiteuse" (ou "aforamento") na escritura e não sabe o que ela significa. Trata-se de um direito real muito antigo em que a propriedade se parte em dois: de um lado o senhorio direto, que continua sendo o dono do solo; de outro o enfiteuta, ou foreiro, que recebe o domínio útil e passa a usar, fruir e até transmitir o imóvel quase como se fosse seu, em caráter perpétuo. A peculiaridade é que esse instituto foi deliberadamente "congelado". Desde 2003, a lei não permite mais constituir novas enfiteuses; só sobrevivem as que já existiam e algumas hipóteses especiais. ## Domínio útil, domínio direto e o pagamento do foro Na enfiteuse, o foreiro exerce sobre o imóvel poderes amplos e duradouros, mas paga ao senhorio uma pensão anual fixa e invariável, chamada foro ou cânon. Enquanto pontualmente paga esse valor, o enfiteuta pode construir, plantar, alugar e transmitir o domínio útil aos seus herdeiros, sem que o senhorio possa retomar o bem por vontade própria. Há ainda uma cobrança que costuma surpreender: quando o domínio útil é vendido a um terceiro, o senhorio tem direito ao laudêmio, uma quantia calculada sobre o valor da transação. É essa combinação de perpetuidade e de encargos periódicos que tornou a enfiteuse um instituto pesado e, aos poucos, indesejado pela ordem jurídica moderna. ## Por que o Código Civil vedou novas enfiteuses O [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002, no art. 2.038, proibiu a [constituição](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm) de novas enfiteuses e subenfiteuses, determinando que as existentes ficam subordinadas às regras do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) anterior, de 1916, até sua extinção. Também vedou expressamente cobrar laudêmio sobre construções e plantações feitas pelo próprio foreiro e criar enfiteuse sobre terrenos para edificação urbana. A intenção foi encerrar gradualmente um regime considerado incompatível com a função social da propriedade, substituído, na prática, pelo direito de superfície. As enfiteuses antigas não desaparecem de imediato: elas caminham para a extinção, especialmente pelo resgate, em que o foreiro paga um valor e consolida em suas mãos a propriedade plena. ## A exceção dos terrenos de marinha Nem tudo foi tocado pela proibição. A [Constituição](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm), no [art. 49](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm#art49) do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, ressalvou o regime dos terrenos de marinha e seus acrescidos, que pertencem à União e continuam sob aforamento e ocupação regidos por legislação própria. Por isso imóveis próximos ao mar e a certos rios ainda geram cobrança de foro e de laudêmio pela União, sem que isso se confunda com uma enfiteuse comum entre particulares. Entender em qual desses regimes o imóvel se enquadra é o primeiro passo para saber o que se deve pagar e a quem. ## Perguntas frequentes ### Posso criar uma enfiteuse nova hoje? Não. Desde a vigência do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002, o [art. 2.038](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art2038) proíbe constituir novas enfiteuses e subenfiteuses. O que existe são as anteriores, ainda regidas pelo Código de 1916, e o regime especial dos terrenos de marinha da União. ### Qual a diferença entre enfiteuse e direito de superfície? A enfiteuse é perpétua e não pode mais ser criada; o direito de superfície é temporário, admite prazo determinado e é o instituto moderno usado hoje para permitir que alguém construa ou plante em terreno alheio. ### O que é o laudêmio? É a quantia devida ao senhorio direto (ou à União, nos terrenos de marinha) quando o domínio útil do imóvel enfitêutico é transferido de forma onerosa a um terceiro, calculada sobre o valor da operação. ## Proveniência - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-07-15 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 2.038 veda a constituição de novas enfiteuses e submete as existentes ao Código Civil de 1916 até a extinção - [Constituição Federal — Ato das Disposições Constitucionais Transitórias](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm) — verificado em 2026-07-15 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 49 do ADCT ressalva o regime de aforamento dos terrenos de marinha e acrescidos da União --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Direito de superfície: construir em terreno alheio](https://wikijuridica.com.br/glossario/direito-de-superficie/index.md) - [Súmula 122 do STF: comisso e purgação da mora](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stf-122/index.md) - [Remição do foro: como comprar o domínio pleno da União](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/remicao-foro-spu/index.md) - [Reserva de domínio: entrego o bem, guardo a propriedade](https://wikijuridica.com.br/glossario/venda-reserva-de-dominio/index.md) - [Propriedade resolúvel: quando o domínio se desfaz](https://wikijuridica.com.br/glossario/propriedade-resoluvel/index.md) - [Usucapião: o que é e como a posse vira propriedade](https://wikijuridica.com.br/glossario/usucapiao/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/glossario/enfiteuse/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Enfiteuse e aforamento: por que não se cria mais. Wiki Jurídica. 2026-08-30. https://wikijuridica.com.br/glossario/enfiteuse/ Versão do conteúdo: sha256:f31c6e8be8cfe121487988ebace5867c9140dea89bfaf50f61bff46738d88620 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-glossario-enfiteuse", "type": "webpage", "title": "Enfiteuse e aforamento: por que não se cria mais", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 30]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/glossario/enfiteuse/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:f31c6e8be8cfe121487988ebace5867c9140dea89bfaf50f61bff46738d88620", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: